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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

日志

 
 

开年卖地分外火热,政府高位套现?  

2014-03-04 14:13:34|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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开年卖地分外火热,政府高位套现?

邓浩志接受《南方都市报》采访

   马年刚来不久,香港楼盘传出五五折开盘,湖北襄阳爆出资金链断裂,杭州亦传出“马年第一降”的消息,突然之间给活跃了近两年的楼市注入一股寒流。

    不过就在“房市”阴晴未定的情况下,2014年开年土地市场却是前所未有的火爆。对于目前“房冷地热”的情况,业内人士认为,一方面是地方政府近期积极推地有“高位套现”之嫌,另外去年楼市热销房企手中有钱,再加上手头无地迫于无奈造成了地市火爆,后市或难以为继。

    二月还没过完,广州5次刷新区域地王

    2014年的前两个月还没过完,广州的土地市场已经呈现出一片炙热之势。见多了大风大浪的合富辉煌首席市场分析师黎文江都不由地感叹:“这个冬天反常的热,就像卖地,往常年头地冷,今年开春就地热。”

    确实,相较于往年到了年终甚至年末土地市场才逐渐升温不同,广州在经历了去年四季度的些许冷淡之后,今年开年后土地市场便一片炙热。

    2014年1月份,广州共成交10宗土地,总收入近70亿,同比2013年1月份8.74亿元的卖地收入增长了足足七倍。其中1月28日土拍现场举牌167轮,连续三次刷新地王纪录。招商地产和保利地产先后刷新番禺楼面地王的新纪录,保利地产同日还创造出新的黄埔地王。

    这场竞价共有21家房企参与竞价,包括保利、中海、金地、佳兆业等多家房企大鳄,同时也不乏上海恒盛、珠海华发、香港路劲等外地房企参加。

    随后便是数天前的2月21日,广州至今规模最大的三旧改造项目广钢新城首批5宗商住地块推向市场,整个土拍现场举牌215轮。在越拍越高的拍地过程中,保利、万科等龙头房企都没有斩获,一心想借此进入广州市场的龙湖地产也在举牌中败下阵来,竞争非常激烈。

    在扣除配建拆迁安置房面积后,即便不计算安置房的建设成本,荔湾区单价地王都被两度刷新,如果再加上3000元/平方米的安置房建设成本,当天四幅地块的楼面地价都超越此前的荔湾地王。

    如此算来,今年至今,广州已5次刷新了区域地王的纪录,卖地总收入也轻松突破220亿元。要知道在2011年广州市本级土地出让金才报收307 .4亿元,2012年报收220多亿元,而2013年市本级收入则是449.8亿元。

    区划调整后,增城从化新黄埔挂牌8宗地

    与房企疯狂拿地相对应的是,政府在今年年初的推地意愿也非常强烈。2月10日,广州市国土房管局就公布了2014年土地供应计划。根据计划,广州全年供地达到297宗,2145万平方米,其中商品住宅供地72宗,526万平方米,保障性住房供地24宗,139万平方米,商服用地104宗,509万平方米。2014年广州土地供应的总宗数和总面积,均创出三年来的“新高”,远远超出市场预期。

    广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文就表示,2014年广州土地供应计划公布的比以往年份都要来得更早。2013年广州市本级土地出让收入449 .8亿元,增长102%。可以预期,布局更早的2014年广州土地市场,政府的出让金收入将再创新高。

    在今年的前两个月,除了迅速推出了白云、海珠、荔湾等中心城区的靓地之外,受到区划调整撤市设区利好带动的几个区域,土地推出得也是相当“及时”。

    2月12日,根据《国务院关于同意广东省调整广州市部分行政区划的批复》,黄埔区吞萝岗区并成黄埔区,增城市从化市撤市设区纳入广州。就在这三个区域还不知道如何度过这个过渡期的时候,2月20日,广州就在这三个区域以22.5亿的起拍价推出8宗地,其中增城连挂5宗宅地,从化挂牌1宗宅地和商业地,黄埔(原萝岗开发区)挂牌1宗商业地。

    广州非演独角戏,全国都在狂推地

    尽管近期香港传出了房价大跌的消息,内地如杭州等城市也传出了“马年降价第一枪”的新闻,不过土地市场的火热却并不止广州一地。

    2014年1月16日,北京合计成交6宗土地,单日土地出让金突破了111.85亿元,平均楼面价高达1.4万元/平方米。相比63.62亿元的总起价,溢价率达76%。2月20日,北京西局、亦庄共三宗土地成交,土地出让金109.58亿元,其中最受到关注的丰台西局地块,被泰禾集团以49.58亿元并配建50000平方米“限价商品住房”的价格摘下,住宅部分折合楼面价63395元/平方米,溢价率达47.7%。统计显示,2014年前两个月,北京的土地出让金将突破800亿元。

    除此之外,在今年1月份,杭州土地市场(含萧山、余杭)计划挂牌41宗总计2033亩土地;上海土地市场共有27幅经营性用地(剔除动迁安置房用地)出让,出让幅数较2013年同期几近翻倍;佛山1月份亦计划出让40宗商住地,合计面积达154.5万平方米;深圳在今年1月也成功出让10宗地块,成交金额达到173.6亿元,同比暴增11.4倍。

    根据上海易居房地产研究院统计,今年一月份全国10个典型城市土地出让金收入1436亿元,环比增长56.6%,同比增长155.2%;土地成交均价为5449元/平方米,环比增长108%,同比增长151.9%。其中,一线城市土地成交均价为10136元/平方米,环比增长125.1%,同比增长253.1%,成交价格创历史单月新高。

    疯狂推地是平抑还是抬升房价?

    根据广州市2014年土地出让计划,今年住宅用地的供应将会创下历史新高,而扩大土地供应也一直被赋予影响市场预期、平抑房价的作用。

    从现实的情况来看,近期广州扩大土地供应之后,土地市场的火热却反而成为了楼盘涨价的导火索。1月份番禺黄埔的新地王,成为了周边项目涨价的“基石”;数日前广钢新城土地的出让,也让周边项目蠢蠢欲动。保利广东公司董事长余英更是乐观地认为,广钢新城2015年房价可达4万-5万元/平方米。

    不过相较于去年对市场的一致看好,今年不少业内专家对后市的研判已出现分歧。方圆地产首席市场分析师邓浩志就认为,这次出让地块的楼面地价实际已超过2万元/平方米,如果房子在一年后就推出市场,整体产品均价估计只能在2.8万元/平方米左右,不望江单位更难超3万元/平方米。地市已由火热盛夏转入凉意秋天。

    预测

    短期

    一线城市土地争夺战将持续

    克而瑞预计,房企在一线城市的土地争夺战在短期内还将持续,一方面,这些城市的房地产市场表现较乐观,给予房企强烈的拿地信心,另一方面,北京、上海等地在未来几周还将有较多地块出让,其中不乏优质地块,今年以来,北京在注重加大自主商品房用地的供应同时,也打开了稀缺地块的入市通道,接下来曾在2012年暂停出让的北京来广营A2地块、上海内环内杨浦区平凉街道地块即将进入竞拍环节,很可能受到房企争抢。

    中原地产首席分析师张大伟认为,去年房地产市场持续升温,刺激了地产商的拿地热情;而楼市的热销也减缓了一些房企的资金链压力。“从短期看,预计地王依然会频繁出现,影响市场的价格预期。但供应的增加对缓解后市的供需结构压力有比较大的作用,房价在今年的涨幅将有所缓解。”

    年内

    “像去年普遍出地王的情况将不复存在”

    此外有不少业内人士认为,在2014年楼市走势还未明朗之际,地方政府为了延续2013年的卖地收入,近期积极推地有“高位套现”的嫌疑。不过邓浩志则认为,近期广州土地市场的火热与政府推地有关,这些靓地无论什么时候拿出来都会引起哄抢。而政府推地其实是有计划的,很难临时决定推哪些地块。预计今年在广钢、金融城、南沙等板块地块带动下,广州卖地收入依然不减,不过像去年普遍出地王的情况将不复存在。他表示,撤市并区后,增城、从化、黄埔的相关土地和楼盘价格并不会如此前舆论所说那样,会因此急于上涨。

    寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同则认为,去年地方政府卖地尝到了甜头,今年又诉求积极卖地,而开发商一部分是对后市的盲目乐观,另外是手头无地迫于无奈,所以才出现了近期非理性的“地王”频现。“最近的地热房冷是不会演变成地热房热的,预计接下来房市和地市都将趋冷。”

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