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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

日志

 
 

广州15万套?库存无需担忧  

2014-12-29 15:12:57|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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广州15万套?库存无需担忧

邓浩志接受《广州日报》采访

截至2014年12月14日,广州楼市可售货量是76899套,可售面积1009.48万平方米,未售货量是144921套,未售面积1926.92万平方米。

可售货量?未售货量?

近日,广州楼市库存逼近15万套近2000万平方米的消息引起业界关注,据此推断出广州楼市去化周期至少在两年以上,降价压力也不小。库存压顶,但广州楼市降价、促销风潮并未有太大调整,尤其市中心区楼盘,那么库存量决定的供求关系到底影响有多大?广州库存究竟有多高?

业内专家指出,对库存数据不必太过认真,市场的库存压力其实并没有那么多。

广州日报讯(记者刘丽琴)近日,广州楼市库存逼近15万套近2000万平方米的消息引起业界关注。分析各区库存量较大的楼盘,可以看到,这些楼盘主要是两类,一是规模大的“刚需”楼盘,它们货量大,但销售量也大,二是价格不菲、面积不小的豪宅盘,“刚需”盘去化压力相对较小,而大户型的豪宅目前的销售压力却是不容忽视。

未售货量比可售货量

多了整整7万多套!

在分析库存压力如何作用于楼市的时候,需要先搞清楚一些相关的概念。从阳光家缘的统计数据可以发现,截至2014年12月14日,广州楼市可售货量是76899套,可售面积1009.48万平方米,未售货量是144921套,未售面积1926.92万平方米。这里就有两个库存的概念,可售货量和未售货量,两者相差7万多套。

按阳光家缘的解释,可售是指纳入预售的项目中可供销售(签约)的单元以及已确权可供销售(签约)的项目,未售是指市场中尚未售出的新建商品房,包括可售、抵押、查封及未纳入预售的单元。业内通常讨论的去化率、去化周期,都是以未售货量作为库存数据的,所以才有广州楼市库存量逼近15万套的说法。从可售的角度来看,目前实际在售货量仅7万多套。

不少楼盘负责人对记者表示,楼盘目前在售货量并没有数据显示的那么多,为保证去化率,他们通常是几栋几栋这样拿预售证,“过千套的货量应该是包括楼盘在建而没有拿预售证的货量”。但业内专家则异口同声地表示,凡是统计入未售货量的均是已经拿了预售证的。

14万多套库存压力

一半已转移至银行?

未售货量和可售货量相差7万多套,主要差在哪儿呢?合富辉煌首席分析师黎文江表示,除了少量很早以前销售未纳入预售系统的楼盘外,主要是抵押给银行、查封的货量。

这部分货量有7万套之多吗?方圆地产首席分析师邓浩志表示,这并不让人意外。今年以来楼市行情不好,房企为了资金流转,将项目抵押到银行的更多,有些资金链紧张的中小房企,可能将项目货量的1/3甚至2/3抵押到银行,当然,这部分货量也是可以购买的,如果有人购买,立即办理涂销就可以了。而广州还有一些一直销售不好,以后也很难卖出,很久也清不了库存的楼盘,这些货量形成了“虚库存”。

业内人士认为,从这个意义上来说,市场的库存压力并没有15万套那么多,甚至可以说,很多已经转移到银行。但未售货量始终是要上市销售的,它像一把悬在头顶的剑,会不会掉下来造成伤害,要看市场销售行情,如果市场成交较好,未售货量转化顺利,如果成交缓慢,货量积压越来越多,必然因压力过大而使这把“剑”掉落下来。

白云

供货多的卖得也快

签约量:

近半年网签3165套

库存量:

未售单位(包括未取得预售证的)8978套

区域解析:根据网易房产的数据,白云区近半年网签3165套,平均每个月签约527套,而全区累计未售单位(包括未取得预售证的)还有8978套,按照近半年月均销售套数计算,足够消化17个月。

记者发现,累计未售单位比较多的项目同时也是目前的供货大户,最多的是金沙洲的深业江悦湾,数据显示该盘还有1033套单位可供未来销售。深业江悦湾一直以来都是白云区的网签大户,近半年来签约569套,均价16222元/m2。岭南新世界也是白云区大盘,从目前统计看,整个项目未售单位还有863套,而该盘最近一个月签约套数就达132套。

海珠:

成交快网签滞后

签约量:

半年消化983套

库存量:

截至12月中旬库存5683套

区域解析:海珠截至12月中旬总库存5683套,这个数字对于半年消化983套的区域来说,骤看之下库存问题挺大,因为按月均成交160套计算,5683套足够卖34个月。

不过细看未售货量较多的楼盘,会发现所谓库存量大的保利天悦一向是“成交快,网签慢”,该盘今年已签约258套,目前在售货量最多的只剩下江边的1号楼——单层面积700多平方米的一梯一户超豪单位。龙禧作为罗马家园的收官之作,都为200多平方米的大户型,市场去化速度向来不快,今年成交152套,相信央行贷款新政推动改善型置业者入市,对该盘去货是一大利好。最“诡异”的是早已清盘的珠江帝景,在库存统计中竟然还有254套的货量,据市场人士估计,这些单位早已售出,因各种原因而未能签约。

天河:

楼价实了就好卖

网签量:

1月至今网签2275套

库存量:

截至15日未售货量12156套

区域解析:从数字来看,天河区的库存量不算大,网易根据阳光家缘统计的数据显示,截至15日,天河未售货量12156套,但1月至今,网签套数仅2275套,去化速度慢,主要是因为区域内以豪宅为主,单价、总价均高。

从未售货量较多的楼盘来看,天健上城属于“刚需”型产品,虽然货量超过千套,但整体成交也不错,以329套的签约量在天河排在成交第二位。有关负责人表示,因近期有一些成交但未签约的单位,所以实际未售货量约在八九百套左右。江源半岛2010年开盘,一直被称楼价“虚高”而销售较慢,叫价5万元/m2,近期才见销售明显增长,今年以来网签套数37套,成交均价25023元/m2,看来还是楼价实在了才能促进销售。

荔湾越秀:

库存是“浮云”

签约量:

近半年共签约2526套

库存量:

目前累计未售8188套

区域解析:根据网易房产的数据,荔湾、越秀近半年来签约2526套,均价27286元/m2,平均每月签约套数约421套,按目前累计未售的8188套计算,荔湾、越秀现有库存还够市场消化约19个月。

荔湾、越秀目前也是几个大盘在撑场,这8188套平摊到每个大盘身上,其实数量并不多。例如花语水岸(见上图,陈白帆摄),网易房产的数据显示其累计未售套数有700多套,但这个目前荔湾销售情况最好的大盘在半年内网签就达739套。

黄埔

统计有疏漏数据有偏差

库存量:15970套

区域解析:从网易房产监控阳光家缘的网签数据来看,整个大黄埔区的新增住宅供应量还是集中在原萝岗片区,截至15日,累计未售单位为15970套。结合近半年该片区楼市的去化速度,预计新增住宅库存的去化周期约18个月。

目前网易房产上公布的该区库存量较大的楼盘,基本都是知名发展商开发的大型住宅项目。记者发现,网易房产所统计的部分楼盘未售货量有些疏漏。譬如某“刚需”大盘现时仅有数百套已获预售证而未售出的住宅库存,但在网易房产的数据中却显示,该楼盘的未售货量达2800多套。这里就牵扯到对“库存”概念理解上的模棱两可,有业内人士认为,楼市库存应该指的是已获预售证而未售出的货量,不过也有业内专家认为该把未获批但属于项目整体剩余开发量的部分划入其中。

上文所说的“刚需”大盘总户数近7000套。开盘迄今已有两年,去货速度一直不错,已售出4000多套,但仍有部分楼栋未获得预售资格。

增城

库存动辄千套不实

库存量:16358套

区域解析:网易根据阳光家缘统计的数据显示,截至15日,增城未售住宅货量是16358套,近半年的成交套数是6007套,若按去化周期的公式计算,去化周期在16个月左右,尚属合理范围。

网易房产公布的库存量较大的楼盘甚至有过千套的未售货量。对此,有相关楼盘负责人表示,过千套的未售货量不符合楼盘实际库存,项目为控制去化周期一般会几栋几栋地拿预售证,因此实际库存并没有那么多。从销售数据来看,像翡翠绿洲、锦绣天伦这样的大盘库存压力也不算大,从1月到现在,翡翠绿洲网签套数是1070套,锦绣天伦网签套数1656套。

另外,由于今年楼市行情不佳,价格、促销在去库存方面的作用更加明显。例如翡翠绿洲上半年成交均价约1.2万元/m2,而现在则到了“9字头”。

番禺

有些房卖了却在等网签

库存量:23763套

区域解析:网易的统计数据显示,截至目前,整个番禺区尚有23763套住宅未售。其中,未售货量较多的楼盘有亚运城、星尚、祈福名都、尚上名筑和万科欧泊,未售单位均超千套。

据了解,这些楼盘未售套数多的原因,一方面是由于这些楼盘的规模比较大,像亚运城、祈福新村都是超大型住宅小区,因此,开发量大货量多难以避免。

当然,产品供应多也是存量大的原因所在。以万科欧泊为例,截至目前该盘成交已经有3700多套,不过仍有超千套未售。祈福名都的情况也类似,该组团已成交了1400多套单位,但仍有超千套单位未售。

有销售人员就表示,虽然看上去过千套的未售套数有点吓人,不过,问题的关键还是在于限购,实际上,有部分楼盘的实际未售套数远小于公布的未售套数,原因就在于部分买家已经下了订,但却没有购房指标,有的人则是“卖一买一”的程序尚未完成,因此,目前都仍处在待网签的状态中。

不过,也有的楼盘确实是销售速度上不去,如星尚与尚上名筑,本身房企就没有较高的知名度,且鲜有大力度的推广,单靠区域内的买家捧场显然缺乏承接力。其实这两盘的产品本身都不差,但毕竟在整个广州范围内都属于供过于求的状态下,酒香也怕巷子深啊。

南沙

实际在售量没那么多

库存量:18268套

区域解析:据网易的统计显示,截至目前,南沙共有18268套住宅未售。其中,未售货量较多的楼盘有南沙滨海、南沙富力唐宁、南沙天海湾、南沙珠江湾以及时代南湾,均有超过1000套的单位未售。

不过,这里需要指出的是,虽然这五个楼盘的未售套数均超千套,但并不意味着这些楼盘目前可售的套数就有这么多。以南沙全新盘富力天海湾为例,虽然显示的数据有1200套单位未售,不过,该盘第一期仅有200多套单位获得了预售证且已基本售罄。由此可见,实际的在售量其实并没有显示的未售套数多。

从成交量看,部分未售套数多的楼盘却也是成交大户,例如南沙滨海累计已销售了5400多套单位,时代南湾销售了2600多套单位,南沙珠江湾也成交了1700多套单位。

诚然,在可售的楼盘当中,确实有部分楼盘的走货速度较慢。像南沙富力唐宁,虽然开售已1年,但网签套数才300多套。南沙新盘晴海岸,也仅成交了57套单位。分析这些楼盘成交欠佳的原因,有的是位置较偏,有的则是楼盘规模偏小。

花都

统计落差出“神盘”

库存量:2.3万套

区域解析:成交均价尚未突破万元的花都是广州的置业“洼地”,2.3万套的库存相当于天河、海珠和荔湾的库存量总和。不过花都今年至今已成交7580套单位,去化速度不错,2.3万套库存约需3年多即可消化完毕。

在库存统计中,有两个“神盘”引人关注,一个是祈福都会花园,早在2012年中已清盘,但在库存统计中却仍有1000多套的余货。据市场人士分析,如此大量的库存有可能是用来抵扣工程款的若干栋房屋。另一个“神盘”是路劲隽悦豪庭,如今该盘已推出第三期,一二期已进入收楼,过千套的库存即使是算上三期未售的数量也远远未达。据记者了解,花都网签统计数据公布都是阶段性的,一个月中某几天项目会集中签约,然后出现一天中数百套的签约量,库存的统计有可能是由于节点的缘故而出现数百套的“落差”。

从化

地铁带动卖洋房

库存量:12422套

区域解析:近两年来从化的全新项目不多,但由于区域内熟盘的规模普遍较大,持续有新增供应量涌入市场。从网易房产监控阳光家缘的网签数据来看,从化新增住宅的累计未售12422套,套均面积达142平方米,不难看出大户型产品的去货“压力山大”。有业内人士表示,自2012年以后,从化的别墅项目去货速度开始放缓,洋房的去货速度却因地铁规划而有所上扬。

库存数据将影响

楼市中长期走势

专家们表示,对库存数据不必太过认真。黎文江认为,不可单一看待这些数据,如果想渲染楼市压力大的气氛,可以用14万多套的未售货量,如何想催谷楼市,可以用可售货量7万多套的数据说事,它们对楼市都有作用,关键看你怎么看待和运用。比如业内常用近半年月平均成交数计算出去化周期的方式也不见得就是科学的,今年和去年成交大不相同,如何用去年的成交数据,得出的结论也大相径庭。

邓浩志则认为,库存数据对楼市中长期的走势有决定性影响,但对短期内楼市的波动影响不大,比如南沙库存量相当大,但其题材性利好仍能使楼价上涨。

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