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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

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一二手倒挂 二手楼市复苏需时日  

2014-12-24 16:55:25|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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一二手倒挂 二手楼市复苏需时日

邓浩志接受《广州日报》采访

 

“投资者明显增加了,周六上午有土豪买了半层楼共十套公寓。”在南沙多个楼盘现场,记者看到,自贸园区消息确定后,第一个周末,南沙楼市已迎来了一定转暖,但尚难言“火爆”。

业内人士分析称,自贸园区概念肯定会给南沙楼市带来积极影响,但目前南沙库存高企,租赁行情比较差,再加上一二手楼市倒挂,投资南沙若想在二手楼市出售套利,可能需要至少再“捂”三年。

现场:投资客出手扫半层楼

自贸园区消息确定后的第一个周末,南沙楼市迎来了久等的转机。上周末,记者走访南沙楼市,从多个楼盘的销售人员及内部人士处了解到,现场的成交量和人流均有所回暖。

上周六,南沙保利城“踩中节点”开盘,现场出现排队人流。现场销售称,当天两小时便售出近300套房源,不过由于推货量大,去化率大约在6成左右。

在万科南方公元现场,一位工作人员告诉记者,以往其项目基本是上午10时以后才开始有人陆续来看房,但是上周六,一大早7、8时就有客户上门成交,买房也明显爽快了许多。方兴金茂湾一位销售人员则表示,平时自己“一周都难成交一套房源”,自贸园区消息传出后,周六一个上午就成交了三套。

在入市人群中,很大一部分依然是投资客。一位中介经纪向记者透露,有一位投资客周末在南沙一公寓盘源买下半层楼共十套公寓作为投资之用。

不过,记者在现场发现,成交量和人流量的上涨依然是“略升”,尚难言“火爆”。

“人流量和成交量暂时确实没有看到特别大的增长。但我们认为随着政策的消化,后期成交应该不差。”万科南方公元的工作人员表示。

后市:将经历去库存过程

同时,记者在现场发现,几乎所有楼盘的价格依然保持平稳,没有出现价格大幅上升的情况。

“暂时不考虑提价。”一位上市公司开发商人士对记者表示,目前由于年底需要冲业绩,目前售价肯定不会有变化,但由于预期后市成交会向好,年后推出下一批盘源时,价格可能有所变动。

另一个非上市房企内部则传出消息,其旗下南沙盘源已在酝酿涨价,并且涨价可能会在月内实现。

“南沙的成交量将出现放大,投资客和资金也会入场,但由于库存量太大,我认为开发商不会捂盘或者马上升价,南沙还将经历一个去库存的过程。”方圆地产首席分析师邓浩志表示。

记者查询CRIC数据显示,截至11月底南沙库存量超过1.2万套,列广州市十区中第三位,而去化周期达到19个月。

合富辉煌首席市场分析师黎文江表示,自贸园区的明确会对该区域房地产市场产生积极影响。但目前只是停留在政策层面,“还要思考如何引进产业,为产业营造发展条件,如政策优惠、交通配套等,寻求自身的核心竞争力。”

邓浩志则表示,“短期看自贸园区周边不动产成交量将会出现放大,长线看自贸园区周边不动产也会升值。价格上涨的幅度取决于投资者进入的热情,价值的上涨取决于自贸园区发展的情况,如基础设施建设、产业引进等的速度。”

观点

南沙楼市发展

还待引进产业

不过,记者发现,即使自贸园区消息传出,南沙的二手楼市依然保持淡静。并未出现二手房看房量大增的情况,放盘的小业主也并未因此而调高售价。

“南沙还是主要以一手交易为主,二手成交比例不到整个南沙成交的一成。” 满堂红市场部高级经理周峰对记者表示,由于成交淡静,三大行在南沙均没有开展业务。

其分析称,南沙的二手成交不旺除了与一手楼盘供应量大有关,还与一二手楼价格“倒挂”有密切关系。“现在大多数的客户都是投资性质为主,长期持有,本来租赁的行情就不好,而很多小业主在2009~2012年购入的一手楼,再加价售出,二手价格反而高于一手楼价,导致二手楼市场非常不景气。”

其认为,自贸园区长期来看,能够带动南沙当地的工业和经济发展,但是一定要有相关的产业进驻南沙,有一定规模的员工居住、消费,才会让当地的楼市有相应的发展,“现在看来,南沙区的二手市场活跃起来至少需要等待三年,三年之内二手楼价和成交量不会有太大的放量。”其坦言,“目前南沙主要是经济和物流的需求,和真正的居住是两回事。”

黎文江同样表示,南沙楼市“如果想获得更进一步发展,还需引进产业,增加产业人口,这样也能调动住房需求,就楼市来说,南沙还需要2~3年的发展时间。”

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