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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

日志

 
 

广州楼市年底有望现“翘尾”行情  

2014-12-02 15:25:56|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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广州楼市年底有望现“翘尾”行情

邓浩志接受《南方都市报》采访

 

对于年初买房的人,这一年过得可能有点窝火;对于还没买房的人,可能等到了属于他的那一天。

“下半场”,是今年地产界最流行的一个词。2014年,中国房地产开始从黄金时代进入白银时代。广州到现在为止,也比去年同期少卖了逾两万五千套房子。

不过下半场只是易边再战,而不是不能再战。调控逐步放松、价格渐渐筑底,在即将跨过2014的岁末,大船似乎又驶入了一江春水中。

房价,究竟是在滑滑梯,还是做俯卧撑。

少卖了逾25000套房子

以前,老百姓买房子难,在2014年,开发商卖房子也难。

统计数据显示,截止至2014年11月16日,今年广州一共卖掉了57370套一手住宅,6607286平方米。不过在2013年同一个时间段内,广州已经卖掉了82495套一手住宅,9354252平方米。

这也就意味着,在低迷的市场环境下,广州今年已经少卖了接近400个标准足球场面积的房子。

少卖房,自然就少赚钱,2014年,广州所有的开发商到目前卖房子一共收入997亿元,比去年同期少赚了247亿元,相当于少卖了可建8座小蛮腰(广州塔)的钱。

“统计房价”涨,真实房价跌

 对于想要买房的人,如果已经看准了中国房价长远依然趋涨,那么寻找阶段性低谷入市,就是最明智的举动。而2014年,这个机会终于出现了。

从官方统计数据来看,今年至今广州一手住宅成交均价为15082元/平方米,较去年同期的13295元/平方米,涨幅超过13%。

不过众所周知,这只是个数字的游戏。在2013年,房价高涨但是受到限签、限价、限售等影响,“统计房价”并不高。而到了2014年,限签、限售、限价政策统统取消,市场低迷的情况下“统计房价”却高了起来。

业内人士都清楚,在今年,广州真实房价大概有10%的跌幅,郊区跌幅略大于中心区。

告别“地王”,理智重现

遥想2013年,如果没有出“地王”,都不好意思举行土地拍卖会。不过到了2014年,你还记得上一次出地王是什么时候吗?

今年年初,携着2013年的余威,广钢新城首批地块出让,楼面地价最高飙到2.3万元/平方米,成为当之无愧的荔湾地王。

不过在一个春节之后,一切就变了,流拍、底价成交,充斥了大半年的广州土地市场。直到9月底广钢新城二次推地,以及天河区华美牛奶厂靓地的出现,拍卖场上又终于响起了举牌的声音。

 一般举10轮,顶多30轮,2014年的土地市场告别了地王,找回了理智。

限购依然在,松贷新政已出台

没有人怀疑,中国的房地产市场还是政策市,过去十年房地产市场已经经历过无数次的调控。不过在2014年,房地产调控似乎显得特别简单,年初时两会“分类调控”四个字,就完成了全年的调控。

最终在“分类调控”的指导下,二三线城市纷纷放松限购,目前只剩下北上广深四大一线城市以及三亚依然在执行限购。另外在9月底,央行出台新政,买二套房的时候如果此前的房贷已经还完,则可以享受首套房优惠政策,这也成了房地产嗅到春天味道的主要推动力。

专家分析

“死里逃生”,恢复比想象中快

中原地产项目部总经理黄韬:

今年广州楼市从年初成交开始回落,7、8月份到达最冰点,10月份开始平复过来,预计11、12月份成交量有希望出现翘尾的局面。总体有种“死里逃生”的感觉,恢复得比想象中快。

房价方面从年初到现在有约10%的降幅,但是因为去年房价涨幅超过20%,今年下降之后,依然没有降到去年以前。

今年年底是最佳购房窗口期

方圆地产首席市场分析师邓浩志:

今年广州楼市,第一季度成交下滑,第二季度开始降价,第三季度以价换量,第四季度持续促销。房价方面中心城区有5-10%的跌幅,而郊区则有15- 20%的跌幅。不过这在近三次的调整当中算是跌得轻的,2008年和2011年两次楼市调整,跌幅有超过30%

土地市场上今年一季度携去年余威还出现过地王,到了二季度就开始出现流拍、底价成交等。而四季度土地市场也开始复苏,开发商拿地积极性增加。

此前几次房价大跌后都迎来暴涨,而此次调整之后,一方面没有四万亿那种大规模的资金扶持,另外经济基本面也有所不同,因此不会再出现暴涨,顶多到明年二季度开始缓慢回升,今年年底是最佳购房窗口期。

二手成交量同比下滑4 5 %- 4 8 %,未来走向要看“穗六条”

满堂红研究部高级经理周峰:

2014年广州的二手楼市受到“穗六条”影响非常大,到目前为止,整个成交量同比下滑有45-48%,可谓近年来的最低谷。在930央行新政出台之后,市场稍微有一点起色,但依然不太明显,因为银行剩余的房贷额度已经不多。预计到了明年1月信贷放松之后,才会有所改观。

至于二手房价方面,今年1、2月份价格较高,从3月份开始就一路走低。如果按照同比来看,去年、前年广州的二手房价涨幅都在18-19%左右,而今年前10月同比去年虽然有约11%的增长,但明显增幅下滑。如果用今年11月份和今年1月份的价格作比较,今年二手房价有约3%的跌幅。

未来广州二手房走势关键在于“穗六条”是否放松,现在很多外地人即便资金在手,但依然无法在广州购房,影响非常大。

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