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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

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楼2014,楼市盘整的一年  

2013-12-26 12:28:38|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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楼2014,楼市盘整的一年

                 /邓浩志

20124月份开始楼市回暖之后一路高歌猛进近2年时间。2014年或许是时候调整一下了。

一、政策面宽松为主,不会有重大政策出台

1、调控由一刀切向各地自行把握转变

由于各地房地产发展形势不同,2013年调控政策由以往中央的一刀切,改成各地方政府根据自身情况自行拟定调控政策。整体表现在,对于市场需求强劲、房价上涨压力大的一二线城市,以上调二套房首付、收紧限购、增加供应为主要方向,采取收紧的调控政策。拿北京为例,本年率先出台最严版地方国五条,规定禁止京籍单身人士购买二套房、卖房征20%个人所得税、二套房首付比例提至7成。随后由于北京楼价继续领涨,政府再推“京七条”,从供应端下手,加大自住型商品住房以平抑房价。除此之外,上海、深圳、广州也相继出台多项楼市调控措施以控制上涨过快的房价。

但相对于过热的一二线城市,三四线城市由于库存压力大,需求持续下降。20131-10月,一线城市销供比为111.4,市场供不应求,二线城市供需基本平衡,而三线城市销供比则不到80%。由于三四线城市呈现供过于求的态势,政府则采取一系列如放松限购等宽松政策刺激楼市,如温州、舟山、徐州相继传出放松限购,折射出当前楼市分化趋势。预测2014年由于一二线城市房价上涨动力足,将继续迎来严控,而三四线城市由于供过于求、楼价下行,将有继续放宽的可能。

 

城市

出台时间

主要内容

思路及特点

一线城市

深圳

1011

将二套房首付比例提至七成,并相应提高利率

思路:增加供应,包括土地和商品房供应;严格执行差别化信贷,二套房贷首付提至七成。

“穗六条”更为严厉,行政干预力度更大,尤其在限购门槛上

北京

1023

推出“自住型商品房”政策,未来两年供应 7万套

上海

118

增加土地供应,限购升级为2,二套房首付从六成提至七成

广州

1118

加快中低价位商品房供应,控制高端住宅供应;限购升级为3,严查骗购行为;二套房首付比例提至七成

二线

城市

郑州、武汉、南昌、沈阳、厦门、长沙、南京、杭州、福州、西安、太原

集中于11

下旬

增加土地供应,限购升级为2,二套房首付比例提高,但多数未具体指出7成,沈阳为65%

思路:多为上涨过快的城市,方式效仿一线城市,力度相对较弱

三、四线城市

温州、芜湖、徐州

集中下半年

温州:可购买二套住房

徐州:限购区域调整为主城区,面积低于90平米和高于144平米的商品房不限购,年满18岁的子女的购房资格不受父母拥有房产的情况

思路:放松限购政策

2、调控方式往增加市场供应,改变供求关系方向转变

有别于以往楼市调控向开发商开刀的做法,2013年调控的突出特点是要求地方政府增加土地供应。拿广州为例,无论是“国五条细则”还是“穗六条”,其中的内容分别要求“2013年全市住房用地供应计划应高于过去5年平均实际供应量”、“加大对中低位商品住房的土地供应”。目前房地产市场现状是需求与供给的不平衡,具体表现为住宅土地供应不足限制住房供给增长,住房供给不足难以满足住房需求。因此,以往政府切断房企资金链实则反而令到供给下降,不利于平抑房价,而从供应端着手,增加供应,缓解供需矛盾,则有利于实现房价控制目标。

3、调“楼市”往调“地市”方向改变

2013年,土改政策陆续释放了新的信号,中央层面和地方政府的声音密集,多地试点先行打破农地流转限制。其中,海南正在试点农村集体土地参与旅游开发,引发了各界对于农业用地转城市建设用地的遐想。而温州试点:农村土地承包经营权、农村房屋所有权、农村集体经营性建设用地使用权等12类农村产权,允许通过温州市农村产权服务中心进行交易,则再度引发市场对小产权房转正的讨论。这一系列举动,预示着2014年新土改政策或有望破冰,也为增加城市建设用地提供了可想象空间。如果农村集体建设用地入市,将有利于盘活农村土地,打破政府常年对土地市场的垄断,从根本上解决城市建设用地不足的矛盾。

4、房产税短期内未能全面铺开

1)上海、重庆试点未取得预期成效,将不会继续扩大征收

目前上海市试点,一方面,由于人均有60㎡的免税面积,实施两年间,许多三口之家普遍尚未或者只超过人均标准一点点,就算购置面积很大的房屋,一般位置较远,成交价格也较低,即使征收也仅是几百到一万多元不等,缴纳税额并不高。另一方面由于仅针对新增住房,而限购又堵死二套房的购买资格,实施面较窄。因此,在 2011年上海市地方财政收入中,房产税收入仅占0.64%,并未能达到增收的效果。此外,2011年上海商品房成交均价为15743/平方米,与20131-7月份的17840/平方米相比,房价涨幅13%,房产税也没有起到稳定房价的作用。而重庆试点房产税两年,2011年商品房成交均价为7058/平方米, 20131-7月份为7060/平方米,也并未能调控楼价。

2)涉及重复征税,目前尚未有解决方法

房产税属于不动产保有环节的税收,而有别于其他国家,由于我国房屋70年的产权,实则上已对业主一次性征收收取70年土地使用费用,若再度开征物业税,则有可能与土地增值税、土地出让金、城市房地产税等一次性税费重合,有双重征收的嫌疑。按目前几个房产税探讨方案来看,均没有解决这个问题,因此短期内难以全面铺开。

3)多方条件尚未成熟,从试点到推广所需时间较长

房产税扩围风声一直不断,而国务院会议提出“加快房地产税立法并适时推进改革”,更使房产税上升到立法的高度。但一方面房产税立法、开征需要在财税整体改革的基础上进行,目前相关制度环境尚未成熟,另一方面,房屋登记系统和交易数据信息尚未实现联网,在客观环境下难以铺开。此外,在市场环境各异的情况下如何切合各方利益,针对存量住房如何征收等问题也尚未解决,因此从试点到全面推广仍需要较长时间。

二、市场供应有所增大,供不应求局面有所缓解

1. 广州整体供应量增加,但仍处低位

 2014年广州十区将有约6.05万套新增货量入市,同比2013年的5.5万套有所上升,其中中心六区供应1.93万套,虽低于过去近几年水平,但同比2013年的1.23万套有轻微上升,供应增加将有利于缓解供不应求的局面。

2014,楼市盘整的一年

2. 外围区域持续放量,萝岗区大幅增长

从各区供应量来看,中心区供应仍然偏少,供应主要集中外围四区。其中番禺区以超1.2万套的货量依旧成为广州住宅供应大区。而萝岗区由于多个大盘入市推新,超1.1万套货量对比过去三年有大幅增长,一跃成为住宅供应第二大区,未来区域住宅市场将持续火热。

2014,楼市盘整的一年

 

 2014年广州市可售货量主要集中外围四区,中心区域将持续紧缺。其中,番禺区可售总货量达到25047套,未来仍是住宅销售的主战场。此外,花都区由于存量住宅高达14589套,即使2014年新增供应已大幅缩减,但可售货量仍然高企,将有较大的消化压力。预测未来供应大区的部分项目将出现以价换量的情况。

 

 2014,楼市盘整的一年

 

    3. 100㎡以下中小户型成供应主力

无论中心区还是外围区域,中小户型将成为市场供应的主力,而其中100㎡以下户型占比达到45%,成为市场主流产品,进一步满足刚性需求,

 


三、2014年楼市预测

2014年全国楼市将进入调整年,整体走势分化会更加明显,一线城市由于人口的持续流入,总体上价格会稳中有升;而二线城市则个别发展,经济发展较快城市能吸引更多资金,楼价将有一定支撑,经济稍弱城市房价由于人口仍处于增长,房价基本保持平稳。三、四线城市供大于求情况全面显现,房价会有较为明显的回调。

广州方面预计住宅一手供货主要集中在外围区域,中心城区供货持续稀缺。在成交方面预计继续延续2013年第四季度市场特征,总体呈现成交持续萎缩局面,由于成交持续萎缩,预计房价会在二季度开始有所松动。区域方面由于外围区域供应量较大,所以花都、番禺等区域项目采取以价换量可能性较大,中心城区由于供应持续不足,价格将仍维持高位。产品方面外围区域项目、高性价比项目、中小户型产品依旧继续旺销。大户型、高总价产品或继续滞销。

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