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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

日志

 
 

天河、黄埔接壤区域二手楼价差不大  

2014-01-14 19:21:48|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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天河、黄埔接壤区域二手楼价差不大

邓浩志接受《南方都市报》采访

黄埔、萝岗区划调整消息再流传,“新天河区”、“新黄埔区”的规划想象图浮现眼前。南都记者近日走访了解到,由于类似消息传得太多,“新天河区”的区域内房价并未有任何异动。而黄埔区新盘不多,现场也未见“并区”宣传噱头。

天河、黄埔交界二手楼价已趋同

“又有新消息了?”1月8日,位于黄埔区、与天河区仅一条河涌之隔的金碧世纪花园小区,几名小区业主异口同声反问记者。

一位林姓先生表示,合并传说已久,也听说他所在小区可能并入天河区,不过总是说正在研究。也有业主笃定说红头文件已下,只是不知道何时下发。如果传说成真,那么金碧世纪花园将并入“新天河区”。

这 一区域目前没 有 新盘 ,主要交易的是金碧世纪花 园、天虹花园、怡港花园等二手房小区。从来看,目前天河与黄埔两区交界处二手房价相差无几。两周前南都记者踩盘东圃羊城花园,中介介绍说该小盘均价约2万元/平方米。而与天河一条河涌相隔的黄埔区金碧世纪花园,报价也在2万元/平方米,只不过楼盘看起来稍微新一点。

中介、开发商无人打“并区牌”

多个受访中介置业顾问认为,即使“并区”对房价影响也有限。翔隆地产金碧世纪三分行高级物业顾问李先生说,“天河区、黄埔区没有差别。我也听说这个规划,就算落实也享受不到天河区好的配套、规划。”

怡港北分行一位孙姓客户经理直言影响很小,“‘并区’谈不拢,因为萝岗区只想要黄埔区开发区那一块,那边是G D P的主要来源,并不想要区政府所在的这块,天河区也不愿意接收。”

目前黄埔、萝岗两区房地产开发商一致认同“并区”影响有限。南都记者走访在售的新盘东城华庭及商业项目保利中誉广场,现场宣传牌上重点突出的是黄埔“都会区”定位,以及商务政务中心区,对于新区划没有任何宣传。

反观萝岗区,区内开发商认为这两个市场相差大,即使“并区”,价格也不会产生联动。萝岗科城山庄营销副总孟晓蓉认为,萝岗主要市场还是受政府整体规划配套、供应量的影响,即使合并,萝岗区应该还会是发展的重点区域。

新闻背景

区划调整传言下楼市有涨价冲动

新年首周,广州楼市最热闹的莫过于增城、从化撤市设区,黄埔、萝岗并区的传言了。随着番禺设区后的日新月异,以及增城、从化这几年楼市的大力发展,规划的有力支持,使得撤市设区似乎变得更加可期。

“新黄埔区”将致萝岗楼价上涨

根据相关消息,黄埔区将以丰乐路为界,丰乐路以西划入天河区,以东则划入萝岗,由萝岗和黄埔并为新黄埔区。也就是将形成以萝岗、黄埔并区而成的新黄埔区,以及新增鱼珠至丰乐北路一带的新天河区。南都记者调查发现,黄埔、萝岗两区房地产开发商一致认为“并区”影响有限。

目前黄埔区土地供应量较少,去年的南玻总价地王,并未刺激该区楼市。萝岗区已成为广州置业热门,开发商认为,受萝岗政府整体规划配套、供应量的影响,预计合并后萝岗区不仅 是 重 点 区域,还会因为变身中心区而获得加分,楼价将继续攀升。

而对于扩大范畴的新天河,因为新增的鱼珠至丰乐北路一带,除少量旧改项目以外,基本没有新项目,预计将给这一带的二手楼价带来少量上涨。

增城、从化担心撤市设区而限购

增城、从化多个楼盘和开发商表示听到风声,更有开发商表示已向增城市政府求证消息,并透露将于今年两会后挂牌设区。

南都记者发现,买家欢喜设区后增城买房可落户,却担心取消限价后房价上涨。而开发商认为,设区后增城若纳入广州限购范畴,将给楼市带来“重创”。

从化开发商认为,设区后从化当务之急是多享受一点政策和规划的扶持。从化的开发商也无一例外非常担心限购。“如果像珠海那样,只是中心少量区域限购就好了。如此也能靠增城海量的成交和限价将广州整体均价拉下来。”

增城继续刚需,从化方便度假

方圆地产首席分析师邓浩志认为,各区楼市相对成熟,设区和并区都不会带来大变动,只是行政隶属关系的变化。定位上从化已定为生态片区,稀少的人口,低附加值的产业,决定那里的房子更多瞄准度假需求。而增城多是低端劳动密集型产业,也是以刚需为主,设区后增城和从化楼市应该不会有大变动。

两区靠近广州的板块可能会吸引更多的广州刚需客。邓浩志认为,设区的唯一利好,可能是统计数据上可以把广州均价拉低,变得好看一点。不过两地设区也有限购的利空因素,而限购对当地楼市的影响估计会比较大。

影响

去年二手大涨,近期价格无异动

南都记者了解到,目前区域内各楼盘房价未出现异动,上述物业顾问李先生说,金碧世纪花园自去年5月份至今每平方米涨了五六千元,单价从1 .5万左右,涨到2万-2 .1万元。”他认为这并不是区域规划的利好,而是广州去年房价普涨的结果,加上交通便利、三旧改造的影响。

而在新分界线丰乐路旁边的怡港花园,价格也未现异动。

分析

黄埔区域在售楼盘极少,萝岗楼市继续刚需

黄埔区常年土地供应量较少,即使去年出了南玻总价地王,但仍未能刺激楼市,区域内在售楼盘屈指可数。

新盘东城华庭恰巧位于丰乐路的东边,购房者除了黄埔本地人,基本就是天河一些白领。高级职业顾问郑小姐表示,目前该盘均价1.8万元/平方米,即将新推的单位价格更高,她否定定价与“并区”有关,“估计年后房价要涨。”

而该项目有关负责人也表示,新区划对项目销售不会有影响。

萝岗区去年几乎是广州成交增长最快的区域,是刚需置业热选地。目前价格虽然低于黄埔,但是萝岗区开发商认为这两个市场相差大,价格上并不会有太大的影响。在孟晓蓉看来,“萝岗区房地产项目集中在北边,自成一体市场,与黄埔区还有点距离。”

说法

“东城华庭恰巧位于丰乐路的东边,如按新区划传说要并入萝岗区,具体规划还不清楚,或许以项目东边河涌为界,我们项目划入天河区。”

——— 东城华庭高级置业顾问郑小姐

“去年就听萝岗科学城的朋友说起‘并区’,不过对我在黄埔买房不会有什么影响。”

——— 怡港花园的二手房求购者

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