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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

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白银时代开启 土地市场分化加剧  

2014-12-21 11:04:08|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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白银时代开启 土地市场分化加剧

文/邓浩志

        楼市黄金十年已然过去,中国楼市从过去整体上涨的市场格局到目前分化的趋势,预示着中国楼市白银时代的开启。白银时代的到来,即表现在一二线城市在经济发展优势的条件下,庞大的人口导入使得楼市需求旺盛,而三四线城市在需求持续下降、高库存的市场环境下,呈现出供大于求的现象。

 

土地市场分化  一线城市宅地成交金额创新高

         楼市的分化也引发了土地市场的分化:根据数据显示,截止目前为止,四大一线城市住宅地块的卖地金额已高达3275亿,不但超过了去年全年成交金额,更首次突破3000亿元,成交的楼面地价高达11781元/ ㎡,同比去年上涨超5成。但相对比,三四线城市的土地市场则成交惨淡,单11月的土地出让金同比减少了接近8成,成交也处于低溢价状态。一二线城市土地需求旺盛,政府推地、房企拿地积极,而在市场欠佳的情况下,开发商布局三四线城市则越发谨慎。一线城市超额完成任务,土地市场分化趋势的凸显,也标志着本年中国楼市已踏入白银元年。

 

广州成交火热  “过江龙”扎堆成交高溢价地块

        广州作为一线城市,尽管在1-9月份土地成交平淡,但在多因素刺激下加速发力,截至目前为止已超额20亿元完成今年800亿的卖地收入任务。归其原因,一方面是受到930政策利好刺激,楼市回暖趋势渐现,政府加大力度推地,增加供应;另一方面出于房企布局回归一线城市的考虑,在三四线城市楼市风险增加的情况下,房企对一线城市土地需求旺盛,也使得房企尽管本年经历了较长时间的楼市不景,资金链偏紧,但仍咬紧牙关加大拿地。

        除此之外,不少大型外来房企进入广州,搅热了广州的土地市场,也成为本年的亮点。但外来房企拿地普遍显得更为激进,拿地成本较高。像本年成交的广钢新城地块,金融街曾以剔除保障房建面,高达20337元/㎡的楼面地价拿地,相比于保利一街之隔的地块,楼面价要贵接近4000元/㎡;此外,上年佳兆业拍得的白云区地王更是超过2万/㎡楼面地价,而本年越秀地产拿下的同板块地块,折合楼面价才14000元/㎡。

        外来房企高溢价拿地,一方面是源于对广州市场的不了解。另一方面则可能是急于布局广州市场的需要,显示出房企回归一线城市的决心。外来房企进入广州所带来的产品、服务等的创新,有利于增强楼市活力。但也可以遇见,这类项目未来在规划打造及销售过程中,将面临更加大的困难,一是如何实现价值的拉升,二是如何面对其他区域项目的激烈竞争,整体将面临较大的压力。

 

开发难度大  经营环境转差  商业土地遇冷

        相对于住宅用地成交的热火朝天,商业用地则显得分外冷清。无论是全国各地还是广州,受到住宅市场回暖及商业用地开发经营问题影响,商业土地成交遇冷。截至目前,广州本年商业用地成交面积约82万㎡,相比于上年152万㎡,下跌了46%,且多数为底价成交。此外,不少流拍或避免低价成交而中止出让。像一直是政府重点发展的广州金融城商业地块,两宗总价接近70亿元的土地在10月份中止出让后, 12月份遭再度腰斩。

        住宅用地与商业用地的冰火两重天,显示出目前商业市场发展的困局。首先,近年商业地产开发过快,商业土地供应过剩,供应量常年处于高位。其次在电商冲击之下,零售业态经营遇冷,经营环境也越发恶劣。此外,开发环境复杂和开发要求较高,对房企的整体实力及资金链带来较大考验,在目前商业环境成熟度不足的情况下,特别是郊区的商业地块,普遍尚未形成良好的经营环境,加大了开发的风险与难度。且现时商业土地基于写字楼需求有限、商业经营不善,被大多数用于兴建公寓。因此,未来公寓市场向下,广州商业土地的开发与运营也存在较大的隐忧。

        房价普涨的黄金十年过去,房地产分化提速,既表现在城市间的分化,也表现在龙头房企与中小房企的分化。土地市场热度不均,一线城市资源集中,住宅土地市场趋势明显。而面对整体供应过剩、消费习惯改变、经营环境转差等问题,商业土地成交偏冷,仍是未来待解决的难题。

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