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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

日志

 
 

众筹,一种不让利不促销不收益的眼球游戏  

2014-11-25 16:23:13|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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众筹,一种不让利不促销不收益的眼球游戏

邓浩志接受《南方都市报》采访

 

时间定格在11月11日零时,一热衷于网购的“剁手党”正在因4999元成功秒杀苹果6暗喜,正在此时,收到一老友信息:“我成功秒杀一套房,用了11元。”“汗……你抢的幌子吧”。那么,究竟是“幌子”,还是“房子”?

房企扎堆玩众筹

低至11元抢买房

随后,“剁手党”打开老友发的页面,门户网站京东的首页赫然出现“大家一起凑,1.1折买房子!”的广告词。在“剁手党”疯狂购物的“双11”期间,该则广告的点击率早以万计。

仔细看,原来是京东联手远洋地产开展的众筹活动。根据公告,参与者在“双11”当天登录众筹活动页面,点击11元或1111元参与1.1折购房的资格抽取。其中,京东金融用户(即开通小金库或者白条的用户)才可享有支持11元获得1 .1折购房的资格抽取,普通用户需支付1111元,才可享有1.1折购房的资格抽取。所有参加项目支持的用户都将得到一个抽奖号,在众筹结束后第二日,活动方为所有参与者按订单生成时间先后顺序分配抽奖号,并根据11月16日开奖的中国福利彩票双色球开奖结果取6个红球,进行排序等,最后得出中奖号。

 事实上,在“双11”期间,远洋地产拿出上万套房源,参与项目数量占到远洋总体开发量的20%,整体售价优惠较大,部分单位低至1.1折。据了解,这些房源皆放在京东金融的众筹平台发起房产众筹,用户交纳一定金额支持该项产品,人数及金额达到设定的规模后,就等于产品众筹成功。

“1 .1折的房源只有11套,主要是为了增加卖点。”知情人士透露,在公证处监督下,系统无人工参与的随意抽取幸运者,11位幸运者可以1 .1折购买远洋地产在北京、秦皇岛、武汉、大连、杭州、抚顺、天津等七个城市项目的房子。如,总价90万元的房子只需要付9万元,而这并不是玩笑。

 其实,远洋并不是始作俑者。在今年9月份,龙头房企万科,在苏州已拿出一套房源在搜房网上做众筹,只是远洋此次众筹无论是规模还是折扣均超越万科。广州万科相关人士透露,万科在“双11”期间,有和平安集团探讨众筹的问题,但尚未完全落实。

 而搜房网在“双11”期间,和多家房企合作进行众筹卖房。据搜房网相关人士透露,参与众筹的房企还有保利、中铁、时代等多家开发商。

除京东和搜房网外,团贷网近日也推出了房产众筹产品“房宝宝”。中国平安集团旗下的平安好房网也率先发起了众筹美国房产的活动,目前也已经吸引了万科、绿地、世茂等开发商与之洽谈房地产众筹合作。

网民疯抢

多套房源几乎被秒杀

“双11”当天,广州采用众筹方式的项目诺德名筑开“抢”。“在开始众筹的10秒内,共有404个人参加,85 .9万元的众筹目标瞬间完成。”诺德名筑相关人士透露。

据介绍,当天,诺德名筑拿出一套面积为85 .52平方米的N + 1三房单位,市场价格为14500元/平方米,总价是133万元,而众筹金额仅为85.9万元,单价低至9999元/平方米,比市场价低近5000元/平方米。

 参与众筹的广州保利东江首府也相当火爆。当天,保利东江首府A 10栋东梯2503房,135.64平方米三房两厅,起拍众筹总价126万元,相当于市场价201.8746万元的6.2折。“126万元的众筹目标9秒就完成,265人火速抢筹,瞬间就秒杀了52.39%的众筹目标。该房源于11月16日13点30分进行现场抢拍,起拍价格为139万元。”

从参与方式来看,虽然细节有所不同,但整体操作大同小异。据参与的多个楼盘相关人士介绍,参与者只要投1000元即可参与,一旦达到众筹资金目标,就会在指定的时间内进行竞拍,价高者得,溢价部分即为投资收益分配给众筹人,预期最低收益10%(包括流拍情况),最低年化收益40%。

流拍的几率有多高,目前还很难判断。近期,珠海时代倾城一套77.85平方米的两房单位,起拍价格为48.4万元,相当于市场价73万元的6折起拍。在10月22日,时代倾城众筹平台开放,吸引了186人参加众筹,在144秒之内筹资金额达到44万。10月31日,时代倾城在搜房网上以48.4万元的价格起拍,最终以57万元成交,溢价达13万,溢价率25.7%。

记者从搜房网官方数据了解到,“双11”当日13时,搜房众筹上半程8套房源线上投资基本完成,总筹资超420余万元。成功投资购房者超过400人,而报名参加众筹获得的购房者不低于10万人次。

实为噱头

卖房求知名度才是目的

在记者的采访中,不少专家指出,房产众筹并不是真正意义上的众筹,而是一种“伪众筹”、“炒作方式”、“卖房噱头”。“虽然此类众筹更加倾向于投资理财,但是开发商的积极参与是其关键的推动因素,其目的仍然是卖房。”

规划专家丁力更是一针见血地指出,众筹买房并非是一个多赢的买卖模式,而是房地产商炒作的一个手段。中原地产代理有限公司项目部总经理黄韬同时认为,房产众筹的营销噱头大于实际操作的可行性。方圆地产首席市场分析师邓浩志也认为,房企不会无缘无故让利,更多的是借助金融、网络来让更多的人参与,实为扩大销量服务。

其实,开发商也承认这一点。万科总裁郁亮曾直言不讳:“目前,对于开发商而言最大的难题就是找客户,如果众筹效果理想,也会推广到其他城市。”

远洋地产高层在接受记者采访时表示,公司动用了除开发销售单位以外的所有资源来尝试拥抱互联网,通过京东金融的“众筹式”促销卖房,这是完成公司400亿元年度销售任务的重要保障

搜房网相关人士向南都记者坦言:“对开发商而言,通过众筹,在扩大项目知名度的同时,还能进一步扩大房屋销售量。”也有人指出,对于用户而言,参与众筹就是为了拿到购买折扣房源的入场券,而对于远洋等房企而言,参与众筹的人越多意味着锁定了更多的潜在买房人。

价格很“抵”?

绕个大圈不一定买到便宜房

“众筹就是把星星点点的小钱,变成一个所谓的大钱,然后让一帮人去争一个买房资格,但千辛万苦竞得的房子真比在销售中心买优惠吗?”丁力认为,房子值多少钱谁说了算?众筹买房是地产商自己提出来的,不是消费者想出来的,开发商完全可以把卖65万元的房子抬高至100万元,然后再打折众筹,“口袋里有70万元的购房者,干吗非要绕个大圈再来买70万元左右的房呢?”

 中原地产代理有限公司项目部总经理黄韬认为,在拍卖环节,不排除委托方会安插“托”在里面的可能性,比如,起拍价120万元,本来150万元可能成交的房子,最后可能被“托”到200万元。这就意味着,真心购房者最后千辛万苦竞得的房子,不一定会比市场价低,“对买家而言,可以尝试,但不能盲目随从。”

邓浩志同时认为,买家抢到手的房子不可能是打了5-8折的房,“开发商卖房求利润,一套90万元的房只卖54万元,简直无利可图。再说,如果真的有利可图,为什么不直接拿出来销售,还要兜这么大的圈子?

记者致电给保利东江首府售楼处,有销售人员表示,除了众筹买房的房源外,购买该项目其他单位也有更多优惠,优惠力度甚至大于众筹。但也有不同的观点上海易居房地产研究院研究员严跃进指出,从目前几个房企的众筹做法看,确实已经打折,对于意向购房者而言,的确可以获得优惠。但是,真正大幅度优惠的房源占比较少,仅有几套。

众筹模式

所谓众筹,可以简单理解为:借助互联网平台向大众筹集资金,以帮助筹款人完成某个有特定意义的项目。

 搜房模式

在搜房网旗下房地产互联网金融平台———天下贷———上进行。按照天下贷公布的众筹活动规则,投资者只要投资一定数量的金额(众筹最小金额为1000元,诺德名筑最大金额为3000元,保利东江首府最大金额10000元),就可获得参与众筹房源的拍卖。当金额达到众筹目标后,平台将组织众筹房源的竞拍,所有投资者均可参与,起拍价为众筹金额的1 .1倍,出价最高者获得购房资格。竞得者签订正式购房合同后,天下贷平台向投资人返还本金及收益(竞得者本金返还,无投资收益),担保公司担保投资人至少获得10%的投资收益。如果在约定期限内未达到众筹金额,本金立即返还,投资人没有收益收入。

京东模式

京东联手远洋地产开展的众筹活动,参与者在“双11”当天登录众筹活动页面,点击11元/1111元参与1.1折购房的资格抽取。其中,京东金融用户(即开通小金库或者白条的用户)才可享有支持11元获得1 .1折购房的资格抽取,普通用户需支付1111元,才可享有1 .1折购房的资格抽取。所有参加项目支持的用户都将得到一个抽奖号,在众筹结束后第二日,活动方为所有参与者按订单生成时间先后顺序分配抽奖号,并根据11月16日开奖的中国福利彩票双色球开奖结果取6个红球,进行排序等,最后得出中奖号。

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