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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

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限制新增建筑用地,市区房价两年或过4万?  

2014-03-27 16:37:39|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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限制新增建筑用地,市区房价两年或过4万?

邓浩志接受《羊城晚报》采访

    《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》(以下简称《规划》)昨日公布,作为将在今后一个时期指导全国城镇化发展的顶层设计文件,《规划》中提及6年内全国住房信息将联网,也提到会有效控制特大城市新增建设用地规模、加快房地产税立法并适时推进改革等。对此,专家解读认为,控制像广州这样特大城市的新增建设用地规模,会通过增加土地成本的方式传导到房价上,尤其对于广州市区,未来两年房价甚至可能超过4万/㎡。而住房信息联网,专家认为,这是一项需要花费长时间去建设的制度,其旨在为房地产税的立法提供摸底。短时间内这项制度对房价的影响不会体现出来。

A

限制新增建设用地或再推高房价

《规划》中提到,要建立城镇用地规模结构调控机制。严格控制新增城镇建设用地规模,严格执行城市用地分类与规划建设用地标准,实行增量供给与存量挖潜相结合的供地、用地政策,提高城镇建设使用存量用地比例。

【解读】

对此,广东省房协理事、广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文表示,限制新增建设用地,必然导致土地资源的进一步紧张,开发商高价抢地,进而推高房价。合富辉煌市场研究部首席分析师黎文江分析,限制新增建设用地,将使得更多的土地供应来自“三旧改造”,而旧土地更新加上拆迁,也会大大增加土地成本。

值得注意的是,《规划》中明确了发展保障性住房的方针。黎文江提醒:各地修建保障性住房的成本,也会转移到当地的地价中,使得商品房的土地成本进一步增加。

“现在广州的一手房均价不到2万/㎡,而白云区的土地价格都已经卖到了2万,这是个什么概念呢?”赵卓文给记者算了一笔账:“如果地价是2万,从拿地到建房3年时间,计算税费5000、年利息10%、再加上建筑成本,就算卖到4万/㎡,开发商仍有亏损可能。”赵卓文表示,今年已经过去的两个多月,广州楼市成交量平淡,呈现楼冷地热的态势。应该说,目前的房价大多数老百姓买不起。

“随着《规划》中对特大城市土地供应的进一步限制,未来几年内广州房价仍有可能继续上涨。”广东中原地产项目部总经理黄韬也表示,地方政府对土地财政的依赖尚未消除,所以控制地价和不断推出土地一直是一对矛盾。 

【观察】

广州开发商推1成首付

跑量仍是基本原则

记者了解到,与以往的开发商捂盘惜售不同,近日保利地产在广州的三个项目同时推出1成首付优惠活动,而时代地产旗下项目更出现88折的优惠。“这代表着开发商面对当前环境的一种让步。”黄韬向羊城晚报记者表示,2014年房地产市场成交量一直不理想,一些小开发商需要尽快消化库存以回笼资金。而大开发商虽然资金没有那么紧张,也需要维持一定交易量。这种优惠如果效果明显,还有可能持续一段时间。

同策咨询研究部总监张宏伟认为,信贷紧缩是近期全国房地产投资、销售均下滑的主要原因。张宏伟认为,总的来看,在银行信贷紧缩及一二线城市楼市调控政策“阶段性”收紧的市场背景下,房价在3月“小阳春”市场难以出现大幅反弹的机会,企业仍要坚持“跑量”的基本原则。

B

住房信息联网为房地产税铺路

《规划》中提到,要在2020年前实现全国住房信息联网,建立以土地为基础的不动产统一登记制度,推进部门信息共享。自2010年下半年,住建部提出要对40个重点城市的房地产交易进行实时监控至今,住房信息联网制度一直“难产”,业内人士指出,根本原因还是利益集团在其中阻力太大。

【解读】

《规划》中再次提及住房信息联网制度,并立下期限,会对市场产生怎样的影响呢?

方圆地产首席市场分析师邓浩志认为,这一制度一直没能得到很好的落实,而且就算实施后,作用也不会太明显。“有意见认为住房信息登记,以及可能的征税会引起部分持有大量房屋的人抛售手中房产,但我并不同意这一观点。”在邓浩志看来,这一部分在房地产交易中的总量很小,不足以改变市场的供需关系。赵卓文也表示,“住房信息登记制度,可以抑制投资性购房,但不能改变刚需。”

黄韬的观点代表了多位专家的看法:全国范围的住房信息登记目前尚处在机构设立阶段,未来实施的情况还看不清楚。这一措施,更多考虑是评估市场的情况,作为整个改革的一环,为房地产税的推出做准备。对房价如果有影响,也得等这一制度深入发展后才能看出。

【观察】

500城市住房信息联网仅完成60城 

据报道,国务院已要求国土部在2014年6月底前出台《不动产登记条例》。值得一提的是,不动产登记中最为核心的全国个人住房信息系统联网工作2010年就已经启动,但进展并不顺利。光是40个重点城市的房地产交易、个人住房产权信息变更等进行实时监控等系统联网就历时长达两年之久,逾期8个月。

按照住建部的预想,去年6月底住房信息联网工程将扩展到500个城市。不过“大限”已过,目标依然“难产”,据消息人士称,联网的城市仅60个。

对此,住建部部长姜伟新曾经在一次内部会议上坦承,住房信息联网比预想中要难得多。中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌此前就表示,利益集团的阻力是一大原因。财政部财科所所长贾康也曾公开表示,房产信息联网技术不是主要问题,而是有些部门和地方顾及相关利益,存在故意控制的举动。

C

【专家视点】

2014-2020年:房地产仍是黄金发展期

“尽管城镇化不是房地产化,但不可否认,房地产在城镇化过程中仍会起到拉动内需的作用,尤其是在当前‘两会’刚刚结束,宏观经济‘触底’阶段,《规划》的公布,从短期内来看,意味着房地产市场投资拉动宏观经济稳中有升的角色还要继续扮演,”张宏伟在接受羊城晚报记者采访时表示,这将带动2014年市场成交量从当下开始持续好转,价格持续回升。

张宏伟认为,规划发布之后,各个城市地方版的发展规划会逐步密集出台,这些规划出台对于单个城市的房地产市场影响是较为明显的,从短期内来看,会影响一个城市热点区域内市场需求的集中爆发,扭转年初整个市场基本面欠佳的市场状况。

从对于房企影响来看,更多的是影响品牌开发企业的布局战略,品牌开发企业更多会将布局战略集中在城市群城市圈的核心城市或区域,聚焦一二线城市仍然是大多数品牌开发商的不变的选择。但在城市群城市圈大规划背景下,产业转移及同城化效应也将带动一部分企业到中心城市周边的城市进行布局投资。

“因此,从中长期来看,在2020年之前,在新型城镇化因素及城镇化体制机制不断完善驱动下,房地产市场在2014-2020年仍然会形成黄金发展期。 

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