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邓浩志的博客

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房地产泡沫将被刺破?  

2014-04-09 13:55:15|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房地产泡沫将被刺破?

邓浩志接受《羊城晚报》采访

    4月2日,人民币即期汇率上涨79点,已连升两日,但这并不能改变人民币首季大幅贬值2.64%的事实。在人民币贬值的预期之下,越来越多人的投资决策可能会受影响,并很可能传导到房地产市场,甚至刺破房地产泡沫。昨日接受记者采访的有关专家均表示,近期人民币汇率波动仍然有限,另一方面,房地产价格受多方面影响,人民币汇率的小幅变化在其中并不是一个很显著的因素。因此,无论是广州还是周边二三线城市,短期内房价受汇率影响仍十分有限。

1 房企还债压力增加

    据Wind资讯统计,一季度,人民币对美元即期汇率从6.0539(2013年12月31日数据)滑落至6.2180,下跌1641个基点,贬值幅度2.64%。这一数据接近2013年人民币即期汇率2.9%的升值幅度。

    据此,有媒体称,今年一季度的贬值是自汇改以来人民币汇率经历的最大幅度和最长周期的持续贬值,很大程度上改变了市场对汇率走向的预期,目前市场上对人民币单边升值的预期已经被分化。

东北证券指出,短期人民币承受贬值压力。在二季度经济整体下行且缺乏有效政策支撑的格局下,二季度人民币仍然存在进一步贬值的压力。

    人民币贬值的预期,无疑会利空中国房地产。记者注意到,由于A股的融资渠道受到政策限制,过去几年大量的房地产公司在香港市场通过美元债进行融资。据不完全的统计数据显示,内地公司在香港的美元债务余额大约有670亿美元,其中47%来自房地产行业。一旦人民币出现贬值,这些房地产公司的利息支出和需要归还的本金都会显著增加。

2 刺激资金外流?

    人民币出现贬值趋势,是否将刺破中国房地产“泡沫”,使房价大跌?新华网近期一篇分析文章指出,此前强烈的人民币升值预期,引得大量境外资金进入中国,投资于人民币资产以享受汇率升值和资产升值的双重红利。而房地产更是外资扎堆的领域,一旦人民币升值预期减弱,外资撤出,房地产价格自然会受到影响。

在商业地产领域,新建商品房的大量推出,已经使得部分市场出现了供过于求的迹象。与此同时,投资者也开始担心住宅价格无法继续坚挺。该文章表示:市场担心短期内楼市将面临下跌风险,从中长期看,中国的房地产泡沫将破裂。  

3 专家:对地产市场影响有限

    不过,据记者采访的多位业内人士认为,人民币汇率小幅波动对房地产市场影响仍然有限。“从理论上讲人民币汇率会影响房地产市场走向,但这种影响更多是从中长期的大幅度汇率变化中体现出的。”方圆地产首席分析师邓浩志表示,过去几年人民币对美元汇率从8兑1到接近6兑1,这个长期的趋势下,催生了大量外资投资房地产,进而助推了房价。

    而对于短期汇率波动的影响,邓浩志指出:“人民币汇率在现阶段本身变化空间不大,它在一个有限范围内出现贬值,暂时不会产生资金尤其是外资大量撤出的情况。而从现有的情况来看,广州以及周边二三线城市,甚至全国来说,都几乎没有观察到房地产市场受到了人民币汇率变化的影响。”

    广东省房地产研究会副会长、地产专家韩世同也认同此观点,他补充道:“房地产市场的价格决定因素很多,影响最直接的有地价等因素。而成交量也受多方面影响,比如银行信贷政策的调整、甚至季节原因等等。”韩世同总结:“市场远期的走向不容易判断,包括人民币汇率等,都有可能使得房地产市场格局发生变化。如果人民币持续贬值,可能引发外资撤离,继而影响房价是可能的,但长期来看(这种变化)很难说什么时候会有。我们目前暂时看不到它的显著影响。”

4 “房价还会涨50%”说法站不住脚

    从目前看,一季度房地产市场的成交似乎有所萎缩,是否受到了人民币贬值的影响?网易房产数据中心统计显示,今年一季度,广州全市一手住宅共网签16194套,同比大跌40%;合计面积184.6万平方米,同比跌42.5%。可以看出,今年第一季度,广州楼市迎来了持续低温。

     对此,韩世同认为,近期不管是广州地区还是全国范围,市场成交都呈下降走势。但这种趋势中人民币的贬值并未起到决定性的作用。韩世同解释,市场成交量同比下降,一方面来自信贷收缩,另一方面也受地价过高的影响。而相对应的,市场上也出现了一些诸如降价促销等行为。在近期的市场走势中,这两个因素比汇率的影响要大很多。

    对于今后一段时间广州房地产市场的走向,韩世同有自己的看法:“由于二线城市市场不好,出现了向下走的态势,开发商开始选择回归像广州这样的一线城市。”另一方面,他预测今年的房价不会大涨。他认为部分开发商声称“房价甚至还会上涨50%”的说法也站不住脚,整体市场环境决定了未来一段时间房价不会有大的升幅。

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