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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

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多少个不限购公寓扎堆在卖?40多个!  

2014-04-18 20:23:03|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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多少个不限购公寓扎堆在卖?40多个!
邓浩志接受《南方都市报》采访

近年来,随着住宅市场被限购,商务公寓一度成为房地产投资的新宠。据克而瑞统计显示,20 11年广州的商务公寓新增供应套数只有8091套,2012年为12673套,2013年为20690套,而据合富辉煌市场研究部报告显示,预计2014年广州将推出近2 .5万套的(商务)公寓新品,遍布广州11区,这一数据比去年还要多出近5000套。而据南都记者调查,全市11区在售的商务公寓项目有40多个。

黄埔公寓总货量超5000套

南都记者目前调查了全市11区今年在售和计划推出的几乎所有商务公寓项目,发现共有五十余个,而当前在售的有40多个。从分布可以看出,今年公寓的主战场仍是番禺、新黄埔和越秀三个区域。其中,番禺在售公寓盘约10个,供应量最大,多数新货集中在万博商圈及其辐射区域之内,四海城、荔园悦星则是位于万博中心区的全新盘,邻近商圈内的龙头项目番禺万达广场。

紧接着的供应大户是新黄埔,主要集中在原萝岗区,区域内除了萝岗万达广场、萝岗敏捷广场、萝岗奥园广场以及飞晟汇IN F A C E等在售项目继续推货外,还将有绿地中央广场、大壮国际、百嘉信以及合景天峻等全新项目推出,其中绿地和大壮集团还是城市综合体,四项目中仅公寓的总货量就达到5000余套,都将在今年内相继推出。

老城区越秀今年也毫不逊色,所推公寓项目达到8个之多,供应量上千。其中正在接受优惠登记的捷登都会,是北京路商圈一个新盘,总货量超过800套,预计首推三四百套,也是该区近期最大货量的公寓项目;在该盘步行10分钟左右的范围内,还有文德先生、府前铭泰公馆和御东雅苑等在售公寓项目,三盘共有600多套货量。

八成公寓卖1万-4万元/平方米

纵观五十几个公寓项目的价格,南都记者发现,八成公寓项目的售价都在1万至4万之间,其中,黄埔和萝岗的公寓项目大多在1至2万,天河和越秀、海珠的公寓项目售价大多在3至4万。1万以下的有奥园养生广场、荔园悦city、亚运源筑、富力金港城、w e公馆、君湖尚寓、碧桂园空港国际等七个,基本上位于番禺、南沙、花都等郊区,部分楼盘没有产权,以“出售”的形式出租使用权;而售价在5万以上的公寓项目则有珠光新城国际和爱群荟景湾2个,这两个项目一个坐落在珠江新城,一个坐落在老城区的珠江边,都是黄金地段,且都带豪奢装修。

尽管售价不低,但成交却不错。据克而瑞统计,2011年,广州商务公寓成交套数为4852套,2012年成交了11462套,2013年成交了15045套,今年从1月1日截至3月15日,广州商务公寓成交了3398套。从单月情况来看,数据显示,2014年2月,广州写字楼(含商用公寓)市场网签成交面积达84026平方米,同比涨幅高达28 .4%,全市总成交1172套,成交套数也上涨了19.2%;与此同时,全市整体成交价19393元/平方米,虽然只比去年同期略涨1%,但从区域分布看,番禺、花都、增城等郊区的写字楼(含商用公寓)同比涨幅都达10%-20%。

作为广州商用市场的成交主体,2月全市成交面积T O P10排行榜中,只有天盈广场一个是纯写字楼项目,其他热销盘都是商用公寓产品,特别是番禺、增城、花都这几个郊区的小面积公寓产品,如番禺敏捷几个平价公寓项目、长隆板块的奥园城市天地,还有增城的誉山国际、花都的富力金港城、碧桂园空港国际。这些小公寓产品每套面积低至三四十平方米,总价低至二十万元起就有得交易。

买家以投资客为主

海量的供应下,到底是哪些人再买呢?

南都记者从原萝岗某公寓项目处获悉,以该项目的公寓产品成交客户分析为例,其成交客户集中分布在30-50岁的中青年龄段,占总客户80%以上。成交客户中又以投资客群为主,占总成交客户68%;注册办公和自住客户也占有部分比例。据该项目的有关负责人透露,该项目的主力投资客群,主要来自黄埔(包括原萝岗)和天河。“他们对总价和投资风险非常敏感,看重区域的发展空间和升值潜力,对项目商业价值有着积极的升值预期。”

而作为该项目辅助客群中的小型企业和过渡性自住群体,他们则主要来自广州各区、珠三角其他城市,他们的年龄结构在25-35岁。“小型企业主的购买力有限,希望拥有独立的办公空间,能够满足日常办公需求。而另一部分是过渡性自住群体,他们通常比较年轻,有很多九零后的,虽然购买力较弱,但独立意识强,关注置业成本,需求为小户型。还有一些是迫于丈母娘压力要买房结婚的,但买不起住宅,只能先买一个公寓作为过渡,等以后有钱了再换住宅。”

该负责人表示,从客户意向分布可以看出:面积小的公寓产品更容易受到客户的青睐,因为超过八成客户意向39-69平方米户型;面积偏大的户型意向度较低。纵观今年的公寓产品,可谓类型多样选择丰富,既有保利天悦等稀缺资源型,又有四海城、绿地中央广场等城市综合体型;有飞晟汇、万达、合景天峻等交通便利型,有捷 登都会、府前铭泰公馆、民间金融大厦等老城区寸土寸金型,也有萝岗敏捷广场、敏捷华美国际、奥园城市天地等性价比突出型。从产品的面积来看,大部分集中在30多到100多平方米之间,最小的22平方米,出自越秀区的东湖铭泰公馆,最大的则达到360平方米,来自同为越秀区的爱群荟景湾。

焦点

不限购不限贷催生公寓海量供应

商务公寓的海量上市,首先来源于近年商业金融用地供求价走高的趋势。数据显示,2013年全年商业金融用地供求明显活跃,其中十区供应面积134万平方米,同比上升152%,成交面积1 1 1万 平 方 米 ,同 比 上升122%,成交楼面地价6948元/平方米,同比上涨30%。商业金融用地出让量涨幅明显增加,显示开发商和政府两方面对广州商业发展前景均持乐观态度。此外,合富辉煌首席分析师黎文江还认为首先是因为不限购不限贷,其次是面积小,适应人群多,最后是因为商业金融用地大增的情况下,写字楼销售不畅销使得开发商转向商务公寓开发,从而导致海量供应。

公寓的出现延缓了房价涨速?

那么海量的公寓上市后,会否给目前的住宅市场带来冲击?黎文江认为,两种产品不同性质,有些人买公寓是为了过渡,等资金充裕或者条件成熟,还是会换住宅;而投资公寓的基本都是因为没有指标购买住宅,因此不会给住宅市场带来影响。方圆地产首席分析师邓浩志则认为,公寓的大量出现还是会扰乱住宅市场的正常秩序。“在目前的广州房地产市场,公寓的出现缓解了住宅供不应求的矛盾,在某种意义上延缓了房价上涨的速度,不过公寓这种类住宅的存量与供应量到底有多少目前没有人说得清楚,所以也存在着市场不确定的可能存在的潜在风险,无论对调控还是对投资者而言,市场都存在一个盲区。”

年内商服用地出让仍将火爆

市国土房管局日前发布了《2014年广州市经营性用地供地蓝皮书》,披露了今年新纳入出让计划的商业用地高达83宗,达5.09平方公里,同比2013年增长64.7%。“预计2014年广州商服用地出让仍将火爆,但也要预防未来物业供大于求的潜在风险”,广州市社会科学院研究员彭澎表示。

今年写字楼供应创历史新高,库存也是居高不下,开发商自然愿意多做容易卖的公寓。但是价格比较难上去,而且因为量大,一般商业项目都会有一定比例会是公寓,比如原萝岗,就明文规定30%可以做公寓。”面对今年乃至未来几年的海量供应,邓浩志建议若是入手公寓,可以选择区域发展潜力较大的或者项目本身可以带来稳定的租金回报率。

观点对对碰

有些人买公寓是为了过渡,等资金充裕或条件成熟,还是会换住宅;而投资公寓的基本都是因为没指标购买住宅,因此不会给住宅市场带来影响。

———合富辉煌首席分析师黎文江

公寓的大量出现会扰乱住宅市场的正常秩序。公寓这种类住宅的存量与供应量到底有多少目前没有人说得清楚,无论对调控还是对投资者而言,市场都存在一个盲区。

———方圆地产首席分析师邓浩志

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