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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

日志

 
 

恐限购,增城多套房客户急忙出手  

2014-02-26 13:43:27|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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恐限购,增城多套房客户急忙出手

邓浩志接受《南方都市报》采访

    自本月13日广州市公布增城、从化撤市设区消息后,增城从化的楼市开始化学反应。记者首周调查发现,增城本地多套房客户紧急出手,希望赶在‘限购’前签约,从而导致签约量翻倍。有刚需楼盘更是单价涨了500元,而大多刚需楼盘已进入待涨通道。而对于设区后是否限购,尽管保利东江首府的销售人员言之凿凿确定已听说限购,文件将在三至四月出台,但大部分开发商还是希望增城从化能继续保持之前的限价不限购政策,甚至有开发商已做好限购、限价的双限准备。

增城

刚需盘人气激增

    昨日上午11点,虽然外面料峭春寒,增城尚东阳光的销售中心里却热闹非凡,沙盘被围得水泄不通。来自天河的刚需客小孙说,他们主要冲着增城设区并入广州户口来的,他和妻子的户口一直挂在人才市场。小孙称,增城现在也不便宜了,很多楼盘售价都过万,趁着还没完全涨起来赶快买一套。

尚东阳光正在认筹二期B区第二批单位,计划3月初推出,均价9000元/平方米,比年前推出的上一批单位约涨了500元/平方米。尚东地产东部公司营销总监顾霖立表示,涨价自然有增城撤市设区的原因。“在这个利好下,价格微涨是客户可预期和接受的,至于说有楼盘涨了几千元我觉得不太可能,涨价应根据区域的成熟度循序渐进,而不是一蹴而就。”

    而在新塘另一楼盘丰泰城市公馆,南都记者发现看楼客也不是一般的多。“市场明显不一样,热度回升之快我都没想到。”丰泰集团广州分公司副总梁莹告诉南都记者,“我们应该还没涨,以前8300元的最低价现在取消了,均价8600元左右,现在货量不多只有十多套,新一批预计3月初推出,100多套,都是大户型总价高,到时价格可能会微调。”南都记者调查发现,目前已涨价的刚需盘并不多,但准备在新一批单位中进行价格微调的却不少。如中森茗苑的开发商就表示计划下周涨价,幅度未定,目前该项目带装修约9500-10500元/平方米。敏捷锦绣天伦的销售人员也表示,目前正在酝酿涨价,幅度大约在几百到一千元,该项目目前毛坯均价为7800元/平方米。

有盘日签约量翻倍

    相比刚需盘的“热浪”,增城的一些高端豪宅盘显然“温和”很多。碧桂园凤凰城和翡翠绿洲以及保利东江首府等,上周日的看盘客比往常也有所增加,但并不明显。其中,凤凰城和翡翠绿洲价格和年前一样,没有变化。而保利东江首府将于下周推出新品,并给出开春优惠,折后精装售价约1.2万-1.3万元/平方米,比节前略低500元/平方米,此外收筹还可享2万抵10万优惠。但项目销售人员并不认为这是降价,只是正常的开春优惠而已。

    同样有开春优惠且优惠幅度较大(额外9.4折、3万元车位券等)的碧桂园豪园,则恰恰于16日即上周日到期而取消。豪园相关负责人告诉南都记者,并不是因为增城撤市设区带来的“暗涨”,而真的是因为优惠到期了。“我们项目带装修8900元/平方米,撤市设区消息公布后,我们没接到集团涨价的通知,但销售却一下火了起来,主要是本地多套房客户跳出了以前的观望期,紧急出手希望能赶在‘限购’前签约。”据该负责人透露,常销状态下每天的签约量七八套,而设区消息公布至今,每天都能签十五套,签约量涨了一倍。该负责人表示,目前签约客户基本都是增城本地客,他们大多拥有多套房,一旦限购就没有资格购买,然而他们又看好增城设区后的前景发展,认为将来的增城将和番禺一样,房价得到快速高涨。

从化

咨询量约增50%

    上周末,南都记者走访从化部分楼盘发现,“撤市划区”已超越原来的“地铁14号线”,成为从化楼盘揽客的最大噱头。在从化街口板块在售楼盘“青春”,记者发现其销售中心显眼处的宣传板上面贴满了各家报纸关于从化变区的新闻报道。项目代理得田地产副总经理朱建文告诉记者,自从“撤市改区”的消息出来之后,从化本地客和广州客的活跃度明显增加了,咨询量约增加了50%。“此前一批拿了预售证的就没法涨价了,而下一批可能会有8%-10%的涨幅,不过最终还得看今年从化是否还会实行限价以及最终确定的限价幅度。”朱建文表示,目前“青春”在售92-132平方米三四房,因为从化客户基本都要求三房以上的户型,而撤市划区之后,预计广州客会大幅增加,为了迎合广州客的需求,该盘计划在3月至4月推出新一批两房单位。目前该盘均价约为7400元/平方米,如果涨价8%,那么一套92平方米的三房单位,改区前和改区后差价将达到约5.5万元。

    此外如珠江御景山水城、逸泉映翠、雅居乐小院流溪等从化在售楼盘的销售人员均表示,从化改区之后楼盘房价将会上涨,但上涨的幅度未定。街口楼盘莱茵水岸本打算春节后就推新货,但正好出台新政,所以新组团“凯茵苑”120套新货也计划改期到下月再推。

“挂牌当天单价将涨500元”

    广州君源置业有限公司董事总经理蒲永旸告诉记者,撤市改区从长远来看对从化肯定是一大利好,“在从化撤市改区挂牌当天,我旗下的项目所有产品的单价都将涨500元。目前从化房价在广州是最低的,我这也是给大家释放一个信号,关注从化楼市。”

    不过对于“撤市改区”一事,“也只能说是喜忧参半吧。”蒲永旸说,从化开发商基本都这么认为,喜的是改区之后从化将纳入市财政统一调配,一直比较落后的基础设施建设将会迎头赶上;而忧的则是怕纳入限购,目前这方面还没有确切消息。

开发商说

最坏莫过于“双限”

    对于是否担心限购,顾霖立表示要具体看个盘而言。“我们已做好了限购的准备,限购对于区域内的高价盘或别墅盘会带来较大影响,但对于我们这种受众面广的刚需盘而言则相对乐观。”虽然对“限购”前景也表示乐观,但梁莹还是觉得增城最好继续保持限价不限购。“从去年开盘到现在,我们项目的广州客户占比从二成扩充到五六成,首次刚需也占到了一半,如果限购,广州客户和刚需客的占比应该会继续扩大,但广州总要有一个地方释放需求吧。”

    高端豪宅盘则明显不愿意“限购”。“设区是好事,但如果限购就不好了。”碧桂园凤凰城相关负责人告诉南都记者:“凤凰城旧业主重购占比至少在50%以上,而且产品越高端旧业主占比越大,像我们的钻石墅旧业主就占到六成以上。这个庞大的再购群体产生的基础条件就是不限购。也许有人会说,既然限购了就不会限价,你们就可以趁机涨价了,但要知道涨价的前提是要有购买力的支撑,如果去掉五成或以上的旧业主再购买家,还能剩下多少刚需买家呢?今年凤凰城的货量不多,基本以别墅、商铺、车位为主,但我觉得限购还是会给增城市场带来冲击。”据该负责人透露,虽然他个人希望增城最好不要限购,但集团显然已做好“限购、限价”的双限准备。此外,据保利东江首府的销售人员上周末对记者表示,听集团上面说增城、从化设区后已确定限购,文件将在三至四月出台。

专家看市

若限购,温泉板块最“悲剧”

    合富辉煌负责从化区域的经理张智斌认为,如果从化和增城实施限购,那么对从化的影响将最大,从化楼市将成为重灾区。“从距离看,广州城区到增城新塘已很近,13号线动工比14号线早,广园快速已很成熟。从化虽与白云区接壤,但是交界处以耕地、仓储为主,比较落后,广从公路在未改造成快速路之前,通勤时间比较长。如果都实行限购的话,增城的吸引力依然会远大于从化。”

    目前从化楼市有三大板块,分别是太平板块、街口板块及温泉板块。张智斌认为,撤市划区后距离广州最近的太平板块受益最大,可吸纳更多的广州客买房;至于温泉板块,设不设区基本没有影响。“温泉板块楼盘以度假型为主,撤市设区,对温泉镇已购客户是好事,因为对房价会有一定拉动作用,但对销售而言,改区与否对度假型买家基本不会有影响。”张智斌表示,更重要的是,如果改区之后实行限购,那么温泉楼市将成为受影响最严重的区域。因为多数人不会牺牲一个购房名额,去那里买度假型的产品。

    在张智斌看来,如果政府要控制房价,从化可以限价但不应限购。“从化纳入广州,有利于稀释广州楼市均价,去年底广州将从化增城的成交纳入广州统计,对完成调控目标作用非常大。从化成交量越大,对降低广州整体房价效果就越好。”

    针对近日增城从化都有不少楼盘放风,表示要抓住增城从化限购前最后一波投资机会,而市场上不少买家也是闻风而动。对此,方圆地产市场分析师邓浩志认为,目前并不是抢购两地物业的最佳时机,千万不要以为纳入广州后价值会大幅提升,如果限购则是利空大于利好,至少对于投资者而言,未来可以接盘的买家将受限购影响,将会少了许多。由于限购是大概率事件,建议投资者观望

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