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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

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“单独两孩”酿商机小四房或抢手  

2014-01-09 13:54:06|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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“单独两孩”酿商机小四房或抢手

邓浩志接受《金融投资报》采访

“单独两孩”政策靴子正式落定,随之而来的地方性法规修改进入倒计时。在四川,记者了解到,“单独两孩”政策放开的步伐也在快马加鞭的进行中,据四川省人口计生委主任姚义贤透露,《四川省人口与计划生育条例(修订)》已被纳入2014年立法计划,预计在今年上半年四川或将放开“单独两孩”政策。“单独两孩”政策的明朗,“人口红利”的良好预期延续了地产商们的“黄金时代”。看好者认为,其可令房地产市场的上行周期延长5-10年。另一方面,随着“二孩”计划提上日程,对于购房者而言,匹配户型 “升级”的需求也开始,产品线的调整,或令“小四房”成为改善型购房者的新选择。

购房需求悄然改变

成都市民林先生的二度置业计划已正式提上日程。而在仅仅两个月前,他还没有再次购房打算。

   就在2013年初,林先生刚在双楠片区购置了一套94㎡的小三房,看着节节攀高的房价,带着乔迁之喜,与妻女及父母共享天伦的小日子令林先生倍感惬意。然而,“单独两孩”政策的启动,令林先生的生活发生了改变,“作为独生子女,我一直为将来421(4个老人,2个父母,1个孩子)的家庭结构担忧,也希望家里能够有两个孩子相伴长大。今年四川省单独两孩放开后,我和妻子计划再生一个孩子。”

   在林先生看来,如果家庭人口从五人增加为六人,这套94㎡的房子将不能满足家庭需求,取而代之的是,“四房”将成为最低要求。“新房的贷款还没下来,我就后悔了。”去年10月在二环路府青立交桥附近购买了一套78㎡两房的舒女士向记者表示。据悉,舒女士目前已有一个三岁儿子,考虑到“二胎”计划,预计未来数年后会更换一套三房或小四房。

   由“单独两孩”带来的换房需求逐渐释放,记者调查发现,自11月中旬,放开“单独两孩”已经成为80后置业中坚人群的热议话题。“多一个孩子,就至少要多安排一间住房。”成为这些准“两孩家庭”的共识,与此同时,与过往相比,由“单独两孩”催生的改善性需求入市的时间周期也有所减少。

或减缓房地产市场下行

 “计划生育的松动,对房地产是利好消息。‘单独两孩’政策落实后,对四川这一人口大省而言,或可令房地产市场的上行周期延长5-10年。”在单独两孩政策放开之后,有业内人士指出。

   事实上,中国楼市长红十五年,除城市化力度空前之外,其中重要原因是人口红利。不过,目前中国正在从人口红利进入人口负债时代。住房与城乡建设部政策研究中心主任秦虹曾表示,下一波人口洪峰带来的新住房需求至少要等20年,当前楼市已透支了未来需求,必须有一定的预见性。

   与此同时,“单独”二孩等政策正有助于减缓房地产市场人口红利的萎缩。据国家卫生和计划生育委员会前期开展的生育意愿调研显示,“单独两孩”政策全面落实后,在全国范围内影响的1500万至2000万符合生育新政的夫妇中,大约50%至60%愿意生育第二个孩子。按照目前预测,“单独两孩”放开之后,每年将会新增100万新生人口,这有助于切切实实地转换为房地产市场的改善型需求,减缓房地产衰退。而对于老年人口比重高于全国同期水平,人口结构性问题日益突出的四川而言,也形成了新的机遇。

   成都锐理数据品牌营销中心总经理郭洁表示,中国人口红利正在逐渐消退,放开“单独两孩”政策,短期内不会绝对量增加市场需求,但可避免未来房地产震荡过于剧烈,以及房价崩盘带来的金融危机,实现房价软着陆,同时在局部会改变一部分生育两孩家庭的购房需求偏好。

   方圆地产首席分析师邓浩志则认为,总的来说新政对市场的影响中性的,“单独两孩”放开后短期内不会对楼市有什么影响,但从长远看,楼市中购房需求会产生变化。

 “小四房”有望被催热

   值得注意的是,相对于人口红利对房地产增量的长远影响,“单独两孩”政策放开对改善型需求和户型设计的影响来得更为显著。

   回顾2013年,“小三房”独霸成都楼市,各路房企纷纷将其作为抢夺市场的杀手锏。不过,在家庭人口可能增加的情况下,“两房”或“小三房”这种传统刚需或将“让位”,而“90-120㎡小四房”则升级为希望“一步到位”,减轻购房压力的刚需购房者们的新选择。

   在成都楼市,近年来创意“小四房”也成为新名词,从记者了解的情况来看,目前在成都楼市并不占据供应主流的小四房,建筑面积段主要集中在87-120平方米之内。不过,与面积在170平方米甚至200平方米以上的大四房或者五房相比。尽管它在总面积上缩水不少,但对于广大购房者而言,通过可变空间,提高房屋使用率的小四房在总价上更有优势,也因此吸引了不少“两孩”购房者的关注。

   上述舒女士就在详细了解了目前成都市场上的小四房产品后告诉记者,“与总价相当的三房户型相比,小四房的空间功能和改造余地显然更大,之后换房时将考虑小四房产品。”

   业内人士认为,有二胎生育计划的人群,大部分集中在30-40岁这个工作较稳定的年龄层,有一定经济实力。不管是从家庭人口增加,还是改善居住品质的角度出发,他们都有换四房的需求。因此面积集中在85~120㎡左右的四房产品,或将成为“两孩”购房者的新选择。

 “紧凑”还要以实用为重

   在细分市场幻化出越来越多的产品思维的同时,也预示着属于开发商必须满足这种对需求的革新。恒大地产日前就表示,2014年将把130平方米的套三调整为四房户型。不过,与之相比,受到面积限制,空间稍显局促的“小四房”要想抢占市场,凸显性价比优势,就更加考验开发商的独具巧思。

   不过,值得注意的是,对于建筑面积过小的“小四房”而言,“居住舒适度”将成为巨大考验。以某开发商推出的59㎡4室2厅超级四房为例,尽管顺利博得市场眼球,但记者查阅其户型图发现,这个袖珍版的小四房整个空间极为紧凑,9㎡的主卧,不到3米开间的客厅都在考验着“蜗居”居住者的耐心。

   在满足室内功能性与居住舒适性中找寻平衡点,对于购房者与开发商而言,都是个两难选择。一个比较可能的方向是,在继续执行“新建住宅中90平方米占总开发量的7成”的规定的前提下,未来新建住宅的户型设计可能会打造更多房间。在90㎡内做出三房两卫,再加一个可变空间的功能房,将成为趋势。“在不降低居住品质的前提下,最大可能地利用空间、利用面积。”或将成为小四房的“革命之路”。

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