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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

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一手楼没涨价 二手看客增加一成  

2014-12-07 13:44:12|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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一手楼没涨价  二手看客增加一成

邓浩志接受《新快报》采访

 

近日,央行大幅降息引发房地产业内及购房者广泛关注。记者上周末走访广州一二手楼市发现,目前市场反映并不如“9·30”房贷新政时那么明显,一手楼市表现平稳,二手楼市看楼客则有一成左右的增加。有专家认为,降息后除了购房者可以省利息,市场信心也会得到提振,广州楼市将加速回暖,并可能在明年第二季度引发楼价上涨,但也有不少业内人士表示,此次降息的效果难以持续。

短期将拉动成交

根据记者计算,降息后,对商业房贷客户来说,五年以上贷款基准利率为6.15%,较此前的利率下降0.4个百分点,相当于此前利率打了9.4折。对公积金贷款客户来说,央行将5年期以上个人住房公积金贷款基准利率由此前的4.5%降至4.25%,下降0.25个百分点,降幅不及商贷。

按照商业房贷100万元,基准利率,按20年等额本息还款计算,降息前月供为7485.2元。此次降息后,月供将降至7251.12元,每月减负234.08元,全年可减负2808.96元。同样条件下,如果按等额本金还款计算,此前首月还款9625元,每月递减22.74元。降息后,首月还款降为9291.67元,每月递减21.35元。

对于楼市来说,降息或将带来明显的刺激作用。方圆地产首席分析师邓浩志就认为,降息对于楼市的影响主要有三点:首先,央行降息后对进入市场的资金总量会有影响,会支撑一定的楼市购买力;其次,降息将有力提振市场信心,尤其是降息降准同时出现,会让买家对后市的判断产生影响,降低观望情绪;最后,降息将降低企业和购房者的融资成本,从而促进房地产市场发展。

邓浩志判断认为:“相信降息后马上可以看到成交量放大,但考虑到广州楼市的高库存压力,预计价格不会马上上涨。不过,经过一段时间的库存消化后,很可能在明年二季度,广州的楼价又会进入上涨周期。”

降息对楼市影响或不如预想之大

不过,也有人认为,本次降息对房地产市场并非单纯利好。中原研究部就认为,本次降息对楼市的影响或许并未如预想之大。该机构表示,由于央行本次采取的是非对称降息,降贷款利率而稳存款利率,单纯这一操作会压缩利差,降低银行利润空间。因此降息之后,银行对个人住房抵押贷款的信贷政策或有调整,对房贷的积极性还需审慎观察。

克而瑞研究员杨科伟认为,降息短期内将会提振购房者信心提升楼市成交量,但降息对楼市推动持续期不应过度奢望。“今年以来楼市迟迟走不出调整的‘紧箍咒’就是房贷(包括额度和利率),即便是‘9·30’房贷新政也没能调动商业银行支持居民购房、真正落实优惠利率的积极性。此次降息有助于提升有实际需要的购房者支付能力,特别是对仍在观望的购房者的信心和预期会有莫大的提振。”不过,从以往经验来看,利率调整对房地产成交的影响多为短期的,无论是刚需还是投资客都不会最终偿还20年或者30年贷款,理论上的利息支出并不会影响购房决定。

另外,房企融资成本可能不降反升,进一步削弱企业的盈利能力。杨科伟表示,非对称降息的不利影响可能对房地产开发企业更加明显。资金成本上升的同时又要保证相当的利润,银行对房地产开发企业的贷款利率可能将不降反升。

市场表现

一手楼

未见开发商贸然涨价

二手楼

客户上门量增加10%

一手楼市大格局未变,房企稳价跑量仍是主流。降息虽能降低买家购房成本,但并未能改变当前一手楼市大格局,一手库存仍在高位,而需求仍受经济低迷和限购政策制约。根据记者上周末实地踩盘及中原研究部对广州一手住宅新开盘的实时监测,降息政策之后的第一个周末,广州楼市新盘供货量、价格、去化率等各指标都相对稳定,与降息前差异不大,发展商也并未针对降息开展特别活动,反映目前广州大部分房企对降息政策也是持理性态度,并未贸然涨价,稳价跑量还是主流。

二手楼

客户上门量增加10%

降息后,有中介反映,二手客户上门量增加,但不如预期。来自中原地产的数据显示,自“9·30”房贷新政以来,二手楼市改善型客户的客源量持续增长,高峰期增长高达29.89%,但过了一个月的政策效应期后, 11月份客源量又有明显回落,反映市场并没有真正活跃起来。而本次央行降息后,该公司客户上门量也仅仅只有10%的增长,其中11月第三周周末两天环比第二周周末两天,客户增长也仅有2.5%,中原研究部认为由于限购及市场高库存的原因,降息政策难以立竿见影促楼市量价回升。

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