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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

日志

 
 

住宅限购转公寓 赌三年后升值60万  

2014-04-18 20:19:38|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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住宅限购转公寓 赌三年后升值60万

邓浩志接受《南方都市报》采访

    没有住宅指标,而手头上刚好有这么一笔闲钱,去年10月,中大徐老师在新黄埔买了一套57平方米的平层毛坯公寓,单价1.2万多,总价60多万,一次性付款。

前后做了六个投资方案

    “总不能放到银行看着贬值吧,再说我也看好萝岗的升值潜力。今年年初跌了一些,比我当时买的价格还要低,现在又涨回去了,比当时的单价高出三五百。”徐老师坦言:“明年中交楼,但我不打算装修出租,就放在那里,等地铁开通后再抛出去,就赚升值那部分。”

    为了这笔闲钱,徐老师前后做了六个投资方案,包括股票、银行的理财产品、黄金、保险、字画玉器、房产。“中国的投资途径太少了,股票、黄金跌跌不休,保险、理财产品心里没底,字画玉器被严重高估,最后只剩下房产,而住宅又没有指标,刚好公寓选择又多,所以就‘被迫’下手了。”

寄希望在未来升值空间

    “我不保证这笔投资一定要赚多少,但至少不会盲目亏损。”萝岗公寓货量大,区域又在发展中,所以徐老师不寄希望在出租回报率上而是在未来升值空间。“我预估二、三年地铁开通后,这套公寓应该会升值到二万三四,升值部分预计在60万上下。”

    若真能升值60万,除掉所有税费,徐老师最后到底能进袋多少呢?徐老师给南都记者算了两笔账:如果可以提供购房发票,那么营业税就是差额部分的5.7%,个税为差额部分的20%,增值税则有四个档次,其中50%以下收差额部分的30%。“如果把成交价报低一点,达到增值税的最低标准,我最低需要缴付增值部分55.7%的税费,也就是说除了税费外,我这二三年可赚到26万多。”

    如果不能提供购房发票,那么营业税就按成交价的5.7%征收,个税是成交价的1.5%,增值税是成交价的5%。即使提供不了购房发票,政府部门也有评估系统,还有网签价,都可进行预估,所以现在采用的基本都是前者税费模式。

    “这么算下来,可能比放在银行强多了。”徐老师的这种公寓投资概念赢得了周边很多朋友的认可,从他去年投资那套公寓至今,身边已有近十位朋友相继投资了萝岗、越秀以及天河的公寓。

延伸

关于持有和转手成本

同样以100万转手公寓、住宅交易税费差额达10多万

    投资公寓莫过于出租和转手出售两种方式。实际上,与投资住宅相比,投资商业公寓的持有成本和转手成本都比较高。住宅的水电属于民用水电,商业公寓的水电属于商用水电。按照目前广州水电收费标准,商业物业用水收费标准约为4.11元/立方米,用电收费标准为0 .9885元/度,但住宅物业的用水标准约为1.98元/立方米,加污水处理费收费标准为2 .22元/立方米,用电收费标准仅为0.61元/度。因为不能使用明火,因此商务公寓的用电量也就增加。此外,公寓的物业管理收费标准也比住宅的物业管理收费标准要高。如果公寓没租出去,不仅没能获得受益,还要负担不少的物业管理费成本,投资者就不划算了。

    作为投资品,转手公寓时整体税赋较高。除营业税和个税外,还要按增值额的高低,对增值部分征收30%-60%的税费。同样一套以100万转手的公寓和住宅,交易的税费差额就要相差十多万之巨。另外,土地使用权年限也是要注意的。

[小贴士]

若可提供购房发票

公寓转手要交多少税?

●营业税是差额部分的5 .7%

●个税为差额部分的20%

●增值税则有四个档次:50%以下收差额部分的30%,50%-100%收差额部分的40%,100%-200%收差额部分的50%,200%以上收差额部分的60%。

关于投资建议

首选中心城区甲级写字楼汇集地的公寓

    对投资客或普通买家来说,周峰建议最好优先选择天河、越秀、海珠三区甲级写字楼集中的板块内的公寓产品,即使售价较高,但起码可以保证日后出租的租金水平和出租率。据悉,越秀区公寓租金目前可以达120元/平方米·月,差不多是市面甲级写字楼的租金水平,回报率还能达5%。其次可以选择在商业配套较为完善的地方的公寓产品,也能保证客户在日后出租时,找到在附近经商的客户承租。合富辉煌首席分析师黎文江和方圆地产首席分析师邓浩志均建议,除了老城区,买家也可留意发展前景较好的区域,如新黄埔和番禺。新黄埔因为科学城有产业,公寓出租的主要对象是白领,以后除了区域升值潜力以外,还有一定的出租回报率。

    广州新型城市化发展决策咨询专家委员会委员胡刚认为,公寓的最佳区位是靠近地铁,距离地铁口不要超过1000米,通过地铁可以到达广州的任何地方。

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