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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

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楼市限购蠢蠢欲“松”  

2014-04-08 14:52:35|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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楼市限购蠢蠢欲“松”

邓浩志接受《南方都市报》

楼市限购令签发4年之后,出现了“回收”迹象。

“温州已经向浙江省有关部门递交了限购松绑的申请,省里也找了房企开会,没有发声,仅仅是听意见,这个时候市场敏感。”浙江房地产市场资深人士、透明售房市场研究院院长丁建刚昨日接受南都记者采访表示,杭州也已经召开了房企座谈会,官方听意见但“不发声”。

广州、深圳官方目前并未就松绑限购表态。保利、万科有关负责人告诉南都记者,对政策预期是“稳定”的。有几家不具名开发商说,政府都表态了要“市场化”,看好大的趋势会放松行政管制。松绑限购的消息昨日也刺激了资本市场,地产板块大幅上涨。

温州递交申请

据浙江当地透明售房市场研究院透露,温州已经向浙江省有关部门递交了限购松绑的申请。

根据官方统计数据,温州市房价已经连跌31个月。温州有关“松绑”文件,涉及调整现行限购限贷政策,整体酝酿一揽子促进当地房地产健康发展措施。而在去年,温州就已经申请过一轮政策调整求松绑。

“杭州也已经召开了房企座谈会,政府人士并没有透露会怎么行动,只是纯粹向市场人士了解意见。”浙江透明售房市场研究院院长丁建刚昨日接受南都记者采访表示。据透露,沟通会上,有关部门称,正在酝酿一系列促进房地产市场稳定发展的政策,其中包括限购的松绑以及二套房贷款门槛降低等。

在不少业内人士看来,杭州、长沙等城市酝酿和讨论松绑限购的可能性,并不出乎意料。丁建刚表示,面临降价风险的杭州和房价排名长期在二线中走低的长沙,地方政府和房企的调控意愿都并不强烈。

广深暂难松绑

对于广州和深圳松绑限购的可能性,南都记者昨日联系几大华南开发商,均表示还没有开类似会议,将听从政策方决定。

保利地产副总经理胡在新表示,今年政策强调以市场为主,广州应该不会有大的变动。如果政府简政放权,可能带来效率提升。同创卓越房地产投资顾问总经理赵卓文告诉南都记者,开政策研究座谈会这些事不是房企能决定的,要高层有这个意思,才能召集大家开会并探讨。而广州松绑的可能性不大。

事实上,广州市房管局今年初有提出探索取消限购等策略,不过很快就有住建部重申有关政策。

合富辉煌市场研究中心副总经理龙斌就此告诉南都记者,即便探索建立有关机制,离推出市场也还有一段距离。近期看,多数业内并不认为“贵”为一线城市的广深会迎来“限购松绑”。“一线城市很难松绑,而且不动产登记也不会影响一二线城市房价。”方圆地产首席市场分析师邓浩志向南都记者表示,一线城市一直有供给缺口,以广州为例,每年的新增人口50万以上,若按照三口一户来计算,每年广州的住房需求为15万至20万套,而广州每年一手住宅供应量仅在10万-12万套左右,中间缺口巨大,房价也是因此上涨的。

克而瑞广州机构首席分析梁永光告诉南都记者,在没有更好的行政手段来抑制房地产过快增长前,限购是控制房价过快增长的最好手段。“广州的限购从去年一直延续至今,对房价调控的效果是明显的,今年继续实行限购,整体而言,对市场、特别是对楼价的影响不大,但今年不会像去年那样强势。”

地产股躁动

无论松绑行动有无进展,资本市场已经做出了积极反应。昨日,地产板块大面积上涨,其中华远地产、嘉凯城、首开股份等8股涨停。

市场关于放开房地产限购的预期逐渐增加。根据日前中国指数研究院发布的2014年3月中国房地产指数系统百城价格指数报告,2014年3月,全国100个城市(新建)住宅平均价格环比2月上涨0 .38%,是2012年6月以来连续第22个月环比上涨,涨幅较2月缩小0 .16个百分点,涨幅再度趋缓。同比来看,全国100个城市住宅均价同比涨幅连续第3个月缩小。市场逐步平稳回归。

东兴证券分析,自去年11月份以来,房地产股的下跌是悲观和非理性的下跌,政府的调控思路已经从以往的打压转向加大供应转变,地产股有超跌反弹的需要。而政策在房地产行业今后的发展中仍将起到重要的作用。

“从大的政策方向看,限购肯定是要取消的,市场化的大走势很明显。”瑞银证券房地产分析师李宗彬告诉南都记者,现在政府提出倾向市场化的调控,那么中长期看放松调控就是趋势。只是短期还难做出,因为现实的问题就是,“一旦此时松绑,买房的预期就会快速上涨”。

[观察]松绑限购,刺激或有限

尽管松绑限购政策还没有最终定论,浙江地产业内已经对取消限购跃跃欲试,急欲发声。“限购限贷这些调控是中央的意思,从地方政府和房企的角度看,在市场没有那么好的时候,希望放松这很正常。”利时商业杭州分公司总经理李兴军昨日告诉南都记者,松绑政策也可能对开发商拿地和土地出让金形成比较好的影响。

限购会如何松绑?丁建刚建议,把最不合理的部分松动,比如对外地人禁购;同时要保护刚需,大户型理论上都可以取消限购。

松绑限购又会对楼市产生多大影响呢?中原地产首席市场分析师张大伟接受南都记者采访时表示,包括温州等城市出现价格下调,主要是因为开发商资金链收紧,购房者按揭贷款被约束,因此即便限购松绑作用也不大。“放松限购等措施可能会短期刺激市场回暖,很可能很快再次出现大跌。”张大伟表示,目前的下调更多是为之前持续多年的矛盾还债,如果经济不调整结构,依然期待用刺激政策拉动房地产,很可能作用有限。

李兴军也告诉南都记者,目前全国很多城市的楼市供应不少,可以说房地产市场已经不再是绝对短缺,也已经不再是用4万亿就能拉动的,投资者也逐渐谨慎。“这意味着,无论限购政策怎么走,其实市场自身发展已经有了自己的规律。”

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