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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

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天河牛奶厂地块未来卖3万元/平?  

2014-11-28 16:15:11|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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天河牛奶厂地块未来卖3万元/平?

邓浩志接受《羊城晚报》采访

 

本月10日,天河华美牛奶厂7幅地块成功出让,折合成交楼面地价为1.2万-1.69万元/平方米,未出现“新地王”。对这样的地价,不少业内人士认为:“是很合理的市场价,项目卖2.5万-3万元/平方米问题不大。二手楼价同样会水涨船高。”

一手价  未来可卖3万元/平方米

华美牛奶厂地块位处天河区珠吉路以西,邻近奥体中心和世界大观,和广州科学城仅一条马路之隔。整体来看,该批地块规模较大,生态环境不错。

在这批地块挂牌出让后,众多业内人士看好这次土地拍卖。合富辉煌(中国)首席市场分析师黎文江认为,这批地块的地理位置虽然有点偏远,但只要周边的配套改造好,便比广钢新城地块更具吸引力。“广钢新城的地价能拍到1.8万多元/平方米甚至2.1万元/平方米,天河的地块同样可以。”因此,对于此次牛奶厂7幅地块最终成交的楼面地价,黎文江认为:“合理。未来这里的产品售价可达3万元/平方米左右。”

中原地产项目部总经理黄韬同样表示:“牛奶厂地价符合市场行情,比今年的广钢新城地块抵买。若按照地价一般占楼价五成来计算,未来的产品卖2.5万-3万元/平方米是预料中事。这次龙湖拿了两块地,按照龙湖的定位,它们开发的产品可能会走高端路线,售价或会超过3万元/平方米。”

业内资深分析师肖文晓同样认为牛奶厂地块“性价比高”,“广钢新城地块未来要卖4万元/平方米,商家压力非常大;牛奶厂地块两年后卖2.5万元/平方米以上便有利可图,这不是难事,目前周边一手楼盘的售价已经超过2.2万元/平方米”。

二手价  或将超2.5万元/平方米

对众多商家抢夺牛奶厂地块,黄韬认为这是好事,“这个板块的配套将由商家自行完成,各商家的实力都不差,可以预见,未来这里的居住档次将会较高,同时带动周边居住板块的整体素质及楼价”。

据了解,目前距离牛奶厂最近的有两个居住板块:一个是奥体新城板块,在售主要有天健上城、富力天禧花园和佳润上品菁园3个一手住宅楼盘,售价为2万-2.8万元/平方米;另一个是科学城板块,主要在售项目有雅居乐富春山居和越秀岭南山畔两个楼盘,前者售价约为2万元/平方米,后者售价为1.6万-1.8万元/平方米。黄韬认为,与牛奶厂各种规划和景观条件比较相近的项目是雅居乐富春山居,存在一定竞争,不过两盘分处不同区域,可以分别吸纳不同区域的客户。

距离牛奶厂地块最近的二手住宅,主要有半山溪谷E墅、富力花园、盈彩美居、金碧世纪花园及中海康城等楼盘。满堂红世纪南分店店长陈海妹介绍,目前上述楼盘电梯楼物业的二手售价一般为1.9万-2.3万元/平方米,“10月份以来,这里的二手成交比9月份多了几倍,买家入市速度加快,牛奶厂地块的楼面地价都超过1.2万元/平方米,相信会增添业主和买家的信心。现在广州不断往东发展,BRT、地铁都通了,未来部分优质产品的二手售价超过2.5万元/平方米是很容易的事”。

楼盘名            在售产品(平方米)      售价(元/平方米)

天健上城          60-102的两房至四房      2万-2.2万(毛坯)

富力天禧花园      96-135的尾货三房        2.5万-2.8万(带装修)

佳润上品菁园      77-125的小三房及四房    2.3万(带装修)

居乐富春山居    133-199的三房及四房     1.9万-2.1万(毛坯)

越秀岭南山畔      140-169的三房及四房     1.6万-1.8万(带装修)

牛奶厂地块周边一手楼盘概况

新闻背景

“过江龙”豪夺

天河7地块

抢夺广州中心区“入场券”

本月10日,天河华美牛奶厂8宗地块拍卖,吸引了包括保利、合景、龙湖、华润、金地等“大鳄”在内的21家房企争抢。

最终拍出7幅地块,龙湖地产、平安不动产和华润置业各夺得两块,之前已进入广州增城的金地集团夺得一块,成功“挤入”广州中心区,折合楼面地价约为1.2万-1.69万元/平方米。龙湖集团方面表示:“此举标志着龙湖正式进军广州,落子华南地区一线城市,进一步完善华南布局。”

方圆地产首席市场分析师邓浩志认为:“从楼市抗风险能力及城市化建设推动楼市未来发展来看,一线城市的楼市比二线至四线城市更值得看好。广州位居华南区域核心,楼市需求强劲。广州地价、房价仍处‘洼地’,与其经济实力反差较大,这也是广州楼市受外地房企青睐的重要因素。”

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