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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

日志

 
 

一线城市中心区房价暂难撼  

2014-03-06 17:20:23|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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一线城市中心区房价暂难撼

邓浩志接受《广州日报》采访

楼市降价传闻四起 房地产股大跌 广州公积金贷款量大降 业内分析称——

  一方面是资金层面的银行涉及房地产行业的商业贷款传出收紧消息,另一方面是杭州等地出现热销楼盘大幅降价推售的景象,楼市调控“新国五条”出台一年之后,笼罩在楼市上的阴霾似乎才刚刚开始聚集。受到不利消息影响,股市房地产板块昨日暴跌近5%。对于后市,有分析认为,今年房企资金将进入“偏紧”区间,未来虽然一线城市的房价难撼,但是部分供应量较大的郊区或被波及。

  文/记者 潘彧、李婧暄、赖伟行(署名除外)

  融资环境

  房企资金或由“偏松”步入“偏紧”区间

  日前,兴业银行等部分商业银行传出收紧房地产及相关行业贷款的消息,引发业界巨震。业内人士表示,虽然开发贷限制只是暂时,但今年房企资金将进入“偏紧”区间。

  兴业:夹层融资规模占比极小

  日前,兴业银行等部分商业银行传出收紧房地产及相关行业贷款的消息。兴业银行昨晚发布公告称,为进一步优化授信投向,于春节后要求各分支机构做好存量资产梳理并将在此基础上于3月底前出台新地产授信管理政策。此前暂缓办理部分地产新增授信,停办地产夹层融资,夹层融资规模在本行业务中占比极小。

  但业内认为未来出于对风险的担忧,陆续还会有很多银行暂停对房地产市场的贷款,“主要还是认为房地产泡沫的风险比较大,因此银行会采取全线收紧的措施。” 优选财富董事长张虎成表示。

  广东省房协公布的数据显示,去年最后一个季度广东房企的企业银行贷款数量已从三季度的530亿元微降至528亿元,贷款的增幅也从之前两个季度的八成降至刚过两成。

  房企今年融资环境料将收紧

  “这预示着今后房地产业的融资环境将发生本质改变,来自银行等金融机构的间接融资方式的难度和成本预计都将随之上升。”广东省房协市场分析课题组在一份报告中指出,新的一年房地产行业的融资环境将比2013年收紧,对于大规模扩张、高价获取土地、高负债运作的房地产企业将面临较大挑战。

  张虎成认为,开发贷的暂停应该不会持续较长时间,未来会重新放开,但2014年收缩房贷和开发贷会是必然。

  上海易居房地产研究院研究员郑红玉对记者表示, 2014年房地产市场的发展将很难再现2013年的火热态势,房企资金受多种因素的影响将由“偏松” 步入“合理”,或者“偏紧”区间。 

  个人房贷

  广州公积金贷款量大降

  在个人房贷方面,记者昨日采访多家按揭机构了解到,节后广州所有商业银行几乎已难再觅基准利率水平的房贷,上浮比率至少达到5%;而有按揭公司就透露,节后公积金贷款和组合贷款的业务量至少比之前减少了六成左右。

  部分股份制银行停止房贷

  开发贷风波未平,昨日又有消息称招行在南京地区暂停了个人房贷业务,为此,昨日招商银行广州分行方面表示,目前个人房贷业务在广州申请正常。一位业内人士透露,目前银行对个人房贷都不太感冒,除了四大行有政策要求外,其他很多银行都基本不接单,“除非是开发贷的签约楼盘。”

  记者从多家按揭机构了解到,目前已有多家股份制银行收紧住房贷款,部分股份制银行已停止住房贷款,首套房贷上浮至20%的银行也逐渐上升。“平安、民生已停止住房贷款业务,而广发行、中信银行的首套房利率均已上浮20%。”亿达按揭相关负责人表示。汇瀚按揭高级经理莫静也证实了这一说法。

  上述亿达按揭相关负责人也表示,除工行以外,其他三大行的额度也趋向紧张。

  竞宇按揭总经理鄢红胜昨日向记者透露,节后银行房贷利率已经普遍比基准利率上调了5%~10%,目前房贷的紧张程度看不到缓解的迹象,甚至有可能常态化。在这种情况下,广州市区至少60%~70%的买家都会选择申请公积金贷款。不过由于整体成交量的下滑,公积金贷款的申请量也呈现了下滑。

  按揭行业业务量仅为平时的两成

  “目前按揭行业整体业务量大概只有平常正常月份的两成左右。”莫静分析,在商业贷款规模趋紧的同时,公积金贷款近期的规模也在减少。莫静透露,公积金及组合贷款的业务量也比之前减少了六成左右。

  广州住房公积金管理中心相关负责人昨日也向记者表示,近期公积金贷款的数量确实比节前有明显下降。

  业内预测

  一线城市郊区局部或被波及

  按过往经验,在“流动性”趋紧的市场背景下,收窄首套房贷优惠、上浮房贷利率会导致购房需求下降,房价最终走上下跌的轨道。近期,从浙江刮起的楼市降价“旋风”让全国的房地产市场感觉到了一丝寒意。此次降价从杭州开始,是否预示着二线甚至一线楼市也将被撼动?

  郊区局部或开始以价换量

  “中国的经济不可能在短期内改变投资占主导地位的拉动,也不会在短期内忽略房地产投资对经济的影响。城镇居民也不会放弃居住条件改善的欲望和权利。不可否认有城市间的差别,但不改变整个行业的发展趋势。”华远集团董事长任志强昨日在其实名微博上如是说。

  广州正金投资首席分析师伍锡军昨日接受记者采访时表示,事实上,银行目前对楼市的风险确实有所警惕,尤其是三四线城市,但一线城市的房价则难撼,一方面是刚需因素,另一方面也和国家发展城镇化有关,“如果一线楼价降,很多人都不愿回二线三线城市了。”

  方圆地产首席分析师邓浩志则坦言,“其实广州也有一些降价的苗头了,但降价幅度和降价面没有那么大。”他认为,一季度末与二季度初,在广州郊区供应量较大的地方会出现规模稍大的以价换量的现象。“比如番禺、花都以及萝岗的一些公寓类产品。”他猜测,按照前两次楼市走弱的经验,只要开发商开始以价换量,两个季度之后,楼市将量涨价稳。

  对供应量相对也较大的南沙区,邓浩志表示,南沙自贸区概念是一个潜在的利好。“不知道会在何时抛出,但只要抛出,将会中和目前楼市的利空。” 

  一线城市房价或难再大涨

  上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为,个贷收紧,开发贷必然同样紧缩,今年全国楼市将在振荡中降温,即便是一线城市,房价也不可能继续大涨。经纬行研究中心总监朱欣苑分析,由于资金成本的上升,房地产项目开发利润率的下降已是必然,一线城市未来也会有房价调整压力。广州预期“五一”前后或拉开一波降价的序幕。

  股市表现

  地产板块重挫逾5% 建材家电受牵连

  本报讯 (文/表 记者张忠安)市场传言银行暂停房地产贷款,引发市场集中抛售,房地产板块集体重挫,同房地产相关的建材、家电等也遭受大跌。有机构表示,目前地产股利空扩散的可能性较小,市场出现过度恐慌。不过,鉴于楼市资金紧张,地产股未来的超跌反弹也不会太高,抄底谨慎。

  地产股重挫 多股跌停

  有传闻称,部分银行停止发放房地产贷款,引发市场恐慌。截至收盘,地产指数(399241)重挫5.21%。其中,上实发展、格力地产、运盛实业、中华企业等个股被封死跌停板。行业龙头万保招金周一跌幅也分别达到6.56%、8.51%、8.07%和7.66%。H股内房股也纷纷重挫,绿城中国当天下跌9.26%,世茂房地产跌7.66%。

  家电、水泥建材等个股也受到牵连。截至昨日收盘,青岛海尔、格力电器、美的集团、海信科龙和老板电器等知名家电上市公司股价大幅下挫,其中青岛海尔跌停。建材股中,华新水泥、冀东水泥、海螺水泥等跌幅都在5%以上。

  “如果房地产断奶了,开发商盖不了房子,自然对水泥、钢材等建材行业打击比较大;如果买家也买不起房子,家电需求会大幅萎缩。”一位券商分析师认为。

  不过,多数机构表示,市场对地产股利空消息影响过于放大,但在政策不确定性和流动性趋紧的环境下,地产股即使超跌反弹,预计高度有限,投资者谨慎抄底。

  市场或反应过度但地雷未除

  东莞证券房地产行业分析师何敏仪指出,兴业银行在春节前下发窗口指导通知,要求银行停止办理房地产夹层融资业务和房地产供应链融资业务,“房地产夹层融资业务及房地产供应链融资业务在银行信贷业务中的比例并不高,对房地产整体资金面也影响不大。”

  “这个本来不是很大的利空点却引发市场如此恐慌,说明投资者的情绪极为不稳定,也说明市场对地产股本身信心不足。”广州某券商地产分析师表示。

  对未来地产股走势,何敏仪指出,短期看,房地产板块目前估值仍较低,同时基金在板块配置上的仓位也较低,这是估值修复的两大支持因素。但另一方面,行业政策面仍没有很清晰,加上资金面收紧,地产股即使有超跌反弹,预计高度有限。

  最新数据

  1月份

  房价环比下调城市增至6个

  本报北京讯(记者于梦江、赖伟行)昨日,国家统计局发布了今年1月份70个大中城市住宅销售价格变动情况,与上月相比,房价下降的城市有6个,上涨的城市有62个,持平的城市有2个。同比来看,69个城市房价上涨,仅温州下降。

  在一线城市的新建商品房住宅中,北京环比涨0.4%、同比涨14.7%;上海环比涨0.5%、同比涨17.5%;深圳环比涨0.4%、同比涨17.8%;广州环比涨0.7%、同比涨18.6%。    

  国家统计局城市司高级统计师刘建伟解读1月份房价数据时表示,房价环比上涨的城市个数减少,下降的城市个数增加,环比涨幅总体稳中有降。从涨幅看,1月份70个大中城市新建商品住宅价格环比平均涨幅由去年12月份的0.51%微降为0.49%。

  杭州楼市

  杭州两楼盘

  降价引抢购

  本报上海讯(记者 李媛)在巨大的库存压力下,杭州楼市于上周揭开降价序幕。2月18日,位于杭州城北板块的“德信北海公园”推出清盘特惠,将最好楼栋的房源均价调整至15800元/平方米,直降2000元。2月19日,同一板块的另一楼盘“天鸿香榭里”也打出降价牌,推出1、2、3号楼,折后起价11800元/平方米,均价为13800元/平方米,相较之前17300元/平方米均价下调了3500元。据当地媒体报道,上周末开盘现场,蜂拥而至的购房者、老业主的抗议横幅齐齐出现,成为这次“降价战”的独特风景。

  有消息称,还有多个楼盘也跃跃欲试,不排除加入价格战的可能。也有业内人士表示,虽然杭州楼市整体库存压力巨大已成现实,但就目前来说,此次降价的两个楼盘,“参战”有其自身的原因,短期内能否形成降价潮,还要看3月份楼市小阳春的市场表现。

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