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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

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众筹买房?被指制造促销噱头  

2014-11-30 19:10:08|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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众筹买房?被指制造促销噱头

邓浩志接受《广州日报》采访

 

近日,平安好房和万科联手推出买房众筹项目,众筹目标最低金额1500万元,每套房产认购众筹金额最低5万元起,最高不超过13.5万元。如果众筹金额达到最低众筹额度,所有众筹参与者即可享受到比目前周边市场价低近13%的特别优惠购房价。

业内人士指出,众筹模式本身对于卖房来说是一种促销手段,在锁定预期消费群的同时快速消化房源,众筹“吸睛”效果远远大于“卖房”。

除了平安好房联手万科搞房产众筹,还有一些企业也推出了类似的活动。

现象:

房企众筹花样繁多

近日,远洋地产与京东金融合作的互联网金融众筹“11元筹1.1折房”中奖用户产生,通过支付11元或1111元,11位活动参与者获得了远洋地产在7大城市推出的1.1折特价房的购买资格,远洋地产随之推出了第二轮房产众筹活动,包括5000元筹12大城市的折扣房资格及是11元筹9大城市房首付款。记者发现,这种“众筹”本质是购房者出一部分资金,便可以获得房产的折扣权或者中“众筹首付款”大奖的资格。

而绿地集团携手搜房网推出的房产众筹则对接其集团在成都开发的一个项目,门槛仅为1000元/人,主要参与竞拍绿地468价值82.5万元的一套房源,起拍价为5.7折,仅46.8万元,除竞拍成功者之外,其他参与者均可获得一定的收益率。溢价越高,众筹者收益率也越高。

“双11”当天,绿地上述众筹产品经过一小时激战,最终竞拍价为65.6万元,其他众筹者单人净收益332元,千元投入收益率达到33.2%。目前,绿地已经推出第二波众筹房源。

而部分“众筹”甚至直接切入到房地产开发环节。早在今年3月,中关村股权投资协会执行秘书长尹立志便在微信朋友圈发起“众筹买房”项目。不过,目前尚未有房地产开发商采取这个模式。

“国内房地产众筹仍处于起步阶段,模式也相对简单,主要有三种。”克尔瑞研究中心分析师朱一鸣表示,包括投资理财产品型、营销推广型及合作建房型。其认为,目前总体来看,现有已经成功的“房地产众筹”仅限于投资单套或多套产品并期望产品增值作为回报,真正有望惠及购房者和房企的“募集资金—企业代建—建造房屋”的房地产众筹仍处于起步阶段。

风险一:是否涉嫌非法集资?

记者了解到,除了可以享受优惠购房价格,众筹参与者还享有优先选房权以及3%的预计年化收益率。众筹项目到期后,众筹参与者再决定是否置业。即使最终放弃众筹买房优惠权,本金和收益也会一次性退还到参与者账户。

广东广强律师事务所汤喜友律师指出,目前法律上并没有对众筹有一个明确的概念,但是类似这种对社会大众敞开的招募资金,都存在非法集资的风险,也并不受法律保护。“以前很多人玩众筹都是金额数量相对较低的一种玩法,但是买房众筹资金至少都要去到几万元,当中的风险消费者必须警惕。”

风险二:挂钩房价,收益被质疑?

而对于目前部分众筹“挂钩”未来房价宣传收益的模式,业内人士认为有点“不靠谱”。

“就拿万科和平安好房网合作的这个众筹来说,其宣传后年广清城轨开通后房价可以涨到7000元以上,这个可能性非常低。”方圆地产首席分析师邓浩志表示,以目前的房价和供应量,能在两年内达到如此涨幅很难。以这个“水分”颇高的价格来做众筹收益宣传有夸大之嫌。上海易居研究院研究员严跃进也表示,问题在于,部分房企的创新无底线,尤其提高一些非正常的高额回报,以诱导的方式来吸引购房者入市,是一种缺乏法律规制的噱头。

业内人士

众筹“吸睛”效果大于“卖房”

“对于用户而言,参与众筹就是为了拿到购买折扣房源的入场券,而对于万科、远洋来说,参与众筹的人越多意味着可以更加准确锁定更多的潜在购房客户。”上海易居研究院研究员严跃进认为,房企众筹是一种营销手段。以众筹方式实现具体项目的快速去化,是目前很多房企谋划众筹平台的一个重要方式。

“应该说,此类项目是在政策的盲点下进行。因为如果从监管层面看,是属于住建部门还是银监部门,抑或是互联网监管部门等,都是有点含糊的。所以政策层面比较空白,各类房企也有机会积极进行众筹模式的创新。”严跃进表示。

“众筹更多是个噱头,而且只是一个营销事件,并不是一个促销事件。”方圆地产首席分析师邓浩志对记者表示。邓浩志称,目前正在实施众筹的房地产企业,绝大多数是一个盘里只拿一个单元出来做众筹,参与的单元很少,最终靠差价来给予投资者和购房者回报,只是一个营销的事件,达到媒体和电商帮助宣传,吸引眼球的效果,但是事实上很难达到更多人为盘下筹,大举促进去化的效果。

严跃进也认为,此类房企未来需要真正持续谋取去库存的效果,或难以持续进行各类打折。而且本身来说,众筹借助互联网手段,可能也使得潜在客户群的受众面收窄。所以,众筹背后是一种“非理性繁荣”,可能并非楼市销售环节的常态。

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