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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

日志

 
 

“黄埔、萝岗相融新黄埔变身“供地大王”  

2014-03-10 16:54:09|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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“黄埔、萝岗相融新黄埔变身“供地大王”

邓浩志接受《南方都市报》采访

相比增城、从化撤市设区带来的新一轮抢购潮以及各种发展利好,萝岗、黄埔的合并不仅在楼市方面显得安静许多,反而还引来一些愤愤不平之声,认为萝岗是富区,原黄埔是穷区,两者结合明显是“富帮穷”,甚至有网友调侃:一个穷亲戚上门了,还占了你的睡房,你说能有啥好处?

GDP差距悬殊  富帮穷?

好处先不说,仅从两区的GDP而言,差距还不少。

2013年萝岗的G P是1892.14亿元,仅次于天河、越秀,排名全市第三;从12区(县级市)的人均数据来看,萝岗去年以人均G P为48.93万元夺得全市冠军,比第二位的越秀区高出28万元。相比之下,原黄埔区去年的G P是704.03亿元,排名第十一位,仅在从化之前倒数第二;人均G P是15.37万元,虽然位居全市第四,却不及萝岗的三分之一。

合并的消息公示后,网上一片倒地认为原黄埔是穷人大翻身,称“黄埔终于傍上富婆了”。在广东经济体制改革研究会副会长、广州市社科院高级研究员彭澎看来,这就是“富帮穷”。2012年常住人口,萝岗是37.37万人,原黄埔是45.79万人,两者加起来才与目前市区其他大都在百万人左右的区差不多。萝岗的人均GDP排名全市第一,原黄埔则排第四,但财政状况却差别不小。所以,彭澎认为,两区的合并,有利于“富帮穷”,有利于改变原黄埔城市建设欠账太多的局面,而这是最有利于民众的。

对于“富亲戚”,原黄埔区显然很认可。在日前召开的广州市政协会场,黄埔区副区长周立东在接受南都记者采访时也说,萝岗这个“富亲戚”会对原黄埔区的民生保障带来利好,且双方产业能够形成互补。

原黄埔虽有中石化P M2 .5却最优

只是,对于原黄埔这个“穷亲戚”,网友们有些“风凉”,“一个穷亲戚上门了,还占了你的睡房,你说能有啥好处?”“萝岗肯定会被黄埔拉下去的,两者合并对萝岗不公平”等声音也时而冒出。“其实,这是对黄埔不客观的评价。”张巍以其在原黄埔居住八年的亲身感受告诉记者。

“很多人都觉得黄埔有个中石化,空气不好。其实石化污染是名声在外,企业和政府都在监管,可怕的是那些你不知道却又确实存在的地下小厂,无人监管,随意排放。自从有了PM 2.5后,广州10个国控点中,黄埔大沙地(86中)这个点摘‘优’反而最多。”

而且原黄埔有103公里绿道,沿线串起12个城市景观,这是其他中心区域没有的。张巍说,他平时喜欢走以黄埔体育中心为轴点,把护林带、乌涌、文涌、珠江涌连起来的运动锻炼型绿道,周末喜欢带家人走以南海神庙为轴点,把庙头涌、南湾涌、夏园渠连起来的具有南国古村落风韵的绿道,远方的朋友来了,则带去以长洲黄埔军校为轴点,走长洲一号涌历史文化特色的绿道。

“我一直在天河上班,以前周末总是往天河跑,但五号线开通后大概2010年开始就真正扎进黄埔了,徒步绿道后就在大沙地消费娱乐,食肆食街多种多样,而且消费还便宜。”张巍认为,萝岗在建的配套高端大气上档次,但原黄埔因地小集中,其已有的配套却是经济实惠。

“最近看新闻说黄埔今年还要启动滨江新城的建设,到时珠江黄金岸线不仅将延伸到黄埔来,而围绕着珠江和东江的黄埔滨江新城,还将形成有龙头山、龙头湖、南海神庙以及大蚝沙的‘山河庙江岛’的特色空间廊道。”

张巍认为,原黄埔只是因为常年土地供应量太少,在售楼盘屈指可数而受不到关注,和萝岗并区后,萝岗的兄弟们会逐渐体会到原黄埔的“内在美”。

产业、配套互补,成就山水新城

其实,对原黄埔有客观评价的人并不少。萝岗区委书记骆蔚峰就曾指出,黄埔与萝岗并区后可以真正体现广州对东部山水新城核心区的规划布局,萝岗现在有山少水,黄埔有水岸线,合并后就有山有水。其次,黄埔工业基础也比较好,并区后产业互补,功能更加丰富,对区域经济发展有好处,比如,原来萝岗的汽车产业不强,合并后至少有本田,汽车零部件成为重大产业;萝岗日化和黄埔石化能更好互动,精细化工可以依托广石化,使石化上下游产业更加完善。另外,原黄埔发展时间比萝岗早,城市配套功能相对完善,而萝岗最早在西区,仅有9平方公里,居住配套少,以企业为主,以前和原黄埔不是一个区,配套布局存在制约;并区后,原黄埔的城市服务功能可以向西延伸,萝岗的西区不会再像孤岛。

其实,萝岗区有不少地方当初就是从黄埔划过去的。2005年广州市行政区划调整时成立了萝岗区,当时就从黄埔区划了一块地归入萝岗区的区域。八年后,黄埔和萝岗再次合二为一,整合为新的“黄埔区”。

萝岗区和原黄埔区紧紧相邻,但两区在各方面存在很大差距。萝岗区面积393.22平方公里,地广人稀;黄埔区面积90.95平方公里,地少人多。两区面积一大一小、人口一少一多、产值一高一低,发展极不均衡。近年来萝岗区苦于“产城不协调”,需要引进居住人口增加城区活力,合并之后,人口居住布局有望趋于平衡。就如广州市市长陈建华在日前出席港澳委员座谈会上表示的那样:萝岗土地比较狭窄,很多项目落不了地,而黄埔区产业比较单一,这个合并起来就会成为优势。

2月20日,新的黄埔区首次推地,位于广州开发区永和区永顺大道以北编号为YH -A 4-2的商业地块挂牌出让,总起拍价近2亿元,折合楼面地价2940元/平方米。据悉,新黄埔区今年将卖地35宗。其中,萝岗在年度计划内有10宗住宅用地供应,原黄埔则有两宗,两者相加为12宗。在商业用地方面,萝岗也有17宗地供应,加上原黄埔区的6宗地,共有高达23宗的商业用地供应,成为全市供地量最大的区域。

方圆地产首席分析师邓浩志比较看好新黄埔,认为两区结合互惠互利,未来的楼市发展更是不可限量。我觉得所有的新城规划都是政府以卖地为首要目的的噱头。从目前情况看,广州真正大量投钱发展的区域只有新黄埔、南沙和花都三地的部分区域,其他新城规划都是索取大于支出的项目,就像最近很火很热的广钢新城,不觉得它就像当年的金沙洲吗?最后还是由开发商来承担发展的主要责任,作用十分有限

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