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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

日志

 
 

专家建议明年年初取消政策  

2014-12-01 16:40:41|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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专家建议明年年初取消政策

邓浩志接受《信息时报》采访

 

白云区:出台首月网签套数下降85.8%

去年“穗六条”出台后的首个月,广州楼市迅速降温。阳光家缘数据显示,2013年12月,白云区仅网签一手住宅76套,同比2012年12月份(535套)大幅下降了85.8%;当月网签均价为29789元/平方米,同比(19163元/平方米),涨幅高达55.5%。今年1月,白云区均价又瞬间跌至21090,从近一年各月的成交数据看,此后几月房价稍有起伏,6月份跌至最低点(20085元/平方米),此后几月一直小幅增长。成交套数来看,6和10月达到了一个小高峰(720套和614套),其他月份大体保持着400套左右的水平,同比去年差距较大。

白云区的楼盘供应量较大,区域内多为改善型及豪宅楼盘。“穗六条”中提高二套住房贷款首付比例和缴纳3年以上社保的规定对该区域都造成了不少影响。

花都区:受“穗六条”影响尤其大

阳光家缘数据显示,2013年12月,花都区仅网签一手住宅739套,同比2012年12月份(1595套)大幅下降了53.7%;当月网签均价为9532元/平方米,同比(8155元/平方米),涨幅高达16.9%。花都区近一年的成交数据中,1月,2月,4月,5月,6月,10月的成交均价都突破了10000元/平方米,并且目前花都区房价呈上涨态势。从套数来看,花都区今年仅5月份的成交套数突破1000大关,与去年几乎每月都是1000多套的成交套数相距甚远。

有业内人士认为,花都区域成交量的萎缩可能不是受“穗六条”的直接影响,而是规定出台后,有资格购房的人会更多的考虑中心五区的楼盘,进而导致外围区域的楼盘成交量大幅下降。

买家

刚需买家:买房被限只好转向公寓

“穗六条”第三条明确规定,“自本意见发布之日起,暂定对能提供购房之日前5年内在本市连续缴纳3年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭,限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)。”该政策在市场上引起广泛关注,有不少外地人为此失去广州购房资格。张先生就是其中之一。

户口在潮州,在国际纺织城从事布匹生意的张先生告诉记者,他早在2012年就想买一套逸景翠园的二手房,但是当时户口不在广州,也没有缴纳社保,中介当时告诉他只要提供一年的社保证明就可以了。为了买套房,他从2012年11月开始缴纳社保,本以为到2013年年底就可以买房了,谁知道,“穗六条”将外地人购房门槛顿时提高了,让张先生措手不及。“三年社保太狠了,让我们这些外地刚需者根本买不了房。”张先生说道。

面对如此情况,张先生当时就决定把目光转向不限购、不限贷的公寓产品,他表示,外地户口想在广州买房,只有两种方式,一是买增城从化,因为这两个区域不限购不限贷;二是买商用公寓。“增城从化太远不在考虑范围内,公寓产品大多在40~60平方米左右,在自己的首付预算之内。

谈到“穗六条”是否应该修改,张先生举双手赞成,自己在广州工作,买房本来是刚需,为什么要将门槛设置的那么高。他告诉记者,身边很多朋友都不是因为经济原因,而是因为没有资格而买不了房。

改善型需求买家:首付太高无法买二套房

“穗六条”对改善型买家而言影响比较大,首付成本提高,并且房贷利率也提高了,让一批本有意向换房的市民暂时不考虑换房,家住番禺区的陈小姐就受到了这政策的影响。陈小姐家住在祈福新邨,虽然是近100平方米的三房单位,但由于是楼梯楼非常不便于老人家上下,所以考虑买一套电梯楼单位,不过当时“穗六条”一出台彻底打碎了买第二套房的希望。

“现在住的这楼梯楼不太好卖,而且卖了还得考虑租房,太麻烦了,家里也没有那么多钱凑够7成首付,现在贷款难,利率高,暂时不考虑了。”不过今年“930”房贷政策出台,只要还清房贷,购买第二套房首付就可以3成,陈小姐迅速出手在番禺又买了一套电梯楼小三房。

专家声音

广州知名地产专家肖文晓

“穗六条”取消是迟早的事

从2013年年底开始,广州楼市开始进入下行通道。令人难以理解的是,在这样一个时期却出台了楼市调控加码政策,广州楼市无疑被套上了更重的“枷锁”。决策者对市场形势缺乏准确的判断,进一步抑制了购房需求。这一政策的出台,剥夺了不少外地人的购房资格,也将部分刚需和改善型买家阻挡在购房门槛外。

到了今天,业界和买家对于该条例暂停的呼声渐高。“穗六条”取消是迟早的事情,当然也不建议全面性放开,可分阶段、分区域对广州楼市进行“松绑”,避免房价大起大落。

广州知名地产专家邓浩志

部分供应过剩的郊区限购应取消

有业内人士称,“穗六条”抑制了需求却抑制不了房价上涨,邓浩志对此表示不敢苟同。他认为,虽然“穗六条”带来的负面影响不容忽视,的确误伤了一部分刚需,但也不能把今年以来广州楼市的低迷完全归咎于“穗六条”的出台。影响楼市的要素很多,政策、经济、规划都有。“穗六条”取消还是坚守,不在于“量”和“价”的问题,而在于符不符合楼市发展的主基调。邓浩志认为,目前的主基调是“支持普通购房者的自住型消费”,显然广州的“穗六条”是时候做出一些调整了,例如3年社保门槛可以降低。

邓浩志特别指出,与其纠结要不要取消“穗六条”,倒不如直接把部分供应过剩的郊区的限购政策取消。

广州知名房地产专家韩世同

央行放松了 政府也应取消规定

“穗六条”有取消的必要。主要是两条政策对广州房地产市场的影响比较大。

“限外政策”主要限制人群为珠三角客户,提高了外地人在广州买房的门槛。韩世同认为,当时整个广州市场的投资性需求较大,政府为了调节市场,不得已才出台此政策。但是现在来看,整个广州市场的成交压力大,继续实行这条规定有点不合时宜。另外“提高二套房贷的首付比例”,韩世同认为这条规定的处境十分尴尬。首先央行9·30新规的出台就表明央行对二套房贷的控制已经放松。按理来说,对二套房贷的规定,政府是无实际权利去控制的,真正的控制权掌握在银行手中。既然央行已经放松了对二套房贷的限制,政府也应该取消规定。

中原地产项目总经理黄韬

最合适的取消时间是明年1、2月

“穗六条”对广州楼市只造成了短期的影响,即在政策出台后的两三个月内,广州楼市就已经把政策消化了。今年一整年的楼市低迷主要还是因为全国楼市行情都是这种状况,和“穗六条”的关系不太大。

黄韬认为,政府可以考虑取消限购、“穗六条”这些政策了,但是现在并不是一个好时机。现在的广州楼市在央行9·30新政的刺激下,已有所回暖,市民对楼市也在逐渐恢复信心当中,若是现在取消“穗六条”,恐怕会误导市场。黄韬认为最合适的取消时间是在明年的1、2月份。1、2月往往都是楼市淡季的时候,在那个时间取消“穗六条”能够起到最有效的作用。

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