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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

日志

 
 

“过江龙”抢光天河8宗靓地  

2014-11-22 17:41:45|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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“过江龙”抢光天河8宗靓地

邓浩志接受《新快报》采访

 

广州年终土地出让大戏终于开场,昨日广州一口气出让9宗住宅及商业用地,引发市场广泛关注。最终9宗地中,7宗现场竞价成交、1宗底价成交、1宗留拍,成交的8宗地总价高达156.9亿元,总溢价23.5亿元。由于此次拍地本地企业并未踊跃参与,竞争程度并不激烈,外地房企最终成为大赢家,华美牛奶厂7宗地均被外地房企拿下。龙湖地产首次在广州拿地,终于成功藉此进入广州市场。

成功拍出8宗地溢价23.5亿元

昨日下午,受广州市国土房管局委托,广州公共资源交易中心举行今年第三场国有建设用地使用权现场竞价暨成交仪式,8宗国有建设用地使用权公开出让经过竞价顺利完成交易,总成交价156.9亿元,总溢价23.5亿元。

由于此前广州国际金融城两幅分别原定与11月3日于11月10日出让的地块均被延迟出让,因此此次拍地也是11月土地出让大戏的序幕,其竞拍情况不仅影响到后续出让的多幅土地,更对判断广州楼市走势有着重要的参考价值。

据悉,在本次挂牌期间,共有21家企业进行了报名申请。与近两年广州土地市场上的拿地主角以外地房企为主的情况类似,此次土地出让也吸引了众多外地房企争抢。其中,天河区华美牛奶厂AT1008045地块无人报价,交易不成功;天河区东圃立交地块只有一家企业报价,由广电集团以广州佳郡置业有限公司名义取得,成交价为445675万元。其余20家中外企业于当天在中心进行现场竞价。

“过江龙”分食华美牛奶厂7宗地

本次出让的地块以居住用地为主,受关注度最高是天河区黄云路华美牛奶厂的7宗住宅用地。在现场竞价过程中,华润、龙湖、金地等多家“过江龙”均有斩获,分别拿下华美牛奶厂住宅及商业地块。

其中,华润置地一二三四(深圳)商业运营管理有限公司经过30轮现场竞价,以208000万元取得了天河区黄云路华美牛奶厂AT1003040、AT1003041地块的土地使用权,该公司还经过5轮现场竞价,以94000万元取得了天河区黄云路华美牛奶厂AT1008046地块的土地使用权。

金地(集团)股份有限公司经过21轮现场竞价,以202000万元取得了天河区黄云路华美牛奶厂AT1004009地块的土地使用权;平安不动产以子公司深圳联新投资管理有限公司斩获两宗地块,分别为以112000万元取得的天河区黄云路华美牛奶厂AT1004010地块,以及以129000万元取得的天河区黄云路华美牛奶厂AT1004015地块。

最值得注意的是,此次龙湖首次在广州成功拿地,终于圆了“广州梦”。该公司以156000万元取得了天河区黄云路华美牛奶厂AT1004026、AT1004004地块,并且还以222000万元取得了天河区黄云路华美牛奶厂AT1003039地块。在此之前,该公司曾于今年2月份参与了广州荔湾区芳村大道南以西鹤洞路以南AF040405地块竞拍,但以失败告终。在今年5月26日,备受关注的顺德德胜河北岸首个旧改项目——龙湖春江名城启动奠基仪式,该项目成为了龙湖集团进驻广东的第一个项目。

地块分析

华美牛奶厂地块可打造中高端改善型项目

在方圆地产首席分析师邓浩志看来,此次拍卖地虽属天河,但位置较偏,配套、交通都有缺陷,幸好牛奶厂8块地近70万平方米建筑面积,2.3万规划人口有规模效应,房企可自行打造生活配套改善居住氛围。

“华美牛奶厂地块周边的一手项目容积率较该地块高,产品以中小户型为主,属于刚需型定位;而华美牛奶厂地块具备自然山体的生态地貌,占地面积广、绿化率高、居住品质优秀,有利于开发与周边楼盘不一样的差异化优质产品,定位为中高端的改善型项目,吸引中高端客群。”广州中原研究部分析人士认为,与华美牛奶厂地块地理位置靠近的一手楼盘中,仅有雅居乐富春山居有相似的规划条件及景观资源,存在一定的竞争,但两者地块规划所属不一样,华美牛奶厂地块属奥体新城板块,而富春山居则在科学城板块,可以吸纳不同的区域的客户。

根据中原地产数据显示,距离华美牛奶厂地块最近的二手住宅主要有半山溪谷E墅、富力花园、盈彩美居、金碧世纪花园、景安花园及中海康城。这些小区大部分为电梯楼,楼龄均在20年以内,二手均价1.3万-2.6万元/平方米。该机构相关人士认为,牛奶厂地块改善型产品的定位会影响奥体中心板块人群的层次结构,提升板块的综合影响力,也会增强二手业主的要价心态,相应地提升周边二手楼价。

专家观点

部分房企销售不理想不敢“豪气”拿地

方圆地产首席分析师邓浩志表示,本次9块都在天河,属市场高度关注品种,多家房企参与不足为奇,在限贷松绑后楼市底部基本确定,房企均有意抄底“地市”,但由于今年头9个月销售业绩不理想,多数房企仍然囊中羞涩,所以也不敢太过“豪气”。

根据挂牌公告显示,除此次挂牌出让的9宗地外,下一轮土地出让高潮将在11月24日出现。11月份广州还将有白云区华南快速路红云涂料化工厂、白云区棠槎路穗花水泥厂等十余幅商业、住宅用地推出,仅起拍总价就高达80多亿元。另外,原本计划于11月推出的广州国际金融城起步区AT091007地块、AT091002地块都改在12月2日进行现场出让。

邓浩志认为,今年内广州还有大量土地推出,估计情况也会与昨天的出让结果相近,房企和购房者一样“看好后市的时候没钱”。另一方面是广州土地起拍价也越来越高,以后难有高溢价项目。邓浩志判断,广州楼市和地市未来半年都会基本保持平稳。

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