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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

日志

 
 

10月业绩分化加剧 以价换量者称王  

2014-11-06 23:23:49|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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10月业绩分化加剧  以价换量者称王

邓浩志接受《南方都市报》采访

 

9月30日,央行出台房贷新政宣布限贷放宽。受政策利好刺激,国庆期间各大项目上门量激增,广州楼市顿时热闹起来。据搜房网数据统计,10月前三周,广州全市新建商品房成交量分别为783套、1791套、1961套,合计4535套,环比9月的3011套上升了50 .61%。

与此同时,豪宅热销的捷报也频频传出。广东保利宣布,保利云禧国庆七天卖了5亿;10月25日,富力东山新天地推出华府组团,发展商表示开卖当天销售突破10亿,基本售罄。

冰封的豪宅市场真的回暖了?要知道,由于担心楼价被拉高,2013年广州豪宅产品属于政府严控范围。为便于统计,本期调查以面积144平方米及以上单位作为豪宅的基本指标。

9月成交同比降31.2%

政策面宽了,但今年前9月豪宅成交比去年“五限”时的成交还差。

房价点评网数据显示,2013年1- 9月144平方米及以上的豪宅供应套数为7245套,网签套数为9976套;2014年1-9月144平方米及以上的豪宅供应套数为10971套,网签套数为6857套。前9月供应量同比增长51 .4%,网签成交同比降低31 .2%。这一趋势与广州整体楼市状况相符合。戴德梁行数据显示,今年1-9月份广州新建商品住宅累计成交量同比下降30%。

就单月成交来看,2013年,144平方米及以上豪宅网签成交超过1000套的有1月、3月、5月、9月、10月、12月;其余月份的网签套数均超过800套。然而2014年截止9月,单月网签成交套数超过1000套的仅6月份,其余各月在500-800套徘徊,尤其三季度陷入低谷。

“今年的成交数据,有相当部分是去年因限签而延迟的,市场真实成交可能更糟糕”,方圆地产首席分析师邓浩志如是说。

10月:部分豪宅盘价格让利,成交回暖

930新政后,豪宅市场是否开始回暖?房价点评网监控阳光家缘数据,2013年单月供应984套,网签成交1107套;2014年10月份上半月供应551套,网签成交72套;下半月数据尚未出来,南都记者进行了代表豪宅调查。

国庆七天,据合富辉煌监控,豪宅关注度提高暂未实际带动成交。尚东君御单价5万-7万,国庆成交1套,新鸿基峻林单价3.9万,成交5套。尤其珠江新城高端项目多个在假期零成交,如星汇御府单价6万元/平方米,没有成交。嘉裕公馆单价3.8万-4 .5万元/平方米,没有成交。顶级豪宅大一山庄成交也未见变化。这些楼盘的特点是单价高、面积大,入市门槛高。

若楼盘推优惠单位,价格让利幅度10%-15%,则带动成交回升。如珠光御景壹号,国庆望江单位均价4万元/平方米,最低3.25万元/平方米,较此前一批货量降价15%左右,国庆成交28套。鹅潭湾望江单位2.8万,比同类产品价格低10%左右,开盘成交60余套。此外,雅居乐富春山居、雅居乐剑桥郡、保利云禧推出国庆大优惠,也有效促进成交。

价格不涨或产品稀缺的楼盘成交也还不错,如中信西关海2 .8万-3.2万元/平方米,价格持平,国庆期间成交60余套;合生紫龙府新货单价3.75万元/平方米,价格持平,国庆期间成交1.3亿。近日开卖的富力东山新天地华府组团与前期楼王价格持平,但面积为120-180平方米,不同于此前动辄240平方米以上大面积,入市门槛降低吸引大批改善客户。

统筹、采写:南都记者 王艳玲

[代表豪宅调查]

第一类:单价高、面积大的豪宅

大一山庄新政对顶级豪宅没影响

9 3 0新政前成交分析:大一山庄算是广州顶级豪宅的标杆之一。今年9月底之前,该盘网签2套别墅。不过值得注意的是,该盘不少成交属“隐形成交”,即暂无购房资格的买家先与开发商达成成交,暂不网签。

930新政后成交分析:新政发布至10月28日,该盘暂时未录得网签。

开发商说法:“因为我们的总价都比较高,三成首付和七成首付差距很大,此前购房的只要是做按揭,客户都会想方设法做成首套。而且这些豪宅买家一般子女都比较多,大多会用子女的名义来购买。”大一山庄营销总监张吉伏表示,目前来看新政对于顶级豪宅影响不大,对于改善型豪宅可能有一定促进作用。

采写:南都记者 林广

第二类:价格让利的豪宅

 保利云禧前所未有大优惠带动成交

930新政前成交分析:根据阳光家缘网的数据,前9月累计销售104套。1-2月成交均价约3.9万元/平方米,4月份达到4.2万元/平方米之后,价格再次回归到4万元/平方米出头。

930新政后成交分析:国庆七天累计销售达5亿。10月1-29日网签20套,成交均价4.01万元/平方米,这一价格仅高于1月、2月,比其他月份都低。究其原因,广东保利在国庆黄金周推出保利集团前所未有的优惠大礼包。

开发商说法:上半年走货稳定,销售额达15亿。淡市下,高端物业的保值性得以体现。

采写:南都记者 王艳玲

珠光御景壹号最低3 .25万元/平方米,月内网签25套

930新政前成交分析:根据网易监控阳光家缘数据,该盘在9月份共网签15套房。推出的A区产品与此前所售的B区产品不同,价格均价低至4.2万元,最低3.25万元/平方米。

930新政后成交分析:10月至28日网签了25套。

开发商说法:由于政策出得较为突然,目标客户名下的其他贷款仍未处理,导致部分客户需延期办理结清手续。其次,部分客户冲7折利率来,但广州目前的银行都没7折利率,客户也希望能再等等;另外部分客户也担心,政府如此突然大手笔放松贷款政策,是否会有相应的其他政策措施限制房价,对市场仍抱有观望态度。

采写:南都记者 邱永芬

雅居乐富春山居价格降了,成交上来了

930新政前成交分析:从阳光家缘网的数据来看,此项目1至9月份平均每月网签套数多在30套以下,网签均价每平方米在2万元以上。

930新政后成交分析:进入10月份以来,该盘网签单月套数增加至50套,但成交均价约在1.9万元/平方米。

开发商说法:限贷政策调整确实是一个利好因素。与此同时,雅居乐多年来的豪宅品牌深耕、高端圈层培育更是项目热销的关键所在。

采写:南都记者 徐凤 实习生 梁栩瑶

雅居乐剑桥郡2栋新品三个星期内基本清零

930新政前成交分析:根据阳光家缘网的数据,在930新政出台前两个月,该盘的单月成交套数在10套左右,网签均价约在2.1万元/平方米。其中6月份的网签量高达220套,均价则为1.4832元/平方米。

930新政后成交分析:剑桥郡10月网签1.84亿,约占番禺区15%,而且剑桥汇3期首批推出的2栋新产品,总价均在450万左右,三个星期内基本清零,销售速度在加快。

开发商说法:自10月以来,雅居乐广州两大豪宅成交持续火爆,两大项目的环境与配套已日趋完善,坚持做的好产品将赢得市场的认同。关于6月份猛增的网签,一方面可能是与前期已销售而延后网签有关,另一方面也与产品定价有一定的关系。

采写:南都记者 徐凤 实习生 梁栩瑶

第三类:其他豪宅

时代外滩新政发布后成交有30%-50%的提升

9 3 0新政前成交分析:按照网签数据显示,今年前九个月,该盘成交73套,在豪宅当中表现尚属不错。

930新政后成交分析:网签数据显示,10月1日至10月28日,时代外滩网签仅6套,可能受到签约周期以及政策落地时间的影响。

开发商说法:由于新政落地时间较慢,10月份的网签数据其实大多体现了9月份的成交,事实上930新政对成交的促进非常明显,楼盘成交大概有30%- 50%的增长。“其实豪宅客户不是缺钱,只是他们也有资金杠杆的需求。此前二套首付七成,会占用他们的大量资金空间,现在可以首付三成,出手的速度明显加快。”时代外滩相关人士表示。

采写:南都记者 林广

富力东山新天地卖200平方米以下单位,2小时卖出10亿

9 3 0新政前成交分析:从阳光家缘网的数据来看,今年3- 9月份,月网签平均套数不足5套,有几个月出现零成交的现象,网签均价4.5万元/平方米。

9 3 0新政后成交分析:上周末,收筹逾300个的富力东山新天地推出“华府”组团的120-180平方米产品。据项目负责人透露,开盘当天两小时内大卖10亿元,基本售罄。

开发商说法:项目负责人表示,此前网签量少的原因,一方面是因为推货少,另一方面户型面积大,多为242至300平方米。总价高,在1200万至1600万。而上周末推出的产品多为120至180平方米,总价在500万至800万元,门槛较低。

采写:南都记者 徐凤

实习生 梁栩瑶

[专家分析]

房贷新政出台,

豪宅市场并没明显起色

方圆地产首席分析师邓浩志认为,虽然房贷新政落地,刚改型需求有所增加,但二次改善或多次改善客仍然很少,所以豪宅市场并没有明显起色。

如果按面积区分豪宅盘,番禺等区域楼盘动辄都是200平方米的大面积,却按照首次改善的特惠价格推出市场,降价幅度大,这些盘卖的还不错;但是总价500-600万以上的豪宅,消化速度难以提升,关键在于三个层面的担忧:限购尚未放松、高端人群海外置业、以及宏观经济面对高端人群购买力减弱的影响。

广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文则表示,楼市上空有四朵乌云,其中之一便是高端购买力退出市场。一方面是高收入人群资金流向境外,另一方面是公务员阶层短期不买房。他判断,“楼市成交量还将以刚需为主”。

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