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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

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今年广州那些地块有望成地王?  

2014-04-13 12:18:54|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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今年广州那些地块有望成地王?
邓浩志接受《南方都市报》采访

增加土地供应为房价减压?20 14年一季度末,广州市国土房管局发布《20 14年广州市经营性用地供地蓝皮书》,披露了今年广州市各重点功能区和各行政区域的拟出让地块。广州全年供地达到214 5万平方米,其中商品住宅供地5 .27平方公里,保障性住房供地1.39平方公里,商服用地5 .09平方公里。2014年广州土地供应的总宗数和总面积,均创三年来新高,远远超出市场预期。

那么中心六区宅地供应增加,去年大涨20 .63%的中心区房价是否将得到抑制?商服用地供应激增,开发商热衷打擦边球建公寓,公寓投资回报是否受影响?更值得关注的是,今年政府土地出让金创新高,未来的地王会在哪里出现呢?

供应增加,能否降房价?

在今年供应的6.66平方公里住宅用地中,商品住宅总用地面积5.27平方公里,共有64宗居住用地纳入出让计划,相比去年商品住宅用地52宗、总用地面积约4.5平方公里的供应计划大幅提升。

广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文认为,“2013年广州全市实现新建商品住宅交易量约738万平方米。按此计算,可供消化约2年。这将大大影响市场预期”。

仅就中心六区(不包括萝岗)来看,今年一口气推出24宗商品住宅用地,用地规模高达131.3万平方米,占了广州全市商品住宅用地供应的24.9%。如果再加上萝岗并入黄埔,总用地规模达到202万平方米,这一占比将达到38.3%。此外,搜房网监控中心数据显示,2014年广州中心六区计划供应1.93万套新房,同比2013年的1.23万套也有上升。

2013年中心六区均价为25569.9元/平方米,同比前年的21196.4元/平方米,大涨20 .63%。“一地难求”、处处是“地王”,栋栋皆豪宅的中心区,随着供应增加,房价飙升的局面是否得到缓解?

“市区供应增加,但也很难抑制房价进一步走高。所推出的商品住宅用地,大批旧厂改造地块摇身变成住宅用地,包括天河油制气厂地块、广日电梯地块,白云人民水泥厂地块、羽绒厂地块,黄埔鱼珠木材市场居住地块……这意味着地价很难便宜。”经纬行研究中心高级经理瞿中奇认为,政府以增加供应的姿态,告诉开发商不要追地王,告诉消费者房子很充足,但实际完成情况与市场有紧密关系。“影响更多的是预期,实际情况有待观察”。

公寓井喷会否供过于求?

公寓一直大受投资客的青睐。根据合富辉煌市场研究部报告显示,2014年广州有近2.5万套公寓集中推出,遍布广州天河、黄埔、番禺、海珠等区域。

尽管如此,今年新纳入出让计划的商业用地高达83宗,达5.09平方公里,同比2013年增长64.7%。在赵卓文看来,“商服用地供地宗数已经连续4年超过商品住宅用地宗数。这充分体现了当前广州作为国内一线城市商业、办公、酒店类物业价值不断上升的事实。同时,大力发展现代服务业和强调项目经营性,已成为地方政府的诉求”。克而瑞广州机构首席分析师梁永光认为,受限购政策影响,大量资金涌入商业地产,导致商服用地的需求大幅提升。

分区域来看,20宗扎堆天河,17宗扎堆萝岗,13宗在花都,中心区商住用地必将成为众多开发商追逐的对象。“预计2014年广州商服用地出让仍将火爆,但也要预防未来物业供大于求的潜在风险”,广州市社会科学院研究员彭澎有所担忧。

彭澎认为,商服用地供应量增加如此之大,显示出在调控不放松的大背景下,商业地产“异军突起”的持续性仍被看好。

“今年写字楼供应创历史新高,库存也是居高不下,开发商自然愿意多做容易卖的公寓。但是价格也比较难上去。”方圆地产首席市场分析师邓浩志表示。梁永光同样也担心,一旦限购解除,出于规避投资风险的目的,将会有大量的资金回流至住宅地产,对公寓产品形成较大的冲击。

未来地王在哪出没?

2013年广州土地出让金达838亿元,增长115.2%。“今年政府的土地出让金能否再创新高,这取决于市场交投量是否活跃,政府毕竟不想低价出售”,瞿中奇表示,“但可以肯定的是,单宗地块楼面地价创新高的可能性非常大”。

蓝皮书显示,今年无论商服用地抑或商住用地,不乏靓地,几乎都集中在重点规划板块,如金融城、智慧城、广州南站、广钢新城以及增城教育城等。从住宅来讲,芳村广钢地块、萝岗预计持续受开发商关注。专家分析,除了已经出台的区域规划,目前有品牌开发商入驻,住宅市场做了前期铺垫,后续必将有其他开发商跟进,拿地热情很高。此外,一些零星的中心区,如天河住宅地块,地价自然不便宜,有望创单价地王。

从商业来看,金融城、番禺预计是今年的楼市投资热点区域。去年国际金融城卖地吸金近200亿,今年政府再推15宗商服用地,总宗地面积达17 .8万平方米,建筑面积达217万平方米。15宗商业用地中有7宗地块容积率超过13,这些地块的容积率比目前在建的未来广州第一高楼东塔的容积率(即13)还高。这也显示出这里是广州楼市今年的一大热点区域。其中规划450米高的国际金融交流中心地标建筑地块也被列入出让之列。该地块面积只有2 .47万平方米,建筑面积却达4 0 .6万平方米,容积率高达16 .4。“我预计商业地王很可能在金融城的C 01- 06五宗地块产生,此外海珠琶洲的一宗商业地块可能性也很大”,邓浩志表示。

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