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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

日志

 
 

五味杂陈搅动佛山楼市 购房者甜苦自知  

2013-12-31 14:26:51|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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五味杂陈搅动佛山楼市 购房者甜苦自知

邓浩志接受《南方都市报》采访

  任志强去年曾预测,2013年3月房价会大涨,事实证明,2013年佛山的房价,对比2012年是小涨,任大炮的预测虽略带夸张,但他毕竟猜对了大半。2013年,你在佛山买房了吗?

    在即将过去的2013年,有很多新老佛山人都买了房。来自佛山市住建局最新统计的数据显示,今年前11个月,佛山新房成交面积达到722.92万平方米,同比去年同期的597.68万平方米,涨幅高达21%.

    记者身边,不少同事、朋友也纷纷在今年选择出手置业。2013年2月,新国五条调控力度“微风拂面”,而在8到10月,佛山单价地王的标杆,更是从“8字头”跃升至“9字头”,今年前11个月,佛山新房成交价为8207.6元/平方米,同比上涨4.56%.

    对于原本犹犹豫豫的购房者来说,调控下佛山楼市火爆、地价屡创新高,让他们加速入市,虽然在禅桂核心区买房房价不便宜,很多年轻人买房,首付款往往也要依赖亲友资助,但在楼市向上的大趋势下,买房的迫切性大大增加,对于他们来说,心中总有一丝酸楚。

    在今年下半年特别是年底,由于此前房价已经上涨到一定程度,佛山的房价又有点从峰顶回落的意味,在禅城南庄、南海罗村、顺德陈村等片区,一些楼盘加大了优惠和折扣的力度,这让一些购房者搭上了2013年买房的末班车,还以相对实惠的价位买下心水房,尝到了甜头。

    当然也有购房者,还在苦苦寻觅。因为经济、政策等多方面限制,在佛山买房对他们来说显得困难重重,这些人普遍是外地在佛山工作的工薪阶层,买房很困难,但又无法获得住房保障,苦涩是难免的。

    也有购房者收获的是火辣辣的期望。不少发展商、业界人士透露,在今年的佛山市场,跨区置业的比例增加,原本打算顶着高价在桂城买房,结果发现陈村的房子更便宜,居住还很方便,而禅城的买家则去南庄、罗村寻找低价入市的机会。

    虽然2013年,佛山楼市并没有什么政策性的变化,但今年在全国闹得沸沸扬扬的“钱荒”,也让佛山楼市受到影响。有很多首套房购房者今年9、10月买了楼,利率不但没优惠反而要上浮5%-10%,放款也变得遥遥无期,这是一种难以表达的咸涩。

    2013年的佛山楼市,放在每一个购房者的舌尖上,酸甜苦辣咸,你品出哪一味?

    

    顶着高价刚需客也要入市

    任志强2012年的预测,已经在包括广州等多个一线城市验证。在今年,佛山的房价对比去年稳中有升,中心城区房价更是不便宜,而对确实有置业需求的刚需客来说,顶着高价也要入市,让他们在2013年的买房故事,带有淡淡的酸楚。

    “趁现在还能买得起赶紧买”

    上周,在广州工作的南海市民梁小姐,就在中海锦城二期买了房,104平方米,售价达到11000多元/平方米,虽然带了精装修,但首付也要差不多35万元。“一直都很关注金融区一带的楼盘,现在如果不买,怕以后还要贵!”

    因为每天往返广州、佛山,原本家住禅城的她,也到了谈婚论嫁的阶段,想和平洲的男朋友结婚,工作在广州,地铁附近成为她选房的首选区域。而在桂城,千灯湖一带的楼盘,如依云天汇、万达华府都要14000元/平方米以上,她退而求其次,选了距离地铁口稍远的中海锦城。

    在今年买房,梁小姐承认是因为形势所迫,因为佛山的房价,特别是禅桂核心区的房价越来越贵。想起今年下半年以来自己的选房经历,她说得直白:“真的没有多少可挑的,特别在地铁沿线,禅城岭南天地都要18000元/平方米,因为现在金融区的地价也要9000元/平方米,趁现在还能买得起赶紧买。”

    在今年,中海锦城附近的南海金融区,成为佛山楼市一大焦点。1 0月,中铁地产在这里以9417.59元/平方米楼面地价竞得一宗商住地块,而在禅城亚艺板块,龙光地产以超8000元/平方米楼面地价竞得一宗商住地,而周边主要在售楼盘,售价也普遍达到11000-15000元/平方米。

    全市成交均价跃至“8字头”

    与此同时,在今年不少高地价的项目都已经入市销售,定价普遍不菲,让刚需型买家普遍觉得“高不可攀”。如禅城亚艺板块的雅居乐·曼克顿山,桂城的创鸿城等楼面地价7000多元/平方米的项目,洋房普遍需要13000元/平方米以上,这让整个中心城区的房价在今年变得相当高。

    同时,禅城禅西、南海平洲一带的楼价也随之水涨船高,整个禅桂中心城区在今年鲜少能找到9字头以下的新房。来自佛山市住建局的统计数据显示,今年1- 11月份,佛山新房成交均价为8207.6元/平方米,同比去年7849.6元/平方米,上涨4.56%.

    此外,2013年,佛山楼市的外围环境相对稳健,除了“钱荒”之外,外围政策性因素不多,也让购房者加速迈开脚步入市。“从2011年开始酝酿买房计划,以为房价会降,但今年国五条出来佛山楼市一样很火热,所以就要出手买房。”

    有着类似从众心理的购房者,在今年的佛山市场上不在少数。购房者有时候很奇怪,房价跌的时候反而不敢入市,房价微涨的时候,却大举入市,这就是买涨不买跌。地产经济学家邓浩志曾这样评论,而在这买涨的过程中,注定是辛酸的。

    

    年末优惠多有人告别无房生活

    今年9、10月份,由于“钱荒”以及房价高企,不少佛山的楼盘都感受到销售的压力,第四季度,特别是最近1个月很多楼盘都加大了优惠,让一些购房者捡到宝、尝到甜头。

    年底释放大批“5”“6”字头单位

    从事媒体工作的詹先生,就成功低价购进了一套房,作为在佛山未来的住所。11月,他在南庄万科城买了一套84平方米的小三房,单价只需要6400元/平方米,还带精装修,对于价格,他颇感满意,“我买的那一栋楼,高一点的单位就要7500元/平方米了,景观好的要8000-9000元/平方米。”

    外地来佛山的詹先生毕业3年,在佛山的发展也有了基础,但他买房的原则是“尽量便宜”。他告诉记者,很多市民都觉得中心路段的房子升值快,但很多人都要提前还款、而非供楼供满20年、30年,这时候总价贵的房子,还款压力会很大,“我希望花最少的钱,解决居住问题。”

    而在今年年底,南庄、罗村等片区,不少楼盘因为年底要“冲量”,优惠和打折变得多起来,记者近期调查时就发现,“5字头”、“6字头”单位在这些区域的楼盘中大量涌现,詹先生也表示,自己在万科城买的房虽然比较便宜,但并不算最便宜的。

    楼盘优惠和打折,在今年四季度比较集中,给了不少购房者以惊喜。根据佛山市住建局统计,在今年4月到8月之间,佛山新房单月成交普遍都在60万-70万平方米,但由于全市楼价也从年初的8000元/平方米出头,攀升至今年9月的超8600元/平方米,不少高价盘销售放缓。

    仔细挑选能捡到宝

    不少业界人士也指出,首次置业者对价格敏感,今年年末的优惠和打折现象比较集中,也是之前一些高价盘销售不畅带来的结果。但不少发展商也指出,这并没有意味着佛山楼价下跌了,只是局部地区、局部楼盘出现了一些低价的房源。

    记者调查中也发现,在禅城、桂城中心城区,除了南庄、罗村等周边镇街外,核心片区的楼盘,优惠和打出折扣的并不多。在南海千灯湖、金融区板块,以及禅城的城南,佛山新城核心区,在售项目普遍价位在11000-15000元/平方米,且鲜少推出大规模优惠举措。

    但对推出优惠的楼盘来说,购房者无疑捡到宝,在今年岁末这些楼盘的销售量也成为亮点。上周,以9字头带精装修发售的禅城城区新盘———时代云图开盘售出5亿元销量,而同期万科缤纷四季·早城也售出9成货量,后者以低于陈村片区均价的7800元/平方米起推出这一新组团。

    虽然今年一整年,佛山的房价不算便宜,但岁末的优惠和让利,无疑让购房者尝到甜头、收获喜悦。

    

    “夹心层”

    买房不易外地人望房兴叹

    在佛山,除了土生土长的本地人之外,也有很多在这座城市工作的外地人,在普遍高昂的房价前,作为“夹心层”,他们有的只得回家买房,有的还在望房兴叹,买房变成一桩痛苦的愿景。

    “佛山的生活成本太高了”

    12月24日晚,平安夜,新协力的士司机老张开着车,因为过节,今天生意比往常好做一点。老张来自湖南常德,来佛山五六年一直在开出租车,去年,他把一对在佛山读完初中的儿女送回湖南老家读书,理由是:“佛山的生活成本太高了。”

    对于在佛山买房,老张摇了摇头说:“不现实,还是租个便宜的房子过渡一段,以后回老家做点生意。”老张说,其实的士司机每个月也有几千块收入,生意好的时候月入万元,但很多师傅都是外地人,都要养家糊口,在本地买房,一下子拿出几十万元显得太困难了。

    也有在佛山发展的职员,因为高房价在本地买不起房,今年一直都在看房、选房的阿会就是其中的一个。家在粤东的她在佛山也呆了三四年,一家三口和家婆租住在桂城一个小区里,一个月租金1200元,加上物管、水电也差不多要1500元,“很想买个房,多花千把块供房!”

    因为出来工作比较久时间,阿会已经在老家买了一套房,“当时很便宜,才不到2000元/平方米,还是电梯楼。”正因为如此,阿会在佛山买房,变成了二次置业,首付6成,即使买一套80平方米的小户型,单价9000元,首付款也要近40万元。

    “现在我看二手房也不便宜,在桂城住习惯了,小孩要读书什么的,但是即使是平洲的一些二手小区,康怡丽苑等,都要6000-7000元/平方米。”阿会调侃中带有一丝失望,“现在真的很有冲动买房,但往往看了之后真失望,老家的房子也不舍得这么快卖掉,所以只能等等再说。”

    “夹心层”买房尤为困难

    在佛山,这样的外地人不在少数,想要在禅桂中心城区买一套房往往不容易。这些“夹心层”群体,因为收入、社保、在家乡购置了房产等原因,在佛山买房或者换房变得异常困难。

    而对他们来说,虽然佛山也在大力推进保障房建设,但因为收入比低收入市民高,无法去租赁公租房。虽然在顺德区,进行了几个限价房项目试点,但并没有在禅城、南海普及。

    在北京,今年对于“夹心层”群体推出了自住型商品房,以市场价7折发售,在转让年限方面控制投机,取得了市场瞩目,而在这些市民心目中,不论是自住型商品房还是限价房,对于解决“夹心层”群体居住,都是一个大利好,也希望佛山能够推广这些商品房建设模式。

    

    城市升级新区置业火热

    价格洼地成买家心头好

    “今年跨区买房的购房者特别多,置业打破了区域的概念!”这是地产专家刘世恩对佛山市场今年特点的一句总结。在今年,原本打算在禅桂中心区买房的购房者去禅西、陈村、平洲、罗村等周边新区买房的特别多,这些价格洼地成为很多购房者的“心头好”。

    桂城工作陈村居住

    小豪就是其中一位,去新区“吃螃蟹”的年轻人,原本家住桂城的他,今年买房在陈村。10月份,他在陈村的新盘———绿地国际花都买了一套80多平方米的三房单位,售价9000元/平方米,这个位于陈村的新盘,吸引了不少像小豪这样来自南海、番禺的购房者。

    小豪是本地的90后青年,家里从长计议想让他买一套房,对于价格,他比较在意,不希望太贵,免得给自己太大的供房压力。8、9月看楼的时候,他主要的选房区域还在南海桂城,但不论是桂城东一带还是千灯湖,新房的价格普遍都要在11000元/平方米,让他感叹“太贵了!”

    小豪一位同事,早些年在陈村买了房,每天驱车从陈村到禅城上班,当地较低的房价,让他把置业的目标区域向外延伸。“去陈村看了一下房子,正好绿地要开盘了,价格比起南海也有优势,周边配套不错,所以就下定买房了,总体还是挺满意的。”小豪说。

    对这位工作没几年的年轻人来说,属于自己的第一套安乐窝,位于距离禅桂主城区只需驱车15分钟的陈村,无疑是一个实惠的选择。更重要的是,目前禅城城南、南海桂城房价普遍达到11000元/平方米以上,顺德乐从、陈村以及禅城禅西、南海罗村等新区,外来买家因此变得多起来。

    买的是火辣辣的未来

    最近,同样位于陈村的万科·缤纷四季“早城”开盘,近200套房源销售9成多,发展商反映,这一项目也广受禅城、南海平洲一带的买家青睐和关注。而在今年,佛山一些销售比较出色的郊区或新区盘,如海湾城、长信银湾、保利西雅图等项目,均吸引大批来自主城区的买家置业。

    记者采访中也发现,在今年,随着过去几年一些热销大盘供应量减少,禅城城南、桂城等片区的新房供应量都大幅缩水。其中禅城城南除了亚艺、港口路少数几个楼盘在售外,并无多少新增供应,而位于禅西的张槎、南庄却有龙光·水悦龙湾、海湾城等楼盘推货,且多以刚需型洋房为主,7000元-8000元/平方米的售价,也比禅城城南动辄过万的单价便宜不少。

    与此同时,今年佛山市区两级政府,也对禅西新城、三山新城、罗村光明新城等佛山禅桂市区周边的新开发区域,进行大规模的市政建设,搭建好公共交通,改善居住环境,引入商业配套和教育资源,这些都让去新区买房置业的购房者,吃了一颗“定心丸”。

    对这些购房者来说,今年去新区买房,买的是火辣辣的未来,虽然有点刺激,但内心却是满怀希望、一片火热。

    

    今年闹钱荒房贷利率高首次置业者很受伤

    2013年,佛山楼市并没有遭遇新的政策性调控,今年年初在各地曾刮出的新“国五条”风暴,因为早已落地在佛山变成了微风拂面,而今年年中开始上演的“钱荒”,却让首次置业者的贷款成本攀升,本应被政策支持的首次置业者,心中泛起咸涩。

    “钱荒”弥漫,按揭充满变数

    今年9月买了创鸿城的陈小姐,是一个普通白领,今年有了买房念头的她,和男友商量好在创鸿城买了一套60多平方米的小户型单位,虽然单价去到13000元,但因为位置好,让身为平洲人的陈小姐颇感满意。

    签了认购书、交首付、办合同,一切看起来都很顺利,但意想不到的事情来了,陈小姐买房按揭贷款,过程变得一波三折。9月底的时候,她的按揭贷款还是在与楼盘合作的广州银行做的,同时贷款利率为基准利率,因为从7月开始,佛山“钱荒”弥漫,贷款领域充满了变数。

    过了今年的国庆节,陈小姐就发现事情变得复杂,广州银行首套房利率要从基准利率,上浮10%!这令陈小姐感到很困惑,“我是首套房,之前没有贷过款,为什么要上浮10%,又不是二套房买家!”楼盘解释称,合作银行贷款额度紧张,10月后很多银行贷款利率都有上浮。

    辗转之下,陈小姐最终和与楼盘合作的另一家银行———位于石湾的一家农行网点签了贷款合同,贷款利率上浮5%,但因为银行没有额度,放款要延迟3个月。如今已经快2014年,她的房贷还未放款,“上浮5%,我能怎么样呢,现在农行都要上浮10%了!”

    利率优惠苦等成空

    陈小姐的经历,在今年下半年佛山各大楼盘都有体现,一切都是“钱荒”惹的祸。今年6月开始,“钱荒”愈演愈烈,随着银行流动性收缩、贷款额度变少,原本在6月之前,首次置业者买房尚有利率优惠,但在6月之后,这些“优待举措”全部成空。

    佛山市场也有着类似遭遇。今年6月前,首套房置业者买房,贷款尚有9折优惠,但在6月底很多银行都把利率收窄为9.7折甚至是基准利率,7月后,首套房贷款基准利率已成主流,而8月之后,首套房利率佛山各大银行普遍要上浮5%-10%,首套利率只上浮5%也变成了现在市面上“优待举措”。

    与之相对应,今年8月之后,包括国有银行在内,各大银行房贷审批、放款周期从以往1个月左右,延迟至两三个月。南都记者调查中曾发现,银行在今年8、9月份都表示,对于放款周期“难以保障,要有心理准备,到2014年初才能放款”,而广发、光大银行等在今年8月后,干脆“停贷”。

    这种金融政策的变化,在今年年中的佛山市场发生得突然又剧烈。在房地产业界看来,虽然贷款利率上浮,对购房者的贷款成本总量影响并不大,月供每个月也只是多出几十、百来块钱,但对于他们置业心理层面也有较大冲击,本应该是政策保护的首次置业者,对政策比较敏感,利率上浮也影响到不少首次置业者入市的积极性。

    相对于“钱荒”造成的贷款难,今年2月20日,国务院常务会议确定的五项加强房地产市场调控的政策措施,也就是新国五条,其核心条款———征收个人转让住房所得的20%个人所得税,早已在佛山落地,新政并未对佛山市场造成多大影响。

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