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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

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央行降息,楼市股市幸福突然来敲门!  

2014-12-05 14:16:57|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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央行降息,楼市股市幸福突然来敲门!

邓浩志接受《羊城晚报》采访

21日,央行意外降息,叠加“9·30房贷新政”的影响,房地产市场迅速做出了反应:上个周末,广州、深圳多个楼盘项目开售,人气旺盛,吸引了近万人抢房,成交活跃;24日,广州的年度总价地王诞生,越秀地产斥64.5亿元巨资拿下红云涂料化工厂地块,帮助政府轻松超额完成了800亿元卖地任务。

专家分析,这次央行降息力度很大,直接目的是刺激宏观经济,间接利好房地产业,预计会缓和目前楼市低迷态势。有业内人士预计,年末广州楼市将有一浪小高潮。更有专家表示,一线城市房价反弹在即,买房不宜等,要抓住最后一个半月的优惠。

■楼市  一线城市看房量上涨80%

时隔两年,央行再出手降息0.4%,为6年来最大幅度。对楼市而言,幸福来得太突然。不过,不少楼盘虽大叹兴奋,但并未趁机涨价,毕竟广州有高达18个月的库存,多数楼盘在想方设法赶紧跑货。

21日晚,位于金沙洲板块某佛山盘抢闸开卖,最低8300元/平方米,这个价位相当于距该盘4公里外的时代糖果4年前的开盘价。业内人士感叹,楼价一夜回到解放前。截至当晚10时,销控表显示,该盘整体已卖出261套,去化超8成。南沙一楼盘周末推出155套单位,带精装折后价约1.1万元/平方米-1.2万元/平方米,此外还有多重优惠。

粗略统计,上周末广州共有9个项目加推,共吸引到了5000名购房者到场。

来自我爱我家、中原地产等多家机构的统计显示,主要城市客户看房量明显上涨,看房咨询量环比上周上涨在50%以上。其中表现最明显的是一线城市,北京、上海客户咨询量上涨80%以上。中原地产首席分析师张大伟表示,购房者对市场的预期将明显向好,预计11月月末楼市成交将会环比上涨20%以上。

广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文认为,年末广州楼市将有一浪小高潮,第四季度将是2014年成交最多的一个季度。

■地市  白云山旁诞今年总价地王

开发商对后市的信心也反映在出手拿地的豪气上。

24日,位于广州同宝路163号、白云山东南部的红云涂料化工厂地块出让,这宗面积达19.9万平方米,总建筑面积46万平方米的巨无霸宅地,起拍价达64.5亿,楼面1.4万元/平方米,未拍已成全年总价地王。结果,该地块由柏盈国际拿下,据悉,该公司背景集团为越秀地产联合体。

据中原研究部分析,该地块所在的同宝路上,并不止红云涂料化工厂这一总价地王。去年,佳兆业以25597元/平方米的地王价夺得了同宝路8号、10号地块,而同年,佳兆业在地块不远的梅花园处也以相近的价格夺得另一宗地,两地将建“天墅”及“天御”两个“天”字系的高端楼盘。恒大也在这一板块以接近2.5万元的单价拿下了沙太南路地块,现已建为“恒大御府”。

目前,该地块附近在售一手盘有新天半山、佳润云凯雅寓、卡布奇诺、一品湖山、山水庭苑等,2万元/平方米-3万元/平方米。

据中原研究报告指出,该地块3.5容积率更贴近普通住宅,适合开发83-125平方米刚需及首改的中高端产品,兼顾少量144平方米以上大户型,预计两年后有首批产品问世,届时片区中高端盘售价或达3万元,四年后售价达到3.5万-4万元/平方米。涂料厂地块由于规模较大,二期以及以后的产品价格潜力较大。

半个月前,广州卖出8宗天河靓地,距全年卖地任务只差43亿元,如今总价地王卖出,政府不仅“搞定”任务,还超额21亿元。

■预测  楼市“短期利好,长期利空”?

业内普遍认为,此次降息可以刺激目前正徘徊于底部的房地产行业加速复苏。

同策咨询研究部总监张宏伟认为,央行降息从侧面反映出另外一个问题:央行越降息,地方政府越“救市”,说明当前市场形势依然相当严峻,尽管楼市接下来几个月成交量会短期反弹,但是之后压力会更大。

在张宏伟看来,央行降息意味着对楼市“短期利好,长期利空”,降息之后并不意味着银行等金融机构对于楼市投资“风险控制”上降低要求,银行等金融机构“惜贷”的行为还会持续。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示,降息将助涨房价。他预测,一线城市必然率先反弹。他相信楼市最糟点已过去,明年将整体复苏,房价在明年第二季度上拐。

方圆地产首席市场分析师邓浩志认为,各种新政叠加之下,首先成交量肯定会进一步扩大,而成交价变动则视当地的库存情况,低于12个月的,价格将逐步进入卖方市场。“以广州为例,预计明年二季度开始,房价企稳并逐步展开上涨。”

■回顾

前几次降息令广州楼市回暖

2008年,百日内连续5次降息:

在政策出台后,一些原本看跌楼市,准备继续观望的购房者开始犹豫,担心楼价反弹;而开发商的推售节奏也相继增大。当年11月,广州7宗拍卖地块以底价成交,月度一手楼成交5982套,没有一飞冲天之势,但却好像也没有让业界失望。

2012年,连续两次降息:

广州中心城区部分楼盘在当年五一节、端午节期间推出的大幅优惠措施在降息后基本结束,一些楼盘出现量价齐升的回暖迹象。

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