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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

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看好长线 增从成交环比涨四五成  

2014-04-15 15:26:23|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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看好长线 增从成交环比涨四五成

邓浩志接受《广州日报》采访

    “撤市设区”第一拍拍出创纪录地块 增城从化房价暂平稳但购房热迅速升温

    3月26日,增城迎来土地市场撤市设区的“第一拍”,火爆异常,当日成交最高楼面地价达到创纪录的4000元/平方米以上。而目前尚在挂牌之中的一块增城地块,挂牌价便已经超过当日成交最高价。

     记者调查发现,增城、从化两地楼价并未随着撤市设区水涨船高,但是成交量已经有所放大。业内人士表示,两地近期楼价不会有太大变动,但是随着地铁的开通和周边配套的完善,长期看好,而增城将成为未来刚需的好选择,未来无论是土地价格还是楼价均会继续升温。

     3月26日,增城迎来土地市场撤市设区后的“第一拍”,火爆异常,5宗宅地和1块工业地块吸引了保利、路劲等17家开发商争抢,最终碧桂园独中三元,其余两宗分别由中铁集团和广州恒翔房地产有限公司拿得。记者调查发现,增城楼市成交已经开始放大,后续楼市前景看好。

增城一新地块起拍

楼面价就已达4586元

     和火爆的“抢地”现场对应,此次增城拍地的楼面地价也十分高企,普遍达到3000元/平方米以上,其中一块宅地甚至达到4329元/平方米。而从增城国土房管局去年的土地成交公示来看,住宅地和商业地绝大多数以底价成交,住宅用地楼面价约为1500~1600元/平方米。

     中原地产项目部总经理黄韬表示,4000多元的楼面地价已打破增城单价纪录,之前的纪录仅为3000多元。

而几日之前,增城房管局挂牌出让位于荔城街中山路与西园路交汇处的一宗住宅用地,起拍楼面价就已达4586元/平方米,尚未开拍就已超过此次的拍卖单价。

两地楼市暂时“量升价平”

     地价大幅上扬似乎尚未传导到增城在售住宅的价格上。即使“撤区设市”已一个多月,增城、从化两地的一手住宅价格也并未出现大幅上涨。记者从阳光家缘数据了解到,增城目前的一手房单价均价依然在8000元上下徘徊,和去年7900元左右的均价相近。而从化的价格也保持平稳。

     不过,上周广州一手住宅成交数据显示,增城和从化成交环比涨幅达57.5%和40%,大幅“跑赢”全市涨幅。

“最近虽然增城很热,但是开发商并未出现大面积跟进涨价,反而我们代理的一个项目还出现提供分期首付等促销活动,拍地后也并未终止促销。”一位一手代理部门负责人表示,增城供货量为各区首位,激烈的竞争导致开发商很难选择大幅升价。

     “撤市设区让有些开发商的确想要涨价,但是有的人又担心紧接着实施限购而选择促销来快速走量,因此整体开发商的预期并不一致,导致两地的价格相对变化较小。”方圆地产首席分析师邓浩志表示。

限购政策推出预期减小

    目前,业内人士对于增城从化两地跟进限购的预期已开始减弱,而对于未来房价看涨的预期开始增强。

邓浩志认为,今年广州已经基本可以确定取消了房价控制目标,所以增城从化限购的可能性越来越小,“目前4千元地价对应周边8千元的售价,单从开发利润角度看,增城情况比城区理想多了。”

不过,其也承认,增城短期内楼价走势依然以平稳为主,“撤市设区本来就是中性的消息。”

    同创卓越房地产投资顾问公司总经理赵卓文则表示,开发商对于增城的前景普遍看好,认为增城并入广州之后,基础设施将会大力跟上。其表示,现在增城住宅成交价尚未达到广东省均价的水平,无论是楼面地价还是住宅成交价都还处于洼地。未来或有“三年楼价翻番”的可能。

投资建议

可购地铁沿线百万以内小三房

“虽然短期看平,但是我对于增城、从化的房价还是长期看好的。”邓浩志认为,即使目前政府大面积推地,会使得两地供应进一步放大,但是随着通往增城、从化地铁线路开通,未来两地到天河也仅1小时左右,所以增城、从化大量初次刚需进入只是时间上的问题。

赵卓文表示,“由于地处东莞、广州交通节点,又是价格洼地,增城还会有更多来自广州及珠三角的买家进场,而从化相对来说交通没有那么便利,产业发展也不太清晰”。

邓浩志表示,目前想在增城投资,可考虑地铁周边的小户型物业。赵卓文则建议,购买100万元以下的两房或者小三房,未来上涨前景要好于豪宅。

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