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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

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楼市的冷,冷在钱荒   

2014-03-02 18:38:35|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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楼市的冷,冷在钱荒

文/邓浩志

    从数据来看,2014年开局并不像大家想象中理想:一月份全国楼市成交萎靡,九成楼市成交环比下跌,其中北京商品住宅成交量环比、同比均分别萎缩了接近四至五成,深圳、上海成交量环比下跌三至四成。至于广州也是呈现明显的量价齐跌——成交量环比下跌15 .5%,同比腰斩,均价同比跌9.7%。住宅市场表现乏力,2014开局始现疲态。

 “钱荒”作用,成交量持续萎缩

    实际上,从去年第四季度开始成交量已经开始萎缩,而当前在受到包括传统春节、穗六条政策以及资金紧张等因素共同作用下,2014年开局不但延续了去年成交低迷的现象,并且有越演越烈的趋势。

    其中,“钱荒”,即市场整体资金紧张是造成成交萎缩的重要原因,主要由于:1. 限购条件收紧。穗六条出台使得限购再度收紧,限购条件的提高导致部分外地人失去购房资格,进一步削弱市场购买力。2. 贷款审批延迟。自去年10月份始,银行房贷由于市场资金流动性趋紧,放款时间已比平时有所延迟,年前积压的贷款单尚未发放完毕。以往贷款是“年末紧,年后松”,但2014年主要银行对贷款额度的监管更加严格,要求保持月平衡来避免年初冲量,因此在额度整体变化不大,消化年前贷款的情况下,贷款发放的速度将持续缓慢。3. 贷款利率不断提高。额度紧张加上银行转投其他利润高的业务,房贷利率也在不断提升,目前首套房贷利率已上浮了5%-10%,对买家购房资金影响较大,买家入市受阻。4. 双合同带来的变相首付提高。自双合同执行始,首套房贷款首付已变相提升到了5成左右,大大增加了首付压力。5. 国内整体偏紧的货币政策。其中偏紧主要体现在:总量上维稳,而在增速上有所下跌,以及监管上将更加严格。未来在偏紧的货币政策下,资金流动性将继续收紧,利率也难言放松。

     因此,在市场整体资金紧张尚未缓解的情况下,楼市成交量将难以有所好转。未来若资金松动,加上有项目愿意以价换量,将有利于刺激需求,使成交量有所回升。

大房企业绩逆市走高

    而在市场整体成交走低的情况下,以万科为首的龙头房企却交出历史上最好的1月份成绩单。万科一月销售额同比上涨45%,而碧桂园同比更大涨140%。这进一步表明,市场已经进入调整期,销售业绩逆市走高说明大房企发展受房地产市场周期的影响越来越小。在市场表现不振的情况下,更有利于实现企业发展,提升市场占有率,未来房企寡头的趋势将更加明显,小房企生存问题更加严峻。因此可以看到,2014年开局,全国多地楼市土地市场热情仍然较高,区域地王仍有诞生,而地王制造者多数为知名品牌房企。这在很大程度上源于一方面大型房企销售表现良好,另一方面房企在追求规模化发展上,持续开发住宅项目,提升市场占有率,完成年度销售目标的需要。加上在三四线城市楼市下行的压力下,品牌房企回流一二线城市,争抢优质地块,自然抬升地价。

未来土地市场降温  二季度住宅以价换量

    在市场整体资金紧张等因素的影响下,接下来的土地市场将会有所降温,高溢价地块相应减少,企业拿地也会相对审慎。而住宅市场则有可能在二季度出现以价换量的现象,成交量开始回升。2014年市场整体将呈现以稳为主,略有升幅的现象。

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