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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

日志

 
 

插水!老城公寓降价两成多  

2014-12-22 21:13:47|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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插水!老城公寓降价两成多

邓浩志接受《羊城晚报》采访

 

在老城区,风头一度盖过住宅的公寓产品,眼下风光大不如前,近日市场出现降价促销的现象。

日前,羊城晚报记者了解到,荔湾区某全新公寓项目,之前的“吹风价”超过2万元/平方米,如今售价“插水”(粤语,指价格大幅下降),定出1.48万元/平方米起、均价1.6万元/平方米的开盘价。位于越秀区核心路段的某公寓产品,其特价单位比早前单位每平方米下降了数千元。

业内分析人士认为,面对一手住宅的强力促销以及投资渠道的增加,公寓的投资优势逐渐被削弱,加上公寓自身供应量巨大,中心区公寓的促销成为必然。

市场直击

新盘定价大降6000元/平方米

日前,位于荔湾西朗地铁站附近的公寓新盘芳华都汇,高高挂出“广钢新城1.48万元/平方米起带精装”的宣传画。从广钢新城规划图看,该盘是在售楼盘中最靠近广钢新城的项目,而广钢新城的楼面地价最高已近2.1万元/平方米。一位在荔湾区做茶叶生意的老板林先生说:“这个楼盘之前一直都说要卖2万多元/平方米,我也登记了,现在这样的报价我觉得可以接受,于是订了一套。”据了解,该盘自今年上半年开始接受咨询登记,销售人员的“吹风价”维持在2万-2.2万元/平方米之间(带装修),如今最低价为1.48万元/平方米,比“吹风价”大幅下降了6000元/平方米左右。不过,楼盘相关人士表示:“带装修均价是1.6万元/平方米,最好的单位售价要将近1.7万元/平方米。”以此计算,开盘价约是“吹风价”的8折。记者在楼盘一个小时内看到售出了20多套单位。同在芳村板块的公寓项目邦华星际二期,新品价约为1.6万元/平方米,比首期售价降低了2000元/平方米,降幅约11%。

位于越秀区核心文德路的文德先生,近日推出部分特价公寓,最低售价为2.9万元/平方米,楼层、朝向好些的单位售价约为3.2万元/平方米,早前类似产品的售价超过4万元/平方米。在北京路经商的黄先生说:“这里的公寓有两层空间,算起来单价和其他平层公寓差不多,特价单位比较划算,60多平方米的单位可办公,可自住。”

原因分析

老城公寓降价各有“内因”

一向被誉为“皇帝女不忧嫁”的老城区物业,如今为何也要降价?越秀区某项目的营销老总坦言:“其实这半年市场行情真的比较差,住宅比公寓卖得好,但也难言火爆,只是平平稳稳慢慢卖。因此,对公寓而言,适当降低售价可算是顺应市场的需要。”

记者走访市场了解到,老城公寓降价有各自不同的原因。如邦华星际二期,售价比首期低11%左右,那是因为两个组团距离较远,二期的配套、路段都不及首期好,因此售价相对低些。芳华都汇这个新盘已被整体转手,新接手的商家华新集团不想拖得太久,于是采取“亲民价”策略,以求加快资金回笼速度,未来该集团在广州还有数个项目待开发。文德先生主要是因为一些产品面积较大,总价较高,趁年底对大户型进行促销,“一些单位原来卖4万元/平方米,总价要300多万元,现在把带装修改为毛坯,就是为了降低购房者的门槛。”销售人员说。

专家支招

供应量大,合理定价为上策

尽管各盘降价都有理由,但在业内人士眼中,公寓的整体行情确实不如今年上半年和去年。“公寓产品同质化越来越严重,投资功能在弱化,现在的公寓项目都不再谈租客、年回报率,只能寄望楼价整体上涨带来收益。很多公寓项目不注重后期经营管理,也是公寓越来越不受宠的原因。”方圆地产首席市场分析师邓浩志认为。

业内资深分析师肖文晓表示,供应量巨大是压迫公寓调低售价的根本原因。“截至11月底,广州公寓库存面积达96.6万平方米,是今年库存量的第二新高(9月份库存量最高,为101.4万平方米),按照近半年的平均成交量计算,去化周期为13个月,库存压力摆在这里,不降不行。而且即使降了价,但如果降价不到位,成交还是上不去,因为其出租回报率和目前市场上很多理财产品的回报率相比,已经不具有优势了。”

中心区公寓不仅受到同区住宅产品的竞争,更受到外区平价公寓的威胁。“外围公寓售价大多在1万元/平方米左右,入市门槛四五十万元,只是中心区公寓的‘零头’,这个影响也很大。”肖文晓说。当然,相比外围项目,中心区公寓普遍拥有地段优越、配套完善、租客群体较有实力、保值能力较强等优势,自住或办公都会比较方便。

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