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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

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不限购真空期 增城从化集中推新  

2014-03-24 17:29:37|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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不限购真空期 增城从化集中推新

邓浩志接受《南方都市报》采访

3月是传统的淡季,然而增城、从化因为撤市设区则淡而不淡,尤其刚需盘,在设区后还未进入全市限购范畴的特殊真空时期,就有至少十个项目推新。随着3月底增城教育城五块宅地以及从化二地块的推出,业内人士预计增城、从化的刚需盘售价可能还会小幅上涨。

至少十盘推新 增城盘居多

据南都记者调查发现,3月的增城、从化至少有十个刚需盘推新,其中增城占了7个或更多。

3月8日,增城尚东阳光推出二期B区第二批单位,100多套货量;同日加推的还有保利东江首府,推售120-170平米的三房至四房单位;新塘丰泰城市公馆自3月8日加推最后一批117平方米的三房单位后,又于上周推出新一批145平方米的大户型单位,也有100多套货量。上周,增城锦绣天伦花园也推出二期新品单位,上百套货量。不仅如此,趁势推出50套以上新品的刚需盘增城还有金地公园上城、碧桂园豪园、保利东江首府、翡翠绿洲等项目。

相比之前的默默无闻,撤市设区后的从化显然高调很多,区域内的越秀逸泉映翠、青春以及君源御湖城相继在本月推出新品。其中,逸泉映翠加推二期,货量约140套;虽然户型不讨喜,但青春因为临近地铁站和价格实惠,因此3月也吸引了大量广州城区的刚需客。而君源御湖城因为是现楼,所以随着广州客户的增多,也在3月逐渐加大了推货量。

涨幅基本在1000元/平方米以内

从这些刚需盘的3月售价来看,有维持原价没变的,如翡翠绿洲,目前在售常青藤组团,96-160平方米二至四房,带豪装均价1 .3万元/平方米,碧桂园豪园带装修8900元/平方米;也有意外惊喜给出多重优惠的,如保利东江首府折后带豪装均价只要1.2万元/平方米。

不过,两地多数刚需盘价格还是出现微幅上涨,其上涨幅度基本都在1000元/平方米以内,如尚东阳光推出二期新品的毛坯售价9000元/平方米,比撤市设区前所推的上一批单位涨了500元左右。丰泰城市公馆撤市设区前的最低价毛坯8300元/平方米起,最高8600元/平方米;3月8日那一批单位已取消了8300元/平方米的最低价,毛坯均价达到8600元/平方米,而到大户型推出时,毛坯均价已达到8800元/平方米。锦绣天伦花园的新品售价8500元/平方米,该楼盘春节期间的均价只有7800元/平方米。此外,从化的逸泉映翠二期新品的均价7000元/平方米,较上月涨价500元/平方米;青春也从1月的毛坯均价7200元/平方米涨到目前的7400元/平方米。

恐限购 多套房买家紧急出手

“市场明显不一样,热度回升之快我都没想到。”丰泰集团广州分公司副总梁莹告诉南都记者。“我们现在有小幅微涨,以前8300元的最低价现在取消了,均价也从之前的8600元涨到8800元,主要现在所推的都是大户型,顾虑总价因此只是微涨。”梁莹表示,目前客户中,不仅广州刚需客增多,新塘本地客户的比例也有所增加。而新塘本地客户徐先生则告诉记者,他手上已有二套房,本来不想购买,但一是考虑增城设区后估计会成为第二个“番禺”,二来今年广州两会期间听闻广州东站要“搬到”新塘,因此才跳出之前的观望,趁机赶在“限购”前紧急出手。

对于增城设区后是否会成为第二个番禺,中原地产项目部总经理黄韬认为,尽管两区现时政策或有所不同,但长远看增城的楼价却有上升空间。

而对于广州东站的“东移”,南都记者发现,在今年2月召开的广州市政协各界别委员代表座谈会上,增城市市长罗思源曾表示:以后广州的东站可能挪到增城。罗思源表示,去年增城以“征”为主,今年将以“建”为主,今年将推进多个重点项目的建设,撤市设区后将以更加高的起点建设交通基础设施。东部交通枢纽全面征地拆迁已启动,“以后广州的东站将不是现在的东站,可能要挪到增城了”。

增城将推5宅地 4幅位于教育城

楼市热,土地市场也不甘示弱,马上出现推地动作。3月份,增城、从化将推出7块地。

据了解,增城将于3月26日出让5幅住宅地,其中4宗地块位于广州教育城朱村,起拍价18 .67亿,总宗地面积达327421平方米,总建筑面积达818553平方米,折合楼面价在1900- 2400元/平方米之间。这5幅宗地将按照价高者得原则确定竞得人,且不接受联合竞买及个人竞买。目前朱村街在售楼盘仅有荔富湖畔和仁安花园两个,荔富湖畔毛坯均价为8500元,仁安花园在建中,具体开盘时间和产品信息未公布。另一宗地块位于增城市中新镇泮霞村,宗地面积为36649平方米,折合楼面价1550元/平方米。

方圆地产首席分析师邓浩志认为,增城撤市设区实际利好目前还不明显,发展规划仍按广州2020年发展规划推进,变化了的可能是增城的地位和户籍,对即将所推的地价可能会带来有限的正面影响。

至于地价是否推高目前刚需盘的价格,邓浩志则认为今年住建部已没有提各地控制房价上涨目标,从这个角度看,今年广州将不会有压力,所以两区限购可能性在逐步减少,刚需盘后续上涨还是可期的,但因为要考虑去库存,实际涨幅可能不会太大。

采写、制表:南都记者 邓恒

尽管番禺和增城现时政策或有所不同,但长远看增城楼价却有上升空间。

——— 中原地产项目部总经理黄韬

今年住建部已没有提各地控制房价上涨目标,增城、从化限购可能性在逐步减少。

——— 方圆地产首席分析师邓浩志

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