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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

日志

 
 

五一黄金月楼市供应激增  

2014-04-21 18:21:48|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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五一黄金月楼市供应激增

邓浩志接受《南方都市报》采访

即便今年首季度一手房成交量没有出现“小阳春”,今年五一黄金月,广州一手房供应量仍然不减。据合富辉煌最新监测数据显示,广州十区(原十区)一手房供应量达5 .7万套,加上新塘有6 .3万套。其中,新增供应量主要集中在萝岗、番禺、花都、南沙外围四区及新塘,占八成。

新货多分布在外围区域

和往年一样,今年五一黄金月的一手房供应量仍集中在外围区域。据合富辉煌最新监测数据显示,今年五一黄金月,广州原十区加上新塘的一手房供应量达6.3万套。新货供应整体充足,五一黄金月原十区新增供应约1.35万套,加上新塘则有1.45万套。在新增供应中,外围四区域(番禺、花都、南沙、萝岗)加新塘新货占1.1万套,占八成。而中心城区占比相对较少,仅3100套。

从外围区域来看,新货主要分布在萝岗中心、南沙明珠湾区,预计板块新货各超千套。而增城由于前期热销,五一黄金月新货工程进度尚未赶上,新货供应不足千套。

值得关注的是,今年大量商业项目进入市场的萝岗,销售势头良好,于4月13日发售的合景天峻,开售当天920多套公寓售罄,成交1.4亿元。而五一黄金月仍将有大量商业项目面市,如大壮国际、奥园广场都将推出商铺,预计售价在3万-8万元/平方米。

番禺区货量也很充足,其中新增货量约2300多套、余货9900多套。合富辉煌研究部分析人士认为,此区域大部分新货的产品、区位不错,但价格高企,可能会制约区域一手房成交。数据同时显示,花都区5月预计推货2391套,主要集中在汽车城板块。

100平方米以下产品占54%

从供应产品来看,今年五一黄金月的推售产品仍以刚需产品为主。合富辉煌统计数据显示,100平方米以下的刚需产品、100-120平方米产品分别占54%、18%,这两种户型产品占总体供应量逾七成。而120平方米以上的大户型占比不到三成,大多集中在中心城区的荔湾、海珠、天河及外围的番禺、新塘。

从具体区域来看,白云区100平方米以下的产品占近八成,如江悦湾、保利西海岸及时代花生Ⅱ等,在5月份推售的产品基本以刚需产品为主。

从个盘来看,花都推货量较大的楼盘祈福辉煌台,120平方米以下户型占逾八成,中小户型供应充足。

合富辉煌预计,从近期情况来看,不少楼盘促销力度加大,预计刚需产品销售情况较好。据了解,保利西海岸和时代花生均采取了首付分期支付的措施,市场反响热烈。

据了解,省住房和城乡建设厅住房发展与房地产市场监管处处长潘伟堂曾在省房协主办的“2014品牌房企新闻发布会”上建议,开发企业要及时把握市场的变化,大力增加中小套型、中低价位的商品房建设。

促销力度或加大

记者在采访过程中,不少房企相关负责人及业内专家表示,预计五一新货的价格以稳为主,也可能出现小幅下调。但可以肯定的是,楼盘较大力度的优惠促销将有所增多。

“发展商出货意欲强,促销力度比一季度进一步加大。”合富辉煌(中国)首席市场分析师黎文江认为,促销力度是决定成交量高低的主要因素,如果促销力度足够大,预计成交乐观,全市可能会成交80万-90万平方米。否则,预计成交70万-80万平方米。

合富辉煌认为,五一黄金月期间,中心区楼市总体来说难以大热,局部以金沙洲板块及其它个盘为热点。白云区金沙洲刚需产品供应足,且价格较为优惠,预计将有多个盘热销,将成局部热点。外围则以东部的萝岗、增城为最热片区。

黎文江分析,今年第一季度,广州商品住宅去化速度相比上年四季度放缓,主要原因和2012年第一季度一样,都是房贷收紧的原因。“目前,开发企业已经采取各种有效方式,例如:首付分期、减装修等,帮助购房者渡过这段困难时期。”某品牌房企相关负责人向记者坦言,近一个月前来看房的人明显呈现减少,成交量出现微幅下滑,不排除五一黄金月将会采取较大幅度的优惠措施。

满堂红研究部高级经理周峰认为,今年五一的一手市场,很难跟去年相比,地方政策及银行信贷都对客户入市作了限制,可以入市购房的有效客户数量跟去年同期相比估计减少了两成以上。假如开发企业不作价格上的调整,便很难争夺有限客户入市的机会。故五一的楼价,有机会从供应量相对较大的郊区先开始回调,幅度应该是在去年第四季度最高峰时回落5%-6%。

成交量或保持稳定

在房企或将采取较大幅度优惠的现状下,有业内专家预计,今年五一黄金月一手房成交量或保持稳定。其实,从首季度广东省一手房成交情况来看,并不是非常乐观。“预计五一黄金月,刚需客仍会积极入市,一手房成交量将会保持稳定。”有知名房产专家表示。

但周峰认为,五一黄金月一手房成交量可能不容乐观,就算降价,但限购政策仍然生效,故预计今年五一假期广州全市的网签宗数比去年同期减少两成半左右。

不少房企也对今年楼市走势表示乐观。颐和集团执行董事、副总裁赵永爽则分析,从广州目前的情况看,开发商的口袋里其实并不缺钱。恒大相关负责人同时表示,恒大制定的相对保守的1100亿元的年度销售目标,首季度已经完成三成。“今年,恒大计划在北京、上海、广州、深圳、天津、重庆等一线中心城市及周边地区推出50个新盘,有利于实现既定的全年目标。”

针对敏捷近期的促销行为,敏捷地产集团副总裁梁锦华在会议上表示:“春节过后的降价只是我们回馈业主的行为,通过这波优惠行动稳定了业绩,在优惠过后,3月公司已经回调了在售楼盘的价格。”对于未来的后市走势,他持乐观而谨慎的态度,预计今年全年可以实现30%的业绩增幅。

同时,越秀地产营销中心总监伍岳峰认为,从宏观经济、城镇化建设等多个层面来分析,广州的房地产市场走势仍很乐观。

采写:南都记者 徐凤 实习生 鲍婧如

专家看法

省房地产协会会长蔡穗声:应取消限价限购政策

虽然一季度的销售金额和销售面积出现下降,不过与五年来的第一季度比较,其实还是处于第二高位,仅低于2013年的第一季度。限购政策作为特定条件调控楼市的产物,具有一定的临时性,为了让市场机制更好地发挥作用,部分城市可以考虑从非中心城区开始陆续退出限购。而把预售证发放与商品房定价挂钩,存在一定的法理问题,建议相关部门也考虑适时退出现有的限价政策。

地产经济学家邓浩志:让利越多收效越好

五一楼市前途有点难以预测,成交已经萎缩了较长时间,虽然最近有房企促销,但面不大,折扣也有限。目前采取泛销售、一二手联动、低首付等促销措施比较多,由此判断房企销售压力虽然大,但资金状况还可以。五一楼市应该基本延续最近的态势,成交火爆可能性不大,个盘走势会有点分化,愿意以价换量的应该能收到效果,让利幅度有限光凭噱头促销的恐怕效果不会太好。

相关新闻

粤首季度商品房交易面积两年来首降

南都讯 记者徐凤 4月15日,广东省住房和城乡建设厅住房发展与房地产市场监管处潘伟堂处长在省房协主办的“2014品牌房企新闻发布会”透露,今年一季度广东省商品房交易出现一定速度的下滑,交易面积为1600多万平方米,同比下降8%,是近两年来的首次下降。

同时,潘伟堂透露,房地产开发的投资保持较快增长,但增幅出现一定的回落,一季度广东省房地产开发投资1200多亿元,同比增长16%,增幅比去年回落了6个百分点。“房地产市场的热点仍然在珠三角地区,在一季度珠三角地区商品房交易的面积是1200多万,房地产开发投资是1000多亿,分别占了全省的73%和85,中心还是在珠三角。”

针对首季度成交面积下滑,潘伟堂认为,主要是因为去年广东省的房地产市场太活跃,去年商品房成交面积将近一亿平方米,交易额接近9000亿,都是创出了历史的新高,市场的有效需求得到有效释放。此外还有,省商品房供应的结构不太合理:一是商品住房占比过大;一个是中低价位商品住房的占比偏小。

数据显示,今年一季度广东省90平方米以下的商品房的竣工面积和交易面积只占商品住房17%和22%,竣工占17%,交易占22%。潘伟堂认为,这说明中小套型中低价位的占比偏小,首次置业的需求难以有效满足。

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