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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

日志

 
 

新区看楼 客增价未涨  

2014-03-05 11:23:22|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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新区看楼 客增价未涨

邓浩志接受《广州日报》采访

     随着行政区划调整概念的发酵,以及近期“东进”连接黄埔、增城与核心区的地铁13号线和21号线都传出最新进展,增城、从化、黄埔三区的楼市更受购房者关注。

  本报记者周末调查发现,在部分楼盘,连久未现身的投资客都开始出击。特别是目前尚未实施限购的增城,不少楼盘的样板间内都是人头涌涌,连谈价钱都要坐等销售人员半个小时,而从化楼市的人气也有所增加。另一方面,新黄埔由于早已处于限购区域内,销售情况则变化不大,楼盘人气虽然有所回暖,但开发商几乎都采取按兵不动的方式应对。

  最新网签数据显示,三地楼市的网签成交量在行政区划调整后一周都不约而同地出现了上涨的迹象,不过网签均价则暂时未出现明显的大幅变化。

  文/记者赖伟行、杜萌、刘冉冉

  增城:

  看楼车挤爆销售中心

  记者周末走访了增城的一些在售楼盘,发现几大热门楼盘的销售中心非常火爆,不仅样板间内是人挤人,甚至连谈价钱都要坐等销售人员半个钟头。不过,开发商并没有“趁火涨价”,绝大多数楼盘的报价都与节前无异。

  在位于增城开创大道的一楼盘,私家车、免费楼巴,甚至某网站推出的看房直通车,把外围的停车位围得水泄不通,几乎攻占了“销售中心”。在建筑面积96平方米、套内面积73平方米的样板间内,记者见到一对来自天河区的新婚夫妻。“这套房子还不错,户型结构也都合适,就是1.2万元/平方米的价格有点贵。”销售人员随即表示,目前他们正在和某网站联合推出团购优惠活动,一万元的现金可以抵十万元的房款。

  记者随后来到新塘板块的一大型楼盘了解到,由于该楼盘正在推出50平方米的一房洋房,所以前来咨询的以年轻人居多。陪着女儿来看房的黄姨告诉记者,“女儿刚毕业参加工作,就想给她买套自己的房子,也算是婚前的财产。”在样板房内,记者了解到,相比于1.3万元/平方米的房价而言,更多市民关心“何时开始限购”、“是否已经开始涨价”的问题。“这房子是什么时候开盘的?开盘的时候价格是多少?现在已经开始涨价了么?”对此,楼盘的销售人员表示,春节期间的优惠活动已经结束了,“我建议您看好后尽快下单,因为现在1.3万的价格可能维持不了多长时间,说不准下个月月初就开始涨价。”

  在看楼的市民中,记者还发现了久未露面的投资客身影。在新塘一主打毛坯房的楼盘,有投资客就向记者表示,毛坯房总价较低,如果价格合适的话,可以先买一套,等到价格合适了再卖掉。

  业内分析:

  增城、从化是否限购

  将决定短期楼价走势

  想坐增城、从化购房尾班车的需要慎重,目前并不是抢购两地物业的最佳时机,千万不要以为纳入广州后价值会大幅提升,如果实行限购则是利空大于利好,至少对于投资者而言,未来可以接盘的买家将受限购影响,将会少了许多。对于广州区划调整对楼市的影响,方圆地产首席市场分析师邓浩志分析,黄埔、萝岗合并对楼市基本没有影响,而由于增城、从化未来的限购前景不明朗,建议投资者观望。他认为,如果两地随广州限购,对楼市影响较大,从化度假盘、增城吸纳广州客的刚需盘都会受到较大冲击,成交量或萎缩两三成,价格还会有实际下降。不过,如果两地不实行限购,未来就可能会推动两地楼市量价齐升。

  “增城、从化撤市建区后,是否限购?是否允许购房入户?都不是重要问题。”广东省房协理事赵卓文则认为,增城、从化撤市建区后,两地房地产将纳入大广州的管理,而限购是阶段性和策略性的行政管理措施,相信再过2~3年,整个广州都将取消。目前两地平均楼价只相当于广州中心区的三分之一到四分之一,具有补涨的巨大动力。当年番禺并入广州,令南拓发展成为广州房地产近10年来的主导方向。可以预期,随着增城、从化撤市建区,未来几年广州房地产的东进步伐将加快,其对广州房地产业的影响,也不能用一两年的跨度衡量,而应用10年到20年的跨度衡量。

  从化:

  看楼人数节后翻番

  在从化,周末前往太平神岗105国道旁的一楼盘售楼中心看房的人比节前也有所增多。记者看到,在售楼处前停了十多辆私家车,售楼人员陈经理说昨天他们才接待了一个30人的看房团,“我们楼盘小户型多,比其他远离地铁的小户型楼盘更能吸引广州客。”

  陈经理介绍,周末一般接待量比往常多,但2月不算“热月”,来看房的客人总体来说稳中有升,而且大部分都看好这里距离未来的14号线比较近。记者观察该楼盘背靠狮子山和流溪河,未来开通的14号线途经的神岗站就在该楼盘对面,住在这里到广州市中心不到1小时。不过,目前楼盘的价格还是按照去年的报价水平,未有提升。

  温泉镇的一楼盘同时也在推小户型,昨天售楼处的工作人员基本上都一对一地介绍,到了下午增补的售楼人员也开始闲不住了,售楼处称比刚过完元宵节时客流翻了一番,看房的广州买家对83平方米的洋房兴趣最大。张女士到售楼中心看房时一张口就提出要求:“小户型、南向。”张女士向记者坦言,这套是自己的投资房,但也不排除未来住在这里养老的可能,所以朝向是按照广州人的习惯,而小户型是考虑到未来孩子都在外面单住,担心空巢:“从化楼盘价格没有想象中的涨价,所以现在是入手的好时候。”

  张女士昨天前往售楼处询问时,此前5400多元/平方米的特价单位已经卖完,这虽然令她有点失望,但同时目前六七千元的均价也能接受:“这价格毕竟跟广州没法比,未来交通、配套完善了之后,同样是1小时生活圈,自然看涨。”

  销售人员透露,该楼盘节后微涨了1%到3%,但这个价格是去年定好的,并不是因为区划调整而作出的决定。

  黄埔:

  萝岗板块楼盘客户大增

  与此前没有实施限购政策的增城、从化相比,此次合并的黄埔区和萝岗区此前已经实施限购政策,所以相对而言未来的政策变数最小。不过,记者周末走访楼市发现,在目前供应量占新黄埔绝对主力的萝岗板块,多个楼盘的看房客都较之前有大幅增长。

  “我们客流量比平时增加了至少一倍,上个礼拜一天就接待了过百台客户。”在位于萝岗板块的一楼盘,记者周末在销售中心看到至少有十台客人在咨询或者参观,销售人员表示,相比并区的消息,其实不少购房者更应该关注萝岗以后的地铁交通状况,像地铁六号线二期开通,萝岗直接就可以连通到核心区的北京路。毕竟萝岗之前已经有东部山水新城核心区等规划的利好,不少之前入手的买家都是看中了这一前景入手的,并区的消息其实起到了促进作用。

  销售人员表示,目前楼盘在售的户型包括79平方米两房、93平方米三房等刚需户型,平均售价为15000~16000元/平方米,对于这同一批单位,未有接到调整价格的指令。

  相比于萝岗,老黄埔区的在售楼盘只有两个,近年来的新增供应也较少。记者周末下午时分在丰乐路附近的一楼盘内就看到,楼盘销售中心内的看楼买家并不算多,销售人员表示,目前楼盘正在清售去年推出的单位尾货,带装修均价在17000元/平方米起,既没有特别的优惠措施也暂时未有价格上调的计划,未来楼价的走势可能要视乎下一栋单元推出时再决定。

  交通前景信息:

  增城:

  21号线获省发改委批复

  今后住在增城可以在1小时内坐地铁到市中心,因为从天河公园开往增城广场的地铁21号线可以开工建设了。记者近日获悉,21号线工程可行性研究报告已获省发改委批复,线路全长约60公里,最终敲定同步建设员村站,共设20座车站,采用最高时速120公里的6节编组B型车,并可以快慢车模式运营。

  地铁21号线工程起始于天河区天河公园,沿棠德南路、大观路、科学大道、科丰路、水西路和广汕公路敷设,止于增城市增城广场。线路全长约60公里,一开始规划时只有14个站点,几经修改,最终增设了中新东、智慧城、科学广场等站点,共设20座车站(含员村站),其中地下站17座,高架站3座。

  21号线建成后可与多座车站换乘,其中员村站与现有的5号线换乘,天河公园站与11号线和13号线二期换乘,黄村站与现有的4号线换乘,苏元站与6号线二期换乘,镇龙站与知识城线、穗莞深城际线换乘。

  此外,据了解,未来途经增城的地铁13号线、16号线、21号线的建设,将进一步打通整个广州东部与荔湾、越秀、天河乃至黄埔的距离。

  从化:

  1小时将可达体育西

  从化也将享受到1小时内抵达广州火车站、机场、体育西路的便利,未来地铁14号线与地铁2号线、3号线在嘉禾望岗站接驳,基本可以覆盖整个广州各个区域,节省大量时间和成本,这一点对于普通的购房人群影响很大。

  地铁14号线将分两期建设,首期线路全长约54.1公里,共5个站,此后二期工程将会设4个站,一直通到从化的良口镇。此外,14号线将设换乘站2座,一是嘉禾望岗站与二号线、三号线换乘,二是在新和站与知识城支线换乘,届时从化将直达市区、知识城。

  另外,记者从交通部门了解到,今年广州将新增的100条公交线路,未来也会在接驳地铁、疏导换乘等方面有所体现。

  除了地铁通到家门口之外,2013年9月28日起,市民可在从化市客运站乘坐机场快线11号线,经街北、机场高速至白云国际机场,车程约50分钟,票价为32元。该专线设有10辆高级客车,每日10班次,平均发车间隔为1小时。据了解,增城客运站目前也已经开通机场快线直达白云机场。

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