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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

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地王潮,今年不再有  

2014-04-22 12:16:37|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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地王潮,今年不再有

邓浩志接受《南方都市报》采访

    2013年3月31日,穗版“国五条”细则出台,拉开广州的调控序幕。去年,广州继限购、限贷之后,再陆续出台限价、限签、限售等措施。去年底,“穗六条”开始“限外”,提高外地人在广州购房门槛。

    广州市国土房管局公布的数据显示,2013年全年网签均价为13100元/平方米,同比2012年的12118元/平方米上涨8 .1%。从数据上看,房价增幅完成了年初的调控目标,即不高于G P涨幅(10%)和城市居民人均可支配收入涨幅(11%)。然而,购房者和市场感受到的楼市温度,与政府公布的情况不尽相同。

    市场与政府玩起了“猫抓老鼠”的游戏。为了规避“限价令”,开发商拿出“双合同”,将部分房款打进了装修款合同;为了让女儿读上好学校,有夫妻办理“假离婚”,来应对“限购令”,以期获得更多购房名额;想在广州定居的外地商人,因为“限外令”,不得不放弃了购房计划。而谙熟房产政策的房产经纪人则看好楼市,卖了工厂买了3套房。

过去一年,广州楼市发生了什么?广州“国五条”这一年专题为你解读。

楼市解读

七问调控有效吗

国土局的数据能反映楼价实际情况吗?

    中原地产:我们公司的统计数据,是根据中介佣金及其他相关渠道监测所得。根据监测的整体情况,一手房成交均价比阳光家缘数据高约10%,二手房成交均价比阳光家缘数据高约20%。

    谈锦钊(广州市房协专家委员会副主任委员):不同机构的统计口径侧重点有所不同,阳光家缘网能在一定程度上体现广州楼市、房价的走向,但因为限签、限售、限购的措施,部分隐性房价不能在其中得到反映,例如“双合同”的装修款,部分高价盘的成交也没有统计,或延迟反映,因此不能反映广州楼市最真实的情况。建议要注明统计口径及样本来源,为市民和业内人士提供客观的参考,不能因为“双合同”而回避隐性房价。因此,阳光家缘网应该按各楼盘房价是否带装修、装修的大概标准,细化统计类目。

“穗六条”出台后,去年调控力度怎样?

    陈建华(广州市市长):2013年的房价,广州采取了限售、限地价、限购等,效果应该说还是很明显的。去年,广州在“三旧”改造方面加大力度,供地增加。至今年2月,据不完全统计,保障房去年和今年配建面积超过了60万平方米,会很好地抑制房价过高增长(今年2月22日广州市十四届人大四次会议闭幕后,市长记者会上)。

    邓浩志(方圆地产首席市场分析师):去年的调控力度不算特别大,全市房价比较稳定,这已经算比较成功,但要广州房价降下来很难。广州每年约有50万的新增人口,若按三口之家估算,大概需要20万套住宅。需求量很大的供求关系下,房价要降很难。

    韩世同(寒桐投资顾问有限公司总经理):去年初,广州楼市上涨比较厉害。新“国五条”落地后,广州根据实际情况进行调控。真实的房价还是比较高的,去年底加入了从化、增城的数据来统计,全市全年的平均房价的增幅有所收窄。政府达到了预期目标,但政府的目标没有提出房价下跌。

 “限地价、竞配建”方式是否起到平抑地价的作用?

    陈建华:我们通过在出让住宅用地的时候配建保障住房,可以有效控制地价,抑制楼价过高。(今年2月22日广州市十四届人大四次会议闭幕后,市长记者会)

谈锦钊(广州市房协专家委员会副主任委员):这种方式实际上是将保障房的开发成本,转嫁到了开发商的开发成本里,最终由购房者买单。转了个弯,让开发商来承担了政府的任务。政府在商品房地块旁规划保障房地块,从社会学角度而言,可以避免社会分层对立,是比较合理的,但应该以财政拨款建设保障房。

“地王潮”会否延续到今年?

    韩世同:去年,很多三四线城市的商品房已经卖不出了,很多开发商涌到一二线城市拿地,特别在一线城市的局部区域“地王”很多,出现了地价比房价贵,市场被扭曲了。“地王”的出现,倒推涨了楼价。实际上,去年年底到今年第一季度,广州住宅销售量一直低迷,不少开发商开始推促销,但没调低房价,房价看起来还在高位,其实是假象。其实开发商应防患于未然,“地王”估计不会再频频诞生。

    邓浩志:去年广州地价并非政府推高,而是供不应求,到北上广深等一线城市购房的外来人口增加。广州土地供应量一直不够,去年的供应量其实有所增加,已经高于前三年供应量的平均水平,一定程度上缓解了供求紧张,但仍未能彻底解决。广州各板块的“地王”纪录已经比较旧,所以新“地王”刷新纪录比较容易,但今年想爬上尖峰不太可能。今年楼市比去年淡了很多,开发商拿地也会更审慎。

区划调整后,增城地价飙升,会否招来“限购令”?

    邓浩志:增城是否限购此前讨论了很久,但广州今年没再提出新的调控目标,外省的温州等二线城市也在讨论取消“限购”,因此再将增城纳入限购范围不太可能。

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