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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

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外来房企不惜代价挺进一线城市风险大  

2014-11-17 16:29:18|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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外来房企不惜代价挺进一线城市风险大

邓浩志接受《羊城晚报》采访

 

昨日,广州土地市场迎来一场盛宴,出让的9宗地块中,8宗宅地均名花有主,总成交金额达156.87亿元。值得注意的是,外来开发商来势汹汹,成交的8宗地块之中,除了东圃立交地块因其有“度身定制”的出让条件而被广州佳郡置业有限公司底价拿下外,华美牛奶厂的7宗宅地争夺激烈,最终被重庆龙湖、华润置地、平安不动产、金地等收归囊中,而广州本土一众开发商,包括原先夺地呼声甚高的保利全部都成了“打酱油”。

“广州开发商阻击失败,还是外来和尚不知深浅?”对此结果,业界讨论热烈,有房企负责人笑言:“过江龙踊跃,价升可期”,也有专家预期,此次抢地全是大品牌,竞争激烈,估计广州市更不愿当出头鸟,在四个一线城市中第一个取消限购了。

龙湖+华润+平安分牛奶厂宅地

昨日下午,广州迎来下半年的一场重量级土地拍卖,政府拿出起拍总值达135亿的8宗天河靓地,共吸引21家房企混战,竞拍持续两个多小时,政府共收金156.867亿,比9月底最大规模拍地收金(155亿)还要多。

全程战况可谓异常激烈,拍卖官在每一宗拍地开始不久,都调高竞价阶梯至2000万,而开发商们也是一秒一举,显得志在必得,其中,最进取的是龙湖,几乎带足全场,据悉,这是其首次通过公开市场在广州拿地。

经过两个多小时的拼抢厮杀,广州11月10日的土地大戏终于落下帷幕。原计划出让的天河9宗土地,最终1宗商业地流拍,8宗住宅地收金156.87亿。此次拿地的房企均为外地企业。其中,龙湖夺得两宗,华润两宗,金地一宗,深圳联新两宗。尤其是重庆龙湖地产,斥资37.8亿揽下天河牛奶厂两宗宅地,正式进入广州。

龙湖正式进驻广州

整体现场战况,可算是兴奋并清醒着,和9月29日那场以广钢地块主导的大型拍地一样,所有地块竞拍都在最高限价前刹住车,未需配建安置房,果然经过淡市,大家都淡定了不少。

“全是大品牌,竞争更激烈,政府更不想取消限购了。”合富辉煌首席市场分析师黎文江表示,本地全军岿然不动,是诱外深入,静待红云厂地块出手。

地产经济学家邓浩志认为,牛奶厂地块最贵的也就1.4万/平方米,溢价不算太高。今年内还有大量土地推出,估计情况也相近,房企和购房者一样“看好后市的时候没钱”。这次有个特点是外来企业比较积极。华润、平安都是实力雄厚的企业,龙湖早就计划进入广州市场了,所以比较积极。本地企业的保守除了资金因素,恐怕还有就是太了解广州规划了。牛奶厂虽在天河,但周边规划不如萝岗,政策题材不如南沙,本地房企对其售价前景还是比较清醒的。

CRIC广州房价测评中心肖文晓则认为,相形之下,广州本地的开发商们就显得有些窘迫,从过去几次广州的推地成交结果来看,广州本地开发商有被日益边缘化的趋势。在今天这个资本大鳄横行的市场,没有胆识和魄力,恐怕也是很难做大做强的。

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一线城市或成风险最大区域

数据显示,在政策利好的刺激下,10月全月一线城市土地成交27宗,合计成交规划建筑面积293.96万平米,而成交均价则创造最近2年除2014年1月份的最高点,同时溢价率也达到了33.7%,整体看溢价率有所上行。

同策咨询研究部总监张宏伟认为,北上广深四个一线城市土地出让金猛增,甚至在市场低迷期也未明显下降,这背后也就意味着开发企业的土地成本大增,甚至出现“面粉贵过面包”的现象。张宏伟分析,品牌房企重返一线城市,竞争激烈导致风险加大。尤其是外来开发商不惜一切代价挺进一线城市风险最大。而“面粉贵过面包”可能导致未来一线城市部分板块市场逐渐步入“被豪宅”的时代,如此一来再加上营销炒作,房价“天花板”不断被人为捅破,对于房企来讲,这或成其投资一线城市的最大隐藏风险。

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