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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

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大城市房价长期上涨压力或缓解  

2013-12-27 14:31:04|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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大城市房价长期上涨压力或缓解

邓浩志接受《广州日报》采访

    刚刚结束的中央城镇化工作会议上勾勒了一幅新型城镇化图景。业内人士表示,从整体来看,房地产调控“去行政化”明显,未来更多将通过市场手段进行房地产调控,小城市落户放开将缓解大城市房价长期上涨的压力,保障房和商品房“双轨制”将逐渐形成。不过,也有专家表示,新型城镇化实施仍需时间,短期大城市商品房供不应求状况难以改变,而双轨制或将进一步推高商品房价格。

  本报讯(记者潘彧)刚刚结束的中央城镇化工作会议上,新型城镇化图景被勾勒出来,其中着重提出小城市落户放开,而特大城市人口规模将被严控。而在此前召开的中央经济工作会议上少有的未提“房地产调控”。

  城镇化“以人为核心”

  会议提出,要推进农业转移人口市民化、提高城镇建设用地利用效率、建立多元可持续的资金保障机制、优化城镇化布局和形态、提高城镇建设水平和加强对城镇化的管理等六项主要任务。会议要求,要以人为本,推进以人为核心的城镇化。

  而在此前召开的中央经济工作会议上指出,明年将坚持稳中求进的经济总基调。过去两年反复强调的“坚持房地产调控不放松”并未出现在今年中央经济工作会议框定的主要任务之中。在2014年经济工作的六项主要任务中提到,要努力解决好住房问题,加大廉租住房、公共租赁住房等保障性住房建设和供给,做好棚户区改造,没有明确提到商品房和房地产调控工作的内容,也没有提及城镇化。

  记者注意到,中央城镇化工作会议在推进农业转移人口市民化方面有如下表述:“改革户籍制度,全面放开建制镇和小城市落户限制,有序开放中等城市落户限制,合理确定大城市落户条件,严格控制特大城市人口规模。”

  “这对房地产无疑是利好。” 合富辉煌市场研究中心副总经理龙斌在其实名微博上表示。同策咨询研究部总监张宏伟也对记者表示了类似的观点。其认为:“就城镇化建设来讲,首先,中小城市户籍制度优先放开,尽快让农民转化为市民,由此,中小城市房地产市场、新农村建设将因户籍制度的放开而受益。”

  而方圆地产首席分析师邓浩志认为,政府着重搞好小城市经济发展,将使得小城市有更多就业机会,不会这么多人挤大城市,“房价也就稳定了”。

  不过,他也坦言,新型城镇化的实施过程需要一个较长的时间,并且可能存在变数。“从短期来看,新的城镇化思路不会对地产行业产生影响,大城市供不应求的状况仍不会改变。”

  未提“房地产调控”

  而对于中央经济工作会议上未提房地产调控,多数房地产业内人士认为,这意味着调控手段“去行政化”已经明确。

  “未来将通过市场化的手段,通过无形之手进行调控。”邓浩志表示。

  易居房地产研究院研究员严跃进则认为,“努力解决好住房问题,加大廉租住房、公共租赁住房等保障性住房建设和供给,做好棚户区改造。”这一表述表明在目前市场中,解决好住房问题仍是解决民生的关键。文件中专门提到保障房和棚户区的改造,是让政府来主导此类产品运作,但允许注入市场因素。

  中房协副会长朱中一则公开表示,不谈调控是一种进步。“解决住房问题的关键在于做顶层设计,通过土地、财税等方面的改革去解决商品房过热的问题。”

  也有业内人士担忧,在保障房和商品房双轨制发展之后,将使得商品房的价格面临进一步上涨压力。

  经济学家预计明年改革红利将出现

  明年经济增长或超

  8%

  中央经济工作会议已落下帷幕,此次会议没有提及明年的GDP增长目标,但市场预计,明年,十八届三中全会后的改革红利将出现,我国经济增长极可能超过8%。如何分析此次会议透露出来的种种市场信息?记者进行了多方采访。

  文/本报记者陈海玲

  看点1 明年经济增速将高于今年  

  德意志银行董事总经理、大中华区首席经济学家马骏昨天分析称,明年中国的经济增长可能达到8.6%。

  马骏的依据是TPI的增长速度。TPI是工业品的产出价格,跟实体经济的走势紧密相关。在一个相对比较正常的经济下行周期当中,TPI的通缩应该在23~24个月左右,而我国TPI的通缩已持续约18个月。就此推算,明年我国的GDP增长速度会比现在高,很可能会接近8.5%。美国银行美林证券大中华区首席经济学家陆挺也表示,在各项改革措施逐渐明确后,明年经济也许没有今年波动那么大。

  看点2 改革将令经济出现新催化剂  

  今年重大会议传导出来的改革利好信息将令经济出现新的催化剂。

  跟其他的改革相比,马骏认为准入开放在提升中国经济增长方面是作用最大。很多行业2014年开始将受益于准入开放。比如铁路2014年会有1000亿的自营资本进入行业,有30个民营银行的申请已经递交。“这些动力来源于准入开放带来的民营资本的投资。”马骏说道。

  看点3 外需继续改善将令经济增长  

  马骏认为,欧美日明年的GDP增长会达到2.1%甚至以上,明显高于今年。“由此,外贸情况也会继续改善。”

  陆挺则认为:“美国明年的经济增长会达到3%。欧元区的经济增长今年可能是在-0.5%左右,明年可能是0.8%。发达国家明年的改善对中国出口是好事。”

  看点4 金融改革提高资本使用效率  

  马骏认为此次金融改革的提法比其他领域要来得具体,表明共识基本上已达成。金融改革也令金融市场发生了变化,比如利率市场化正在使货币流通速度提高。货币流通速度在2003~2007年之间曾上升18%。流通速度提升带来的效果是在货币总量不变的情况下提高经济增速。

  看点5 地方债务问题有望缓解  

  马骏认为地方政府债有非常重要的意义,它今后可以逐步替代地方性平台作为基础设施融资的主要来源。

  此外,过去两三年中国财政收入增长速度明显加速。政府财力的增加将大大缓解地方债务危机。

  看点6 明年股市更乐观  

  如果把中国股市比作是一个公司的股票,马骏认为那么现有的改革措施一是提高了公司的盈利增速,第二是降低了盈利波动率。现在经济的宏观风险会有所下降,比如房地产税可以减少房地产市场的风险,养老金的改革可以支持养老金的可持续性等等。因此,对股市持乐观的态度。

  交银国际董事总经理、首席策略师洪灏对本报记者表示:“明年的牛市并不是在二级市场,而是在一级市场。此外,由于IPO重启、国企的改革等等,会产生一系列黑马股,尤其是在国防工业、互联网金融以及环保等板块。”

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