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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

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龙湖广州首盘做中高端“刚需”  

2014-11-28 16:11:37|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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龙湖广州首盘做中高端“刚需”

邓浩志接受《广州日报》采访

 

本月最抢眼的一场重头土地拍卖会成外地房企“主场” 开发商理性谨慎占上风

又是外地大鳄唱主角

近期广州的土地市场上,一直是外地房企唱主角,尽管因楼市回暖,房企拿地积极性大增,但这一局面也没有改变。本周一,广州一口气推出天河区9幅土地,总起拍价为135亿元,因有对四季度楼市回暖的预判,业内对此次宅地成交前景相当看好。确实,现场吸引了21家房企报名竞争8宗地。不过,商业性质的华美牛奶厂AT1008045地块因无人报价流拍,东圃立交地块仅一家报价而以底价44.5675亿元成交。经过一番尚算热烈的竞价,最终华美牛奶厂7幅地以112.3亿元的总价被龙湖、华润、平安、金地拿下,最高楼面地价16866元/m2,此次土地拍卖总金额达到156.8675亿元。至此,外来大鳄龙湖地产、华润地产终于进入广州市场,成功布局广州楼市。

龙湖进广州 得偿所愿

11月10日,龙湖地产有限公司公布,该公司成功以总价37.8亿元竞得广州市天河东奥体板块的两幅土地,总占地面积约为185600平方米,总建筑面积约为256200平方米,将用作发展中高端“刚需”住宅,以及少量低密度改善型产品。此举标志着龙湖正式进军广州,落子华南地区一线城市,进一步完善其在华南的布局。龙湖地产认为所竞得的项目规模适中,地处广州中心区天河区,交通便利,符合集团“扩纵深、近城区、控规模、持商业”的发展战略。   

龙湖地产集团表示,广州作为珠三角中心城市,发展潜力优厚,一直是龙湖战略目标城市之一。继厦门、泉州及佛山之后,龙湖在华南布局的城市增至4个,全国化布局增加至24个城市,部署更趋均衡。

龙湖地产始创于1993年,发迹于重庆房地产市场的起步之初,现在已成长为房地产行业的龙头企业之一。2009年,龙湖地产有限公司(股份代码:960)于香港联交所主板上市。今年2月,在广钢新城土地争夺战中,龙湖曾参与AF040405地块竞拍,但最终败给中海,此次终于得偿所愿。截至目前,集团拥有雇员10000余人,业务遍布中国西部、环渤海、长三角、华南和华中24个城市,累计已开发项目超过100个。根据半年报,2014年上半年龙湖合同销售额达202.8亿元。龙湖公司数据显示,截至10月末,集团合同销售额达385.5亿元。

记者观察

本地房企 嫌地头稍偏出价谨慎

拍卖现场共有21个号牌参与拍卖,掀开“马甲”他们分别是恒基、保利、越秀、龙湖、华润、金地、珠实、远洋、合景、招商、平安,参与竞争的主要是龙湖、华润、金地、平安,珠实、远洋、越秀也属举牌的积极分子,而各地块报价最高的保利全程则像“打酱油”的,很少举牌。

相对于外地房企的强势进入,本地房企在拍卖现场表现更为谨慎,可以看到,在竞争最激烈的地块总价超过20亿元以后,本地房企基本已很少举牌。业内人士表示,除了外地房企欲进入广州只能花更大的代价外,对广州楼市的认识稍有分歧或许也是原因之一。

记者在牛奶厂现场探地时见到,位于朱吉路以西的华美牛奶厂地块面积相当大,满目皆是绿色,还有不少是农田,比较原生态,地势高低起伏,用于开发房产应该具有不错的先天条件。在龙湖看来,本次竞得的土地位于天河东奥体板块、CBD延伸带广州金融城北侧,面向CBD及广州科学城的高端和“刚需”客户。而方圆地产邓浩志则认为,此地块虽属天河,但位置较偏,配套、交通都有缺陷,幸好牛奶厂8幅地有近70万平方米的建筑面积,2.3万规划人口能产生规模效应。目前周边没有在售楼盘,较近的也要到奥体板块,近期售价2.2万元/m2,所以牛奶厂地块即使两年后升值了,新盘开价也不过2.5万元/m2左右。

本地企业保守除了资金因素,恐怕还因为太了解广州规划了。牛奶厂虽在天河,但周边规划不如萝岗,政策题材不如南沙,本地房企对其售价前景还是比较清醒的。

外地房企

看好“天河地头”

果断落子连片开发

牛奶厂地块总起拍价高达90.81亿元,挂牌楼面起始价为8000~12000元/m2不等,成交平均楼面地价在1.5万元/m2左右,整体溢价率不高,而且没有一幅达到最高限制地价,可以说,尽管业界对于年底行情看好,但从土地拍卖上仍可看出市场行情火热程度有限,开发商拍地热情虽在,但以理性和谨慎为主。

从参与竞拍的房企来看,外地房企在唱主角,龙湖、华润都有志在必得的气势,龙湖在复杂的市场环境下,秉持控制成本、理性拿地的稳健策略。华润显然也是急于进入广州,此前曾以合作方式参与金融城汇金中心开发,此次也是首次正式进入广州楼市,华润地产的有关人士表示,本次拿到地块的开发计划估计一周后才会有信息披露。

 

  以20.2亿元拿下AT1004009地块的金地,虽然声称在广州已深耕10年,但一直以来只有位于增城的金地荔湖城项目,有关人士表示,金地本次拍得的地块,是此次华美牛奶厂拍出地块中最中心、最核心的一块,具有优势开发资源。

从成交结果看,龙湖、华润、平安拿到的两个地块均是相邻的,具有连片开发的条件。不久的将来,天河又将会有一个全新的居住片区崛起。

方圆地产首席分析师邓浩志分析认为,从这次拍地的成交结果看,本次的宅地都在天河,属市场高度关注的地块,吸引多家房企参与不足为奇,在限贷松绑后楼市底部基本确定,房企均有意抄底拿地,但由于今年前9个月销售业绩不理想,多数房企仍然囊中羞涩,所以也不敢太过“豪气”。今年内还有大量土地推出,估计情况也会相近。

另一方面是广州土地起拍价越来越高,以后难有高溢价项目。至于“地王”,今年料将不会出现,楼市和土地市场未来半年都会基本保持平稳。

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