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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

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3月番禺成为“推盘王  

2014-03-12 15:21:15|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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3月番禺成为“推盘王

邓浩志接受《南方都市报》采访

    开年以来,广州楼市成交量开始出现幅度下滑迹象。在这种情况下,3月份有新品推出市场的楼盘数量也随之减少。数据显示,计划在今年3月份推新品的楼盘有24个,虽较2月份(12个)翻番,但同比去年3月份(52个)则下降逾五成。

??14个纯新盘将亮相

??进入3月份,今年房企的推货力度较去年有所减弱。数据显示,今年1月份广州有新品推出市场的楼盘有32个,与去年同期相比下跌了36 %。而2月仅有1 2个,同比下跌达68%。

??此前,有业内人士预计3月将是推盘小高峰,但进入3月份后,也只录得24盘有新货推出市场,与去年3月份的52个有新品推出楼盘相比,跌幅已超过了五成。

??在这24盘中,住宅项目有21个,商业项目3个。老盘加推10个,全新盘为14个,占比约六成。在中心六区,3月将有新货推出市场的楼盘占6个,老盘加推与全新盘平分秋色各占50%,相对2月下跌了约17%。

??对此,记者采访了寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同。他分析认为,房企推货热情不大,推盘量同比下跌的原因可能有两方面:一方面是去年同期的房产市场比现在火爆,开发商尽可能推新品;另一方面,今年1、2月市场成交下滑明显,房企推货积极性下降。

??合富辉煌(中国)首席市场分析师黎文江亦表示,去年年头成交量远大于今年,开发商因此加紧施工以增加供应,这是去年同期推盘量比今年多的最主要的原因。“而今年1、2月成交下滑,开发商推盘量相应减少,以免造成供大于求的状况。所以开发商皆对供应量有所控制,不急于增加供应。”

??新黄埔推新多

??从区域来看,根据搜房网数据监控中心录得的数据,3月份广州中心六区共有6盘推新,其中吸纳萝岗区后的新黄埔区有4个,天河区有2个,其余荔湾、越秀、海珠、白云四区均没有新盘入市。

??黄埔区推新品的楼盘在中心六区中占比最高。据了解,黄埔四个推新项目中,包括两个全新盘与两个加推盘,新黄埔区堪称中心六区“推盘王”。

??而近郊五区共推出新项目18个,占总推盘数的75%。番禺区有7盘推新,以1盘之多压倒南沙区成为郊区“推盘王”。其中,番禺区与南沙区全新盘与加推盘的数量比例分别为5:2和4:2。

??至于撤市并区后的增城区与从化区的推盘力度则大大低于番禺和南沙,增城与从化此次推新均为加推盘,其中增城加推2个,从化加推1个。而花都区表现亦不突出,推出2个全新盘。

??针对推盘量区域分布情况,方圆地产首席市场分析师邓浩志表示,中心城区土地供应少,所以能推出的楼盘少,但是恰逢黄埔比较多而已。除此之外,跟开发商的工程进度也有一定关系。

??而合富辉煌房地产市场研究部首席分析师黎文江则认为,黄埔区所推的4盘中,其中大部分供应来自原萝岗区,萝岗的供应相对还是较大。他还表示楼市与股市不同,房地产市场的周期比较长,看市场不能只看一个月的数据,一个月不能说明什么问题,需要长期观察才能判断。

??刚需房仍占主力

??在3月推新品的24个楼盘中,产品户型整体相对丰富,涵盖以小户型为主的刚需产品及以中大户型为主的改善型产品。但刚需型产品所占比例较高。搜房网的数据显示,在24个楼盘中,就有16盘推出的产品以中小户型为主,与2月的11个涵盖刚需户型的楼盘相比,环比上涨了45 .45%。

??从分布区域来看,刚需型产品主要集中在近郊及远郊。南沙区最多,6个推新楼盘中有5个楼盘涵盖多种户型,具体楼盘包括南沙心意华庭、碧荷居·御景、星河·山海湾、星河盛世、越秀·滨海珺城,推出户型最小至66平方米的两房,大到174平方米的五房单位,迎合刚需、改善族、投资族的多样化需求。

??此外,时代南湾、时代倾城以及时代花生Ⅱ都以刚需或首次改善户型为主。

??其次,番禺7个推新楼盘中有3个楼盘涵盖多种户型,分布在各个板块,包括大学城板块的星汇文宇、亚运板块的星尚、华南板块的诺德名筑。

??有业内人士指出,在多种政策限制下,目前购房主力仍以刚需族为主。因此不少房企开发的产品也以中小户型为主。

??增城盘优惠收窄

??值得关注的是,在3月份推新品的楼盘中,有优惠的楼盘占比超过九成。数据监控中心统计,截至2月25日,广州在售项目(包括洋房、别墅、公寓产品)一共348个,3月预计推出优惠的项目有141个,优惠占比为40 .52%。而在有新品推出的24个楼盘中,就有20个盘有优惠,最高优惠达8 .28折。

??品牌房企开发、有优惠的楼盘,占比相对较大。据搜房网数据监控中心赵睿欣统计,从3月折扣排行前十位来看,品牌房企占六成以上。祈福万景峰以一次性付款折合最高8 .28折居于榜首;时代地产旗下4盘3月推出8 .8折优惠。

??撤市设区的增城、从化,此前优惠幅度较大的楼盘已经开始收窄,有优惠的楼盘占比相对较少。数据显示,目前从化27个有在售产品的楼盘中,仅有6个项目有优惠。而有43个在售楼盘的增城,有优惠的楼盘也仅有16个。

??有专家分析,广州楼市最近的一波“打折降价潮”多是由于新年淡季成交量下降,开发商采取“以价换量、推动销售”的常规性营销。

??邓浩志认为,自从去年第四季度开始,楼市成交量开始萎缩,今年1月份已经到一个萎缩的高峰,所以个别房企可能因资金紧张,在推新货时采取优惠策略。

??而韩世同则认为,去年频繁出现的地王,给房企不少提升价格的信心,但没想到,今年楼市并未像房企期望的房价大幅度上扬,反而成交量开始下滑,这使部分房企开始采取降价促销的策略。“目前,不会出现楼市崩盘的策略,但并不代表没有崩盘的可能性和危险性。现在要注意引导市场,使房价平缓回落,但又不至于引发暴跌。”

??黎文江则预计,今年4- 5月份,是房地产市场的供销旺季。“3月份将开两会,政策的消化需要一定时间,而4月份是传统的供销旺季,开发商会积极推盘,可能会有优惠,但降价的可能性甚微。”

??同时,黎文江认为,价格降低10%- 15%,才算真正的降价,而促销优惠不算降价,因为楼盘的优惠幅度不会到10%-15%

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