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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

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一线城市限购政策难言退   

2014-03-26 18:04:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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一线城市限购政策难言退

邓浩志接受《南方都市报》

    限购政策会不会取消?房产税是否会出台?房价会不会大跌?……随着全国“两会”的闭幕,楼市走势成为业界探讨的焦点问题。有不少业内人士认为,那双“有形”的调控之手即将远去,取之而来的是住建部部长的“双向调控”。但也有业内专家指出,今年广州一手房价或将持续上扬,但涨幅或明显缩小。

看政策房价下降城市或取消限购

    今年的两会中,全国政协委员、住建部部长姜伟新不经意间透露出四个字“双向调控”引发了各方关注。全国政协委员、住建部副部长齐骥就“双向调控”进行解释:双向调控亦可称分类指导,即对一线城市继续增加供应,抑制投机投资性需求,限购政策不退出,而对于库存量比较大的城市,要控制供地结构、供应结构。

    合富辉煌分析人士指出,“双向调控”是以差异化的调控作为基本思路确立,一线城市继续面对高压政策,对于房价涨幅大的城市,未来调控将继续保持高压。对于房价下行压力大的城市,国家层面有可能允许地方层面放宽地方政策执行,甚至在2014年内提早退出“限购”体系。

    “双向调控”是政府“求稳”的措施。寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同认为,采取双向调控,表明房地产市场整体情况不是太好,所以才会采取这种“有保有压、盖帽兜底”的双向调控方式,即“有打压又有托抬”。

    至于哪些城市楼市政策趋紧,韩世同认为,根据相关资料,需要向下调控的大概包括北上广等一二线楼市较热的城市,政策对此类城市的调控可能趋紧,而楼市相对较冷的三四线城市,则采取放松调控的做法。“但是,三四线城市本身并没有太深的调控,即使放松调控,也许对三四线城市的刺激可能也并不大。”

    广州市社科院研究员彭澎持有相同意见,他表示,根据李克强总理的工作报告来看,分类调控可能对房价趋稳甚至下降的城市放松调控,即放松限购限贷。对于房价继续上涨的城市继续进行调控。

房产税年内难出台

    全国人大常委会法工委副主任阚珂在会上透露,目前房地产税已由全国人大相关工作部门和国务院相关机构共同起草。但政协委员贾康认为,就国内现实情况来看,短期内不会采取普遍征收的模式。

    合富辉煌房地产市场研究部首席分析师黎文江表示,不动产登记还没开始,房产税还在研究阶段,起码要四年后才有可能在全国范围内征收。同时他认为,房产税出台的话,限购就会退出房地产市场。“房产税可以替代限购政策,抑制投资需求。但就目前来说,房产税还未出台,对楼市影响不大。”

    另据合富辉煌房地产市场走势分析报告,今年内国家层面仍以相关准备工作为主,“房产税”难在年内开征。但作为“房地产税”征收基础的“不动产统一登记”,很有可能在年内取得进展。

    “从目前来看,因为要开征房产税而急于出货的业主占比相当少。”合富置业丽江分店经纪告诉记者,目前二手盘源增加主要是季节性正常增加,想在高位期出货。

    合富地产经济研究院院长龙斌表示,目前来说,房地产税的制定对市场更多的是“心理影响”,实际影响还要等房产税真正出台。

测供应量限价房建设可能重新启动

    李克强总理代表国务院向大会作政府工作报告时表示,要完善住房保障机制,将加大保障性安居工程建设力度,今年新开工700万套以上。同时还表示,针对不同城市情况分类调控,增加中小套型商品房和共有产权住房供应,抑制投机投资性需求,促进房地产市场持续健康发展。

     对此,彭澎分析表示,增加中小户型的供应是一直以来的政策,但是李克强总理继续强调,则表明各地方政府需更严格执行。“700万套保障房计划,加大对棚户区的改造,就广州来讲,三旧改造新一轮的启动可能会加快,另外,提出共有产权房的供应,这个可能会促使广州重新启动恢复经济适用房或者是限价房的建设和供应。”

    根据合富辉煌对广州3月份供应量预测分析,广州3月推货中,中小户型占比约占总数的3/4,其中100平方米以下户型占总数的54%,100-120平方米户型占总数的20%。

韩世同认为,两会总体要求增加中小户型产品的供应量,但是市场是否会应声增加,关键取决于市场的情况。若市场逐渐恶化,开发商会压缩投资开发。

    成交量方面,方圆地产首席分析师邓浩志认为,今年市场在去年量价齐涨后处于高位盘整阶段,从去年四季度开始,受各种因素影响,市场成交量有一些萎缩。而“两会”后,广州楼市成交量维持现状是主流。

邓浩志表示,资金比较紧张的项目,或是供应量比较大的区域,在接下来的4月份可能会继续有“以价换量”的情况出现,在这种情况下,成交量可能会上升。

探房价量价将高位徘徊?

    不少细心的人发现,李克强所作的全国两会政府工作报告,只字未提“房价”。对此,不少业内人士指出,本届政府不提房价调控目标,主张让房地产逐渐市场化。

    根据合富辉煌房地产市场走势分析,近期房地产市场状况方面,银行收缩信贷,预计后续时间社会流动性偏紧格局难改;今年1月房价环比下降的城市有所增加,但上涨城市仍占绝对多数。

    对于房价走势,龙斌认为,房价在短期内还是会维持比较平稳的状态。但个别房企由于急于回笼资金可能会采取一些促销手段,这是市场恢复到正常状态的一个正常举动。他预测,到五一黄金周期间,一手房市场成交活跃度会增加,若信贷方面的政策同时放松,今年底广州房价可能会有小幅度上升。

     而广州市房协日前发布的报告则表示,今年新一届政府在房地产调控上已经出现在思路和方法上的重大调整,预测今年广州楼市上半年供求平衡,量价将在高位徘徊。“下半年随着众多新增供应的入市,楼价将略有增长,但涨幅将低于去年。”

    韩世同则认为,两会的相关言论不能成为房价上涨的理由和依据。若无实质性投资推动或举措,市场不可能改变目前的趋向。像杭州个别楼盘房价大幅下降的情况,广州近期也出现了。“以价换量”几乎是一种必然的选择。“房价总体是趋降的,因此要防止房价暴跌,尤其在一线城市。”

察地价“优质地块价格不会低”

    进入2014年仅2个月,地王频繁出现,导致广州卖地达244亿元,这令不少人担心,今年是否又将会是一个“地王年”?

    合富辉煌监测显示,20个重点城市从去年三季度开始土地市场成交火热,成交金额不断走高。四大一线城市土地成交金额在去年同比增长150%-290%,地块高溢价特征显著。万科去年拿地金额更首次破千亿,万科、佳兆业、绿城、金地、雅居乐等增幅高达100%-588%。

    根据广州市国土房管局二月初发布的2014年土地供应计划,广州今年的宅地与商业服务业用地的计划供应量合计将达11.75平方公里,比2013年增长22.8%。

    据此,龙斌表示,广州今年整体土地供应量相对较大,而地王是否会继续出现,要从两个方面来看:一是市场走向与企业资金状况;二是出让地块所处地段等方面具体情况。总的来说是“优质地块价格不会低。”

而韩世同则认为,“房冷地热这个现象最终不会导致房热地热,而是可能导致房冷地冷。”他认为,如果在经济    走势全面上行的情况下,地热会导致房热,地价会推高房价。但在经济下行的周期里,房价在市场上没有支撑难以上涨,地价推得比房价还高,也较难导致房价跟着升高。

    不动产登记还没开始,房产税还在研究阶段,起码要四年后才有可能在全国范围内征收。

———合富辉煌房地产市场研究部首席分析师黎文江

提出共有产权房的供应,这个可能会促使广州重新启动恢复经济适用房或者是限价房的建设和供应。

———广州市社科院研究员彭澎

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