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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

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两会后楼市政策怎么走  

2014-03-30 12:08:59|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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两会后楼市政策怎么走

邓浩志接受《武汉晚报》采访

    往年全国“两会”前后,通常是各地楼市调控政策密集出台时期,不过今年有点不一样。目前为止,国内多数城市仍按兵不动和观望。

    一方面,年初以来杭州、广州等地的楼市降价风波尚未虽告一段落,但对市场的影响却仍在发酵中。另一方面,李克强总理虽表态将对楼市“因城因地分类进行调控”,但何时推进、如何推进目前尚不得而知。市场的变数和政策“空窗”,导致市场买卖双方都有些犹豫不决。

    武汉楼市政策今年是否会有调整?日前,记者采访的多位专家表示,预计武汉今年将延续去年的调控政策,至少上半年楼市政策难现松动。

楼市下半年或现拐点

    全国“两会”期间,李克强总理在作政府工作报告时说,要针对不同城市情况对房地产进行分类调控,增加中小套型商品房和共有产权住房供应,抑制投机投资性需求。

    这是否意味着中国今年的房地产政策将全面放松?业内专家的看法并非如此。上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为,今年针对不同城市分类调控,一二线城市调控仍从紧,上半年楼市仍将延续2013年的调控高压态势,预计下半年部分城市或放松;暂不放开投资性需求。

    杨红旭认为,今年针对不同城市分类调控,也即房价涨幅大的一线和少数二线城市,调控仍从紧。对于供大于求、房价涨幅小三四线和部分二线城市,维持现状。对于严重供大于求,房价止涨或下跌的,可以适度放松政策。估计下半年,应能看到部分城市放松调控。他表示,从年初的成交量来看,2014年可能出现降温态势,不过目前全国拐点还没有到,估计今年下半年可能出现拐点,也就是房价从涨变为涨不动、甚至有所下跌。

    地产经济学家、方圆地产首席分析师邓浩志观点类似,他认为分类调控就是根据不同城市的情况,调控时有保有压。对于一线城市,政策上有的一面,而对一些楼市惨淡影响到经济、财税层面的城市,则会

武汉调控影响逐步显现

    受房价上涨压力较大影响,武汉去年底楼市政策密集出台。先是“汉七条”将外地购房者的社保缴纳年限由一年提至两年,继而又收紧用公积金贷款购买二套房政策,商业贷款购买二套房的首付也提至七成。尽管如此,购房者的热情并没有因此而被浇灭。

    市房管局日前发布的最新统计显示,今年1月和2月,武汉新建住房供应量较为充足,成交量基本平稳,同比分别增长1.2%和9.7%。销量较去年12月份有所回落,主要是受传统销售淡季和春节假期影响,同比仍保持增长态势;成交均价继续保持稳中有升,环比分别上涨0.5%和0.2%,呈现小幅上涨趋势。

    不过,上月,武汉多家银行纷纷将首套房商业贷款利率提高5-10%,让众多刚需直叫被误伤,而这也是众多开发商最担心的。“相比其他政策,房贷收紧和首套房贷款利率提高,才是我们最担心的。银行给购房者的放款时间变长,贷款难,开发商销售和资金回笼压力都会变大。”光谷一楼盘负责人坦言。

    随着首套房贷款利率提高政策的落地实施,政策的叠加效应开始逐步显现。亿房网数据显示,3月5日至11日,武汉商品住宅成交3001套,成交量环比较上周下降13.1%,成交均价下跌3.2%。其中,主城区新建商品住宅成交2098套,环比下降19.1%。供应量上,一周仅6个项目开盘,远少于去年同期的11个项目。

江城楼市上半年难松绑

    中央定调楼市要“分类调控”,具体到武汉,是否会有相关的政策出台?目前,市政府和房管部门暂无确切消息,不过业内专家建议武汉应实行“分区调控”,根据市场情况对中心城区和远城区推出不同调控措施,有关专家还向武汉有关部门提交了建议。

    武汉会否放开调控?中国指数研究院(华中)研究总监李国政认为,武汉今年楼市价格上涨压力仍然比较大,政策大体上将继续延续2013年的调控高压态势,今年上半年放松政策的可能性很小,“如果四五月份楼市数据‘不好看’,下半年才有可能根据情况调整有关政策。”

     李国政认为,从近期市场监控情况来看,武汉开盘数量在逐步增加,但推出的房源数量增长还比较有限,这主要是因为公积金新政及银行贷款利率上调后,购房者和开发商都开始试探和观望。短期内武汉整体房价将继续保持稳定,既不会出现大幅下降,也不会出现大幅上涨。后市存在两种可能:一种是在房贷政策高压下开发商局部回调价格,另一种是在成交量推高的情况下房价重启上涨模式。

    湖北省房地产经济学会专家委员叶学平的观点也类似,他认为今年上半年武汉楼市政策变动的可能性不大,但随着房产税、不动产登记等政策在全国多个城市试点落地,多套房持有者将抛售房产,二手房价格将出现下跌,从而带动新房降价。

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