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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

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广钢地王售价上4万不靠谱  

2014-02-23 18:45:32|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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广钢新城虽出地王,不改楼市调整氛围

文/邓浩志

    广钢新城这次卖地虽然备受关注,但最终结果可谓不温不火。溢价35%~50%左右,和预期差不多,原因有几点:1、楼市全面进入调整周期,房企对未来预期偏谨慎;2、钱慌导致房企资金紧张,出手不再阔绰;3、项目总额太大,高门槛阻拦了不少企业参与;4、周边在售项目全线降价,地价估值有所降低。

    再有外地房企进入广州,继续印证了回流1、2线城市的趋势,广州这类城市受到所有房企的青睐;另一方面中海连片拿地符合房企希望在某一新区建立规模优势的惯例,这对掌握定价主动权有优势,早前城建在大学城佳兆业在白云也有类似情况。

    虽说这次连续刷地王记录,但地市已经由火热盛夏转入凉意秋天。荔湾地王诞生早有意料,上个地王是几年前了,而去年荔湾没推出什么好地,换作去年估计成交价格比现在高3、5千一平。预计2014的地市区域稳定,普遍溢价30%~50%左右,不太肯能像去年那样100%的溢价,地王也会少许多,但冷到底价成交或流拍到不会。

    如果没记错,至今为止广州各区地王在这轮上涨中全部刷新。而周边项目这次恐难再借地王新闻炒作涨价。一是面粉没超过面包,预期没去年强烈;二是钱慌产生的系列影响大幅提高了购房门槛,想买资金业不足。

 

关于未来售价

     中海三块地该盖刚需产品,建后售价2.8万起比较靠谱,打造高端项目恐会陷入滞销,情况类似中海白云新城那项目。另外两个外来房企恐怕过分乐观了,搞不好可能要亏本销售。余英说按这次拍卖的价格,今年底明年出广钢新城的楼价要上4、5万,很多人当这话是预测,我看是调侃。如果真能上4、5万保利早出手了,他没有动说明余英觉得上不了这个价格,上不了这个价格就意味着亏本,老荔湾江边的中信项目现在2.5万就有交易了,芳村今年能上3.5万?我看都不可能,4、5万简直就是放卫星了。去年白云同宝路地王直接面粉比面包贵,今天的广钢尚不至此。所以地市是降温了。

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