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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

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老城区公寓“井喷”却有价无市  

2014-03-20 13:28:51|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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老城区公寓“井喷”却有价无市

邓浩志接受《信息时报》采访

    住宅限购,商业性质的公寓产品逐渐走俏。随着前两年开发商疯狂购买商业地块,如今商业公寓项目遍地开花。根据相关数据显示,在2013年年底,广州公寓浪潮来势凶猛,仅12月中旬一周就有4000套新货入市,大有与刚需产品平分秋色之势。而今年开年除了在销售的各大公寓盘之外,番禺、萝岗、越秀、荔湾等区域均有公寓新品上市,其中一直缺货的越秀区今年预计至少有5个新公寓产品上市。然而,公寓虽不断增多,却成交放缓,一些中心区域出现有价无市的局面。

市场概况 今年广州两万余套公寓上市

    随着限购限贷的政策持续,广州公寓量呈现井喷状态。根据合富辉煌市场研究部报告显示,今年广州有近2.5万套的公寓推出,遍布广州天河、黄埔、番禺、海珠等区域。

    最新统计数据显示,2014年1、2月份广州共有6个商业公寓推出市场,货量约为628套,相比2013年12月份4个商业公寓推出超过2100套新货来说,降幅达70.1%。2014年年初,新推的商业公寓主要集中在中心5区,越秀区共有3个商业公寓项目面市,居各区之首,推出的货量为274套。另外,荔湾区新推的公寓单位也达到了226套。郊区方面,只有番禺区有新货,货量大约有100套。

    易居房地产研究院研究员严跃进表示,部分公寓,贴的是“商业办公用房”的标签,功能却是居住功能,属于打市场擦边球的产品。此类产品的卖点是不限购且有产权,同时购置后不影响第二套房贷、落户等问题。在广州此前限购政策下,很多购房者难以忍受长时期的等待。尤其是一些外来人口,亟需解决住房问题的,会倾向购置此类房产。

销售行情 2月成交面积同比上涨28.4%

    随着市场需求的增加,投资型公寓有着不错的表现。最新数据显示,2014年2月,广州写字楼(含商用公寓)市场网签成交面积达84026平方米,同比涨幅高达28.4%,全市总成交1172套,成交套数也上涨了19.2%;与此同时,全市整体成交价19393元/平方米,虽然只比去年同期略涨1%,但从区域分布看,番禺、花都、增城等郊区的写字楼(含商用公寓)同比涨幅都达10%~20%。

    从区域分布看,番禺区2月成交量高居全市之首,共成交667套,占全市总量超过一半。另外,花都、增城和天河的成交也都较为突出。天河区以珠江新城高端写字楼为主打,而郊区项目主要是小面积商用公寓产品居多。

    据了解,公寓产品仍是广州商用市场的成交主体,2月全市成交面积TOP10排行榜中,只有天盈广场一个是纯写字楼项目,其他热销盘都是商用公寓产品,特别是番禺、增城、花都这几个郊区的小面积公寓产品,如番禺敏捷几个平价公寓项目、长隆板块的奥园城市天地,还有增城的誉山国际、花都的富力金港城、碧桂园空港国际。这些小公寓产品每套面积低至三四十平方米,总价低至二十万元起就有得交易。

    珠江新城、琶洲的高端公寓产品同样受市场欢迎,如合景睿峰、天銮等,成交价高昂。天銮2月的网签成交均价高达97481元/平方米,创下广州商用公寓市场新高,比去年同期网签均价上涨约81%。而珠江新城的超甲级写字楼天盈广场,2月网签均价也达51226元/平方米,在高端项目的拉动下,天河区成交均价高达42872元/平方米。

    另外,在2013年二手公寓市场上,商业公寓成交比例高达66%。而在租赁方面,以公寓较为集中的珠江新城西区为例,租金最高的爱丁堡国际公寓,虽然投资门槛至少在260万元以上,但其外籍租客群体中的租赁活跃度及租金收益,依然吸引资金实力雄厚的投资者出手。

火爆原因 住宅限购 公寓回报高

    业内专家指出,按照“穗六条”的规定,外地人要买房必须连续交3年社保或者个税,二套房按揭首付提高,导致不少急着买房的外地买家转投不受购房资格限制的公寓市场。所以公寓火爆其实是受楼市调控影响,没有楼市调控的话,公寓不会那么畅销,市民购房还会首选住宅,因为住宅的使用年限要长一点,价格更合理。

    据分析,公寓深受买家喜欢的另一个原因也与投资回报有关:广州公寓的总体投资回报率约为5%,处于较好地段的产品,更超过5%。而周边住宅同样面积的租金回报率大致只有3%,前者要高于后者。相比起限购限贷的住宅产品,公寓没有购买的上限,具有灵活的购买性。

前景分析 供应量大,今年难涨价

    业内人士表示,虽然大部分开发商都在集中力量推公寓,但买家需要谨慎考虑投资回报率。方圆地产首席市场分析师邓浩志认为,广州公寓最近有集中放量的趋势,不单量多,而且价格便宜,所以短期内公寓面临一定的消化压力,今年价格比较难涨。

    广州中地行研究中心总经理吴荣超也认为,目前公寓供应量比较大,加上很多商业用地都是“生地”,区域氛围需要时间去成熟,那么这类物业的投资价值回报就难有保障。但是反过来看,一些城市中心区的公寓型产品,其市场价值就很有支撑。

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