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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

日志

 
 

降息,20年期100万房贷月供少234元   

2014-12-04 08:02:22|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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降息,20年期100万房贷月供少234

邓浩志接受《南方都市报》采访

 

千呼万唤之后,降息靴子终于落地。昨日,央行宣布,自今日起,金融机构人民币下调贷款和存款基准利率。值得注意的是此次央行采取不对称降息,贷款基准利率的下调幅度大于存款基准利率。其中,金融机构一年期贷款基准利率下调0 .4个百分点至5 .6%;一年期存款基准利率下调0 .25个百分点至2 .75%,其他各档次贷款和存款基准利率相应调整。这是央行时隔28个月后再次降息。多位经济学家表示,降息意味着货币政策基调已改变,趋于宽松。

看起来高冷的央行货币动作,对于普通市民的钱袋子将产生不小的影响。如对于房奴来说,明年起每月的房供将少交一些;但对于理财一族来说,存款利率记得货比三家,银行理财产品恐怕要跌破5%了,而对于股民来说,这倒是个好消息,敬请期待股市上涨。

目的:降息解决融资难问题

央行方面昨日表示,实体经济反映“融资难、融资贵”问题仍比较突出。据悉,尽管今年7月国务院推出一系列措施后,而且央行方面也一直通过定向降准、再贷款等方式“放水”,降低融资成本,但实际效果并不明显。

对于降息的目的,央行昨日指出,“融资难、融资贵”在一些地区和领域呈现缓解趋势,但在经济增长有下行压力、结构调整处于爬坡时期、企业经营困难有所加大的情况下,部分企业特别是小微企业对融资成本的承受能力有所降低。

央行方面称,此次利率调整的重点是要发挥基准利率的引导作用,有针对性地引导市场利率和社会融资成本下行,促进实际利率逐步回归合理水平,缓解企业融资成本高这一突出问题,为经济持续健康发展提供中性适度的货币金融环境。

背景:经济基本面堪忧

而在多位经济学家看来,在一系列微刺激政策后,央行仍祭出降息这一武器,主要与当前经济形势有关。

“降息发出强烈的政策信号,必须让经济回到轨道上来。”招行总行金融市场部高级分析师刘东亮表示,过往的定向刺激与微刺激效果正在迅速边际递减,经济基本面堪忧,降息有利于刺激投资和消费意愿,降低储蓄率,有利于房地产市场的回暖,特别是有利于降低融资成本,缓和部分地区不断蔓延的信用风险,缓和银行不良上升的压力。

“这次降息其实可以更早一些。”湘财证券首席经济学家、副总裁李康表示,央行此次降息确有必要。首先,实体经济面临较大的困难,CPI、PPI已降到56个月的最低位,PM I等国民经济指标都下降,这些都意味着通货紧缩的迹象很明显。李康认为,一旦发生通缩,后果非常严重。企业将因此缩小生产规模,缺乏生产动力,给就业造成重创,严重威胁经济新常态。其次,尽管今年全年G D P目标可能会达到,但房地产市场下滑态势让人担心,尤其是二、三线城市,这对经济发展是一大风险。再者,目前社会资金成本较高,小微企业生存困难,同样不利于实体经济向好。

趋势:仍存降息降准空间

据悉,今年以来,尽管宏观经济一直处于低迷状态,但是对于全面降息和降准,央行迟迟没有听从呼吁。而此次央行动作,在市场人士看来,是管理层货币政策方向放松的强烈信号。包括海通证券首席经济学家李迅雷等在内的经济学家接受南都记者采访时均表示,此次降息意味着货币政策基调已改变,趋于宽松。市场人士甚至预测,货币政策已进入降息通道。申银万国证券研究所首席宏观分析师李慧勇表示,降息意味着央行稳增长力度加大,除非经济增长企稳,或者出现通货膨胀,央行会不断通过宽松货币来稳定经济增长。他预计还存在3次降息、6次降准空间。

民生证券股份有限公司研究院副院长管清友也认为,货币宽松空间被打开,未来继续降准、降息没有任何心理上的包袱,再考虑到存贷比调整带来的缴准压力,预计下一次降准降息不会太远。

不过,对此央行昨日特别指出,此次利率调整仍属于中性操作,并不代表货币政策取向发生变化。尽管我国经济也面临一定下行压力,但我国经济体量大,市场空间广阔,协同推进新型工业化、信息化、城镇化、农业现代化的回旋余地很大,抗风险能力也比较强。总体看,我国宏观经济仍保持中高速增长,物价涨幅回落,经济结构不断优化升级,经济增长正从要素、投资趋动转向创新驱动。因此不需要对经济采取强刺激措施,稳健货币政策取向不会改变。

分析

大型优质企业将受益 小微企业融资成本难降

对于降息目标,央行表态明确———就是为降低企业融资成本。那么降息落地,真能如愿推动企业融资成本降低吗?湘财证券首席经济学家李康持肯定态度。李康认为,降息直接降低企业融资成本,尽管目前银行惜贷,但惜贷只是将部分资质差的企业挡在了门外,能够拿到信贷的企业,仍将受益于此次降息。

不过,更多经济学家认为,单靠降息难以降低企业融资成本。中行首席经济学家曹远征认为,央行此次政策直面融资难融资贵和经济下行压力大两大问题。降息的确会给企业融资成本下降带来好处。但是这种利好是结构性的,大型企业、优质企业将受益,可拿到更低的贷款利率,而中小企业信用风险高,资本金匮乏,能否因此受益不好说。无论如何,降息对降低企业融资成本的作用仍然是短期的,真正缓解企业融资成本,还需要发展资本市场,让企业补充资本金。一方面拓宽企业融资渠道,另一方面也实现企业增信,这是根本之策。

 刘东亮在采访中亦指出,较高评级企业的贷款利率将下行,但资质较差的企业,特别是小微企业融资贵问题不会有实质性好转,小微企业的困境还有赖于宏观经济的好转。此外,由于提高了存款利率浮动区间上限,这使得银行的存贷利差有所收窄,在一定程度上或影响银行新发放贷款的积极性。

民生证券股份有限公司研究院副院长管清友认为,能否真的降低融资成本有待观察,从短期看,降息或导致一般性存款加速分流理财,银行综合负债成本不一定下降,而从中长期看,43号文是否能约束地方债务扩张,国企改革能否提高国企盈利能力,中小企业风险盈利特征能否改变是中长期融资成本能否下降的关键变量。

影响

降息将从哪些方面影响我们?

房贷

降息后房贷族或可省出一部轿车钱

本次降低贷款基准利率,购房者可以省下多少钱?根据央行决定,金融机构五年的贷款利率为6%,五年以上为6.15%。若购房者贷款100万元、银行房贷利率采用基准利率不上浮来估算:

5年分期贷款,月供将减少298元,总利息将减少17939元;10年分期贷款,月供将减少204元,总利息将减少24327元;20年分期贷款,月供将减少234元,总利息将减少56179元;30年分期贷款,月供将减少262元,总利息将减少94074元。

从降息水平上看,此次央行下调贷款利率,相当于在原有贷款利率基础上给全部购房者打出9.39折优惠!

融360信贷专家徐瑾对南都记者指出,购房者贷款100万,期限30年,下调利率后,按等额本息方式每月少还263元,按等额本金方式,每月少还300多元,省出了全家的电话费。而总计分别可省6万元、9万元,省出一辆家用型小跑车的价格。

不过,各家银行调整利率的时间并不完全一致,消息公布与具体实行间会存在时间差。在没确定具体的还款金额前,最好按以前的金额还款,避免因时间差造成拖欠,进而影响个人信用记录。

广州同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文称,“当前楼市以刚需买家为主,他们对贷款利率高低非常敏感。因此,在广州房地产市场整体疲乏情况下,降息预计对成交起刺激作用,年底会进入成交小高潮”。合富辉煌首席分析师黎文江分析,“降息相当于在原来利率基础上打折,减少了购房成本,无疑会吸引刚需人群”。

房价

楼市升温,房价将上涨?

昨晚,包括中原地产等多家大型代理机构专业人士告诉南都记者,预计本已升温的广州楼市能再火一把,年底成交量将再迎一波小高峰,月度成交量有望比肩甚至超过“银十”,价格或将止跌回稳。

“降息将使得限购政策取消、限贷政策放松、银行利率下滑等三类利好因素形成叠加效应,”易居房地产研究院研究员严跃进告诉南都记者,对于一、二线城市,不排除因为央行这一剂猛药,房价在跌幅持续收窄的情况下出现上升。

而开发商可能受到鼓励。业内预计,如果市场成交量因为目前央行几个救市政策的效果而提振,土地市场在12月份将走高。从这个角度看,房企资金实力会增加,也会加大明年的投资力度,进而积极补仓和谋求新一轮战略转型。

“本次降息将一定程度上缓解开发企业的资金压力,或将影响开发商的定价策略,这也将成为未来一段时间房价企稳的因素之一。”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为,从现阶段到年底前,乃至2015年,随着央行降息效应的显现,未来一段时间宏观楼市将表现为库存消化速度加快、交易量回升、房价逐步企稳、楼市需求逐步释放。对于购房人来说,在房价逐步企稳的未来一段时间,将成为年内又一个较好的置业时间窗口。

合富辉煌市场研究显示,2014年第四季度广州11区预计新货达2万套,整体供应充裕,再加上大量存货,消化周期超过12个月。赵卓文认为,中国经济总体疲软,全国楼市包括广州的成交下降非常明显。开发商会很理性地看到这点,在库存高企的情况下,优惠促销、去库存仍是主旋律。

另一方面,前10月开发商完成任务率太低。据中原地产监测,截至目前21家上市房企平均年度销售目标完成率仅为74%。黎文江表示,“库存高企问题不能得到有效解决,开发商还有年终冲业绩的压力,不会贸然涨价。”

方圆地产首席分析师邓浩志也认为,降息对成交量的影响将立竿见影,但对成交价的影响,或要到明年第二季度才能显现。“可能只会轻微上涨,因为广州目前住宅库存量较大,随着库存消耗,市场供需产生变化,价格才有可能调整。”

存款

存款利率上限提高,记得货比三家

对于爱存定期,或者爱购买银行理财产品的市民来说,降息则绝对不是一个好事。

此次降息后,存款利率也将出现调整。如原来一年期存款基准利率从原来的3%下降到2 .75%,这也就是说,10万元的定存,一年少了250元的利息。

不过,各位市民也不必过度心灰,因为在降息的同时,央行还扩大了银行存款利率上浮的上限,从原来的1.1倍调整到1.2倍。南京银行、宁波银行等中小银行存款利率立即一浮到顶,各档次储蓄存款利率执行基准利率上浮20%至3.3%,这就相当于存款利息没变(降息前3%的1.1倍就是3.3%)。这就告诉各位市民,以后存款记得货比三家了,从2.75%到3.3%,10万元的存款利息区别就有550元。

那么问题来了,哪些银行一浮到顶的可能性更大呢?对此,中国银行首席经济学家曹远征接受南都记者采访时表示,中小银行一浮到顶的可能性更大,大银行的存款利率上浮冲动会相对小一些。但如果中小银行上浮到1.2倍的话,大银行的压力将会加大,可能会有大型银行也会将存款利率进行上浮。他也指出,并非所有中小银行都会将存款利率一浮到顶,具体要看各个银行的发展策略。刘东亮认为,大额存款的议价能力更高,市场出现不同档次的利率水平。一家股份制银行广州分行行长对南都记者表示,各家银行亦会根据各地区不同情况差异化调整,这对银行的存款定价是一种考验,也是利率市场化来临前的练兵。

股市

股民债民的牛市来了?

降息消息出来后,市场戏言:“多头狂欢,世界只有央妈好。”昨日,A股似乎早知天机,当天下午,上证指数一改上午的纠结,节节攀高。南方基金首席策略分析师杨德龙以及李慧勇均对南都记者表示,对于A股形成实际性利好。他预计,大盘预计将再次上攻,冲击前期反弹高点。

回顾历史,A股市场上一次迎来降息利好还是在两年多前。2012年7月6日,在央行宣布降息降准之后的第一个交易日,A股市场一改低迷走势,沪指上涨1.01%,深指更是录得2 .95%的日涨幅。分析人士认为,央行有两年多时间未采取降息措施,此次在关键节点上推出的降息举措在增加市场流动性的同时,更将改善市场对政策的预期,这将对股市的持续上涨形成有力支撑。李慧勇表示,对于部分高负债行业,对于利率更为敏感的相关板块,如房地产、钢铁、基建等板块,将受益上涨。杨德龙认为,即便是利空的银行板块,也将在大盘的带动下上涨。

而除了股市,利好的还有债市。大成基金认为,央行态度直指降低实体融资成本,直接利好信用债,债券牛市下半场或将启动。不过,刘东亮认为,对债券市场而言,这次降息已经包含在了此前的大幅上涨中,不排除短期有利好出尽的可能,但本次降息不会是独立事件,未来将有更多降息出现,至2015年2季度,都是较佳的降息窗口,这一预期在中期内对债市构成利好。

理财

理财产品收益率或跌破5%

和存款类似,银行理财产品收益率下滑也成了不可阻挡的趋势了。银率金融研究中心主任殷燕敏接受南都记者采访时表示,对于银行理财产品而言,投资端收益的下行,将传导至银行理财产品,银行理财产品的平均收益水平也将进一步下行,预计将跌破5%的水平。

招商银行私人银行理财师沈飞接受南都记者采访时表示,降息周期启动,银行理财产品长期将继续下走,市民最好趁现在还不是最低的时候,购买一年期以上品种,趁早锁定当前的高收益。

殷燕敏则建议,对于有投资经验的投资者可直接参与股票市场或者购买股票型基金、混合型基金等权益类投资产品。对于稳健型投资者,也可关注挂钩股指的看涨型结构性银行理财产品,该类产品一般为保本浮动收益类理财产品,在保证本金安全的基础上,投资者可以享受股票市场带来的超额收益。

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