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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

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南沙政策光环忽明忽暗  

2014-11-24 18:46:39|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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南沙政策光环忽明忽暗

邓浩志接受《时代周报》采访

 

[摘要] 多位业内人以及专家都一直认为,南沙成为自贸区是必然事件。“自贸区的梦是可以做的。”

【楼市新常态下的危与机系列报道之一】

香港著名实业家霍英东晚年有一个梦想,要在珠三角找一个面向大海、面向国际的地方,将其建设成一个现代化海滨新城。他在家乡番禺的最南端,发现了南沙。从地图上看,南沙犹如一片舒展的芭蕉叶,平铺在珠江的出海口。作为广州唯一临海的区域,南沙有25公里长的海岸线,是珠江口上的天然良港。这里地处粤港澳的几何中心,水路距香港38海里,距澳门41海里,方圆100公里有深圳、东莞、珠海、中山、佛山、江门等14个大中城市。先天条件优越,南沙屡次成为政策青睐对象,然而其产业、人才、配套等后天缺陷也异常明显。在高期望值与底蕴不足的矛盾交织中,南沙楼市近几年来历经浮沉。在今年年中南沙楼市曾急转直下。而对高企的库存压力。在政策光环忽明忽暗之下,南沙楼市开始自我救赎?

政策市下几经沉浮

开发南沙,是霍英东事业的最后一根柱石。1985年,霍英东来到南沙时,南沙还是一片烂滩涂,没有路、没有桥,被称为番禺的“西伯利亚”。随后,他买进南沙东部22平方公里土地,并投巨资给南沙进行路桥等基础设施建设。

霍英东的“小南沙”概念,很快就被融进政府的“大南沙”战略。20年后的2011年,南沙被写进国家“十二五”规划,并定位为深化粤港澳合作的七大重点项目之一。承载众望的一纸规划,搅动南沙置业热潮的神经,该区域的楼市风生水起领涨广州。但随后的南沙楼市却在政策利好和利空的搅动下经历了一场场过山车式的涨跌。

时代周报记者梳理发现,2011年,是南沙“十二五”规划元年,这一年南沙房价突飞猛进,由7000-8000元/平方米急速涨破10000元/平方米。2012年上半年,南沙的房价再度回归7字头。

直到2012年9月,南沙是继上海、天津、重庆等城市之后,第6个获此殊荣的地区。新一轮牛市再次开启,南沙房价重新站上了万元的高台。

同年10月,洋洋洒洒40多页的《南沙新区规划》铺陈在世人眼前,政府计划用13年的时间,重点发展航运物流、装备制造、科技智慧、商业服务和健康旅游五大主导产业,到2025年,南沙用地规模将扩大至300平方公里,人口规模增至300万,服务业增加值占整个GDP比重的65%左右。??

随后两年间,滨海新城规划出炉;吞并番禺东涌、榄核、大岗三镇,成为广州面积第四大区。据广州南沙新区房地产协会相关负责人介绍,南沙区域目前总共有68家房地产企业进驻,包括万科、保利、碧桂园等知名房企。2013年,南沙房地产新开工项目逾40个,面积约318万平方米。发展动作太慢,定位不清晰,政策红利被提前透支,从2013年6月开始,南沙房价再次回到9字头。自贸区概念的出炉重新注入了一只强心针。2013年7月,南沙政府铺天盖地宣传南沙自贸区的概念,此后南沙楼市便以超乎寻常的速度疯涨至1万-1.3万/平方米,开发商甚至捂盘惜售。?

但在“自贸区”申报迟迟未有消息之下,南沙楼市再度陷入僵局,今年上半年售价虽然保持在1.1万元/平方米左右,但成交量已萎缩。今年6月初,原本已铁板钉钉的南沙自贸区申报遭遇暂缓,区域内楼市急转直下。

广州阳光家缘网签数据显示,今年6月份,自5月份自贸区申报被中央叫停后,南沙新房成交套数迅速陷入低谷至376套,与5月份相差192套。

低价换来的成交飙升

当走出南沙交通生命线4号线的蕉门、金洲等站,手持着楼书的六七个销售员便会迅速靠近,“靓女,来看楼吗?有优惠。”政策未明的南沙,楼盘销售变得更为积极。大开发商的率先降价,打开了南沙楼市的下跌空间。在南沙港快速路沿线上上,随处可见各大楼盘挂出的广告宣传语,其中有楼盘的广告上还打出“0元购房”的字眼。

一度低迷的南沙楼市,如今看似正慢慢恢复元气。南沙金茂湾、星河山海湾、富力天海湾、南沙万达广场等楼盘现场,你可以看到攒动的人头和马路上那长长的车龙。至少在账面上,数字开始变得好看。从网易数据上看,南沙新房网签量近来逐月上涨,7-9月份的网签套数分别为482套、507套、564套。截至10月27日,南沙新房在10月份的网签套数已达到743套,远超当地今年前三个季度月度冠军1月份的578套。在全市范围内比较,南沙排名第三,略次于番禺909套、增城854套的水平。

“这几个月南沙楼市的成交放大,和当地开发商普遍打折促销有很大关系。南沙是广州各大区域中降幅最大的区域,降幅能达到20%,大盘小盘都有不同幅度的价格促销,引来不少抄底客。” 方圆地产首席分析师邓浩志对时代周报记者分析说,国庆前出台的限贷放松政策对南沙楼市刺激也很大,10月份的成交额迅速到达高位。某即将开盘楼盘的项目负责人向时代周报记者透露:“是想等自贸区政策批下来了再开盘,但等了几个月后,等不及了,下半年会尽快开盘,价格到时候随行就市。”在今年下半年,南沙区预计将有21个楼盘推新货。邓浩志说,从目前趋势判断,到年底前,南沙楼市成交预计能继续维持回暖态势,但前提是,开发商要继续保持低价策略,这样销售任务基本能保障。10月份,南沙新房网签套数在成为年度新高的同时,网签均价滑至9495/平方米。

事实上,除了要应对政策利空的风险,南沙楼市巨大库存是不可忽略的因素。明显供过于求,其实是整个广州楼市普遍头疼的难题,但南沙问题最甚。广州房管局最新数据显示,今年前三季度,广州原十区一手住宅成交面积同比减少近三成,但同期供应量同比增加了184万平方米,这也导致整体消化率只有0.59。消化率最差的是南沙,只有0.38。时代周报记者获得合富辉煌提供的数据,截至9月底,整个南沙的楼市存量约115.6万平方米,去化周期已逼近23.5个月,远超15个月的警戒线。

等待两类重大题材

作为广州最为特殊的区域,南沙享受的利好是其他区所无法匹及的,能否依靠强硬的资本支撑起快速良性的发展,在业内看来,南沙正在等待两大重要题材。限购松绑是其中之一,广州市政府已在表态争取放松限购。10月1日,广州市常务副市长陈如桂曾对此回应称,就房地产调控及房地产市场问题,广州已准备好了一套办法。

“广州放松限购,估计会采取分步走的做法,先从南沙、花都等外围区域开始,先从库存量大的大户型开始。”戴德梁行广州公司总经理黎庆文对时代周报记者说,预计最迟春节前,广州就会有所动作。

“南沙是特殊的,政策更要有所倾斜,一旦放开限购,来自珠三角与港澳的人才与投资便会注入南沙,引进技术与资金,落实国家新区利好,进一步释放南沙的升值潜力。” 广东省房地产研究会副会长韩世同则对时代周报记者表示,尽管目前并无取消限购,但两次传出均位于南沙,也证明了南沙的特殊性与领先性。

韩世同说,目前南沙楼市存在的库存超量,只是其中问题之一。影响南沙楼市发展的因素还有产业人口、交通、居住配套、政策和房价等,南沙的产业定位依然不清,拉动投资的效果也大打折扣,短板效应下也考验当地房地产投资的成败。在韩世同看来,南沙将要推出13块土地,欢迎各地企业把总部迁进南沙,也是希望带来更多的产业人口。南沙目前常住人口为72万,计划到2030年增加到300万人口。如何吸引这些人来南沙,除了国家级新区外,另一个吸引点就是自贸区。

多位业内人以及专家都一直认为,南沙成为自贸区是必然事件。“自贸区的梦是可以做的。”邓浩志说。

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