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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

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增城从化楼市变数大增  

2014-02-24 14:02:33|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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增城从化楼市变数大增

邓浩志接受《南方都市报》采访

    增城从化撤市改区的消息风传多年,终于在12日一锤定音。根据《国务院关于同意广东省调整广州市部分行政区划的批复》,广州市萝岗区并入黄埔区,撤销县级从化市和增城市,设立广州市从化区和增城区。日前,南都记者联系增城、从化多个房地产项目销售人士,获悉不少就近项目酝酿涨价。

香江控股住宅营销部有关负责人昨日接受南都记者采访表示,目前市场的预期确实是房价很可能上涨。据悉,目前增城很多楼盘是签合同,借助其中的装修合同提价,可能成为涨价的主要手段。

增城从化并入广州并非就是为了拉低广州楼价,更重要的意义是整个广州长远发展。方圆地产首席分析师邓浩志告诉南都记者,增城、从化的户籍将有价值上的提升,长期看利好两地,而短期则存变数。两地备受关注的限购政策未有文件确认,但保利东江首府、碧桂园凤凰城等项目销售人士向购房者介绍,3、4月份增城将出台文件执行限购。

增城从化项目人气陡涨

2月12日,广东省政府将《国务院关于同意广东省调整广州市部分行政区划的批复》转发至广州市人民政府,国务院同意撤销广州市黄埔区、萝岗区,设立新的广州市黄埔区;撤销县级从化市,设立广州市从化区;撤销县级增城市,设立广州市增城区。

增城从化撤市改区的消息一经正式落实,有关楼市项目致电和咨询量上升。从化雅居乐某项目销售人员告诉南都记者,现在不少前来咨询的客户都关注价格会不会涨,会不会执行限购。增城碧桂园也透露咨询量提升,有关销售人员表示,目前楼盘促销活动并未取消。但中长期看,楼市看好预期很明显。

从广州市房管局下属阳光家缘数据看,近日郊区成交发力。2月13日广州全市网签137套,成交量排名第一的是增城,网签50套,成交均价为7493元/平方米。从化排名第三,网签21套,成交均价为6857元/平方米。

“增城从化并入广州,这是大势所趋。”雅居乐地产商业运营中心总监罗红葆接受南都记者采访表示,公司对此也有预计,因此在有关项目规划上重视规格,深入耕作。保利地产广东公司董事长余英也直言,“我们对撤市并区早有准备”。

位于从化的珠江御景山水城销售人员表示,元宵节过后房价立即上涨,涨幅至少为3%,其它同区域不少项目也表示,从化设区后,两三个月内房价可能涨2-3个点。

另外,从化雅居乐、富力等大型房企旗下项目均称人气看涨,部分项目后期或酝酿涨价。从化某楼盘销售人士告诉南都记者,这几日到现场看房的基本是本地生活工作的外地人士。

“香江控股在天河东、增城已经深耕多年,目前在推的常春藤组团,定位本来就比较高端,也是看好了增城纳入广州、规划利好的前景,”香江控股住宅营销部有关负责人接受南都记者采访表示,目前政策刚刚公布,项目还未计划涨价,“如果周边楼盘形成普涨态势,我们很可能也要涨”。

南都记者还从增城房产经纪处获悉,目前增城很多楼盘是签合同,借助其中的装修合同提价的做法,可能成为涨价的主要手段。而两地房价很可能上涨,这一预期也已经在业内基本确立。

“增城与从化相比,有两个方面对潜在购房客户产生吸引力。”满堂红高级经理周峰向南都记者分析称,第一是时间成本,增城更占优,其与广州接壤的新塘镇房地产市场发展相当成熟。第二是认同度。在市政规划方面,增城通地铁的年份比从化早,且只需要在目前广州地铁5号线的基础上向东延伸即可,大多数客户对配套相对成熟的增城认可度要高。

不过邓浩志认为,目前并不是抢购两地物业的最佳时机,千万不要以为纳入广州后价值会大幅提升,如果限购则是利空大于利好,至少对于投资者而言,未来可以接盘的买家将受限购影响,将会少了许多。

满堂红也分析认为,目前前景并未完全明朗。增城的二手楼市发展得比较快,而从化的二手楼市还停留在起步阶段,暂时仍以一手市场作为主导。

同时,萝岗黄埔合并对楼市影响最轻,业内知情人士透露基本是政府部门人事问题,规划基本没有变化。

执行统一的限购政策?

早在去年10月广州房管局将从化、增城楼市数据纳入全市统计之时,就有不少业内人士断言,这一方面是广州降低房价数据和涨幅完成调控任务的“数字游戏”,另一方面,也说明从化增城正式纳入广州可能为时不远。

目前,两地正式撤市并区后,是否执行与广州市统一的限购政策还悬而未决。如果两地执行限购,广州的房价数据很可能再度攀升。

南都记者致电的多家楼盘项目处都表示,何时执行限购没有文件下达,暂不可知。不过也有保利东江首府销售人士称有内部消息,将于今年3至4月出台文件启动限购,建议早出手。

在从化,“青春”楼盘项目有关人士透露后期项目会涨价,并表示“限购肯定会跟广州一样实施”。项目销售人员称,撤市化区确定下来,项目已经向房管局申请每平涨700- 800元,“估计这月就能批复下来。”

增城、从化自2011年开始实行限价、不限购的政策。相比广州市辖十区而言,两地房价涨幅控制较为良好,整体市场运行比较健康。根据2013年12月广州房管局公布的数据,广州10区新 建 商 品 住 宅 网 上 签 约 均 价 为15333元/平方米,环比上升9 .9%,而增城为8163元/平方米,环比上升7 .4%,从化为7727元/平方米,环比上升7.3%。

“我们预计,撤市建区后,增城、从化很可能维持当前的房地产政策,尤其是限价政策不会被取消。也不排除出台限购可能。”克而瑞房产分析师李莹告诉南都记者,撤市建区将有助于吸引人流至郊区居住,缓解市中心的交通、住房压力,促进增城、从化自身发展,符合城市化的整体思路,当然也不排除市场行情暴涨导致限购政策出台的可能。

值得注意的是,今年迄今为止,国家并未提出要求各地市提交年度房价调控目标。对此,有业内分析认为,中央层面已经没有再提加强房地产市场调控,所以今年很可能不再公布房价年度控制目标。

从完成年度调控目标看,增城从化两地不应该限购,两地的低楼价对稳定广州均价功劳很大,如限购则两地成交量必定下滑,则全市低价产品成交权重会下滑,不利完成目标。方圆地产首席分析师邓浩志表示。

其分析,如两地随广州限购,则负面影响较大。从化度假盘、增城吸纳广州客之刚需盘均受到较大冲击,成交量或萎缩两三成,价格或有实际下降。而两地本地客户刚需盘受影响则可能相对较小。

配套利好将助推房价

增城从化撤市设区后,其交通配套、医疗配套、教育配套,包括医疗养老保障制度、升学制度等,都将进一步完善,与广州接轨,广州十一区将享受同等待遇。行政区划变更,直接促成了增城、从化人口转变为广州户口居民。

克而瑞研究中心分析称,虽然国家层面正逐步着手平衡城市本地户口及非本地户口享受社会福利待遇间的差异,但像北上广深这种一线城市人口膨胀、资源短缺,社会福利与户口挂钩的状况很可能还要维持较长一段时间,因而拥有广州户口具有重要意义,撤市建区的变化利好将间接增加增城、从化的房地产市场需求,进而推动两地房地产市场的成交规模。

多位业内分析,增城从化并入广州,势必对相关区域的发展带来巨大利好,释放强劲的区域竞争力。值得注意的是,产业功能区升级必然伴随着城市建设升级,其中东部建设动作频频。增城市有关领导多次表示,增城有决心建设高品质的广州城市副中心,为广州中心城区人口转移和产业功能布局提供拓展空间。

并入广州后,增城、从化作为广州的“东进”、“北优”计划的重点,土地价值有望随之得到重视。

其中,起步较早的增城市被定位为广州的城市副中心之一,受到市政规划的重视,经济建设步入快车道。而增城市城乡建设管理局有关介绍显示基础建设已经在提速。2012年增城市的在建工程为148项,总建筑面积达860万平方米,工程投资额165亿元,其中房地产项目110项,总建筑面积740万平方米,投资额为145亿元,投资占比超八成。

另外,目前广州正在推进广惠高速西延线建设,建成后增城中心区到广州主城区大约半小时。连接增城与广州市中心的轨道21号线也已开建,时间距离的缩短将吸引人口流入,提升房产增值潜力。

“北优”路线上的从化也不甘落后,住宅楼盘和商业项目近年飞速发展。2013年从化市各月份一手住宅均价在7000元左右浮动,12月比1月环比上升13 .7%,受到“撤市设区”传闻影响,均价整体稳健上升。

在广州从事制造业生产的友明皮具总经理刘文虎就告诉南都记者,近年来在“撤市并区”的预期下,从化楼市的发展显著提速,一手建设“大干快上”。不过由于起步较晚市场未成熟,二手楼市成交较淡。

本次改变的四个区域增城、从化、黄埔、萝岗的并改均不会影响其发展定位及整体规划。邓浩志认为,目前广州各区仍按2020发展规划(即《广州新一轮城市总体规划(2011- 2020))推进,对房地产长远发展属中性消息。目前,由于两地会否限购前景不明,因此房地产发展还将显著受到后续政策的影响。

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