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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

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“五一”特价延至节后部分楼盘优惠5000元/m2  

2014-05-11 21:44:49|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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“五一”特价延至节后部分楼盘优惠5000元/m2

邓浩志接受《新快报》采访

“五一”已过,记者发现一些降价声势较大的楼盘仍然继续,业内人士分析表示,市场上开发商仍以观望为主,暂时未见大范围降价,但是基于开发商的资金问题已经显现,以价换量只是时间问题,目前的楼市已经陷入不降价跑不了量的情况。

1

垫首付推特价单位 促销手段多样

面对传统的“五一”小黄金周,广州不少楼盘在节前就开始热身,促销力度增大,“五一”期间越来越多的开发商加入垫首付的行列,还有一些楼盘通过推出特价单位的形式,在价格上直接让步。龙头房企万科就是此举的领衔者。

记者了解到,在“五一”期间,万科广州在售四大楼盘万科峯境、万科东荟城、万科欧泊、万科兰乔圣菲都推出了不少特惠单位,多者达数十套,均价直降数千元,虽然“五一”假期已过,但是这些楼盘的优惠仍在继续。万科位于白云新城的高端项目万科峯境,在“五一”期间推出了20套特惠单位,户型有93平方米、96平方米、101平方米的三房以及130多平方米的四房,记者看到楼盘并不是楼层低、朝向差的单位才有优惠,特惠单位不乏一些高楼层的单位,均价3.5万元/平方米。实际上,去年万科峯境开盘后的均价一直在4万元/平方米左右,相比之下这些特惠单位的均价便宜了5000元/平方米。此活动对外宣称在5月4日结束,不过现场销售人员跟记者表示若在近几日购房,仍然可以购买。

另外,万科位于萝岗的标杆项目万科东荟城在“五一”期间也推出了多达39套的特惠单位,售价为1.3万-1.5万元/平方米,比年初1.7万元/平方米的均价也下调了几千元/平方米。位于番禺华南板块的万科欧泊也以特惠单位的形式在进行促销,最低1.5万元/平方米,此前该楼盘均价约2.1万元/平方米。万科花都项目万科兰乔圣菲更是该集团旗下最早释放促销信息的一个楼盘,今年万科兰乔圣菲推出的新单位在产品和售价上都作出了一些调整,由原来的精装修房变为毛坯房,售价也从原来的1万元/平方米降到了七八千元/平方米,“五一”期间还推出了特惠单位的别墅。

除了万科旗下多个项目有明显的让利促销之外,记者了解到,花都、增城不少开发商也有一些项目售价有所调整。以花都的保利花城为例,在“五一”前就打出了最低9字头可以入手的宣传语,整体售价在1.1万-1.2万元/平方米之间,比此前的1.3万元/平方米有所下调。另外位于增城的保利东江首府,和一般楼盘的做法不同,该项目虽然在售价上未做调整,但是产品却从最初的毛坯房变为了精装修房,价格维持在1.2万元/平方米不变,变相降价。

2

市场不乐观 开发商推新不积极

从市场推新的情况看,虽然5月份是传统楼市的黄金月,但是开发商推新积极性欠佳。据搜房网数据监控中心统计,4月份,广州就有10432套预售住宅获批,环比3月份(7745套)增加34.69%,同比去年4月(8411套)也增加24.03%,创下了自去年11月份以来的推货新高。但开发商的推新热情却未见高涨,“五一”黄金周期间,全市仅有10个左右的楼盘推新,比去年同期明显减少。合富辉煌数据显示,今年5月份黄金月的推新量预计比去年减少了数千套。对此,合富辉煌首席分析师黎文江就表示,由于史上最严的信贷政策目前并未放松,严重影响了市场,从而导致不少开发商选择继续观望。他还表示,从“五一”黄金周表现看,广州大面积以价换量的现象并未出现,仅小范围的提前跑量。“由于推新少让利不明显,‘五一’的成交也显得较为平淡。”

网易房产数据中心数据显示,“五一”假期3天全市共网签404套一手住宅,同比去年上涨6.88%,均价1.4万元/平米,同比下降7.9%。黎文江分析,由于网签的滞后性,这个数据不能准确反映黄金周的市场。一些楼盘在节前通过以价换量的方式提前抢跑,并在黄金周期间集中网签,而以上的数据多是反映了这些楼盘的网签情况。方圆地产市场分析师邓浩志则认为,开发商消极推新是受旧货库存大的影响,在销售状况不济的情况下盲目推新只会增加自身的负担。

3

楼市陷入“不降价不能跑量”

业内人士表示,虽然“五一”黄金周并未见明显的降价现象,但是不能否认,目前的广州市场也陷入了不降价不能跑量的境遇。邓浩志表示,当前市场上降价促销的声音虽然不断,但是除少数楼盘外实际上的让利幅度非常有限。但是他认为,目前开发商资金紧张的局面已经很明显,让利只是时间问题,并且第二季度的促销声势将会比第一季度更加大。邓浩志还表示,要判断开发商资金是否紧张最直接可从土地市场上看出端倪,若今后的拍地出现开发商竞拍热情降低、举牌次数减少的情况,则基本可以说明开发商资金见底,届时降价是唯一的选择。

合富辉煌首席分析师黎文江表示,开发商在“五一”黄金周期间未有明显的让利促销,实际上令人担忧。信贷政策对市场的杀伤力很大,开发商资金回笼相当有难度,垫首付等这些手段并不足以撬动市场足够的购买力。对于开发商而言,今年越往后只会越被动,除非资金十分充裕,不然以价换量才是当前最理性的应对方式。

■后市预测

五一成交大幅萎缩 楼市下行概率增大

据新华社电房地产市场正在步入下行周期。刚刚结束的“五一”小长假期间,全国房地产市场一片惨淡,北京等城市成交总量同比大跌。与此同时,一直坚挺的成交价格也出现下行迹象。4月份的“百城房价指数”显示,近半数城市环比下跌,甚至连万科等知名开发商也对未来楼市流露出悲观态度。

亚豪机构数据显示,过去7年间的“五一”小长假,北京商品住宅成交的最高峰值出现在2009年到2011年,连续三年“五一”成交量均保持在千套以上,最低峰值则出现在2008年,成交套数为410套。而今年“五一”,商品住宅仅成交了169套,相比起2008年的小长假楼市销量最低值还萎缩了近六成。

不仅仅是北京市场,在“五一”小长假这一销售旺季,其他城市的楼市成交量同样冷淡。中原地产研究中心数据显示,“五一”期间受监测的54城市合计住宅签约套数为9887套,同比2013年的14642套下降了32.5%。其中,一、二线城市下调幅度最大,北上广深四大一线城市三天合计签约1046套,同比下降了40%。

中原地产首席分析师张大伟认为,成交量持续下滑趋势愈加明显,房地产贷款规模继续紧缩,购房者的按揭贷款难度也越来越大;开发房企迫于资金回款和去化压力,综合多项因素,近期楼市平价开盘、打折促销等“以价换量”现象逐渐增多。

市场机构CRIC研究中心研究员杨科伟认为,近期杭州、常州、无锡等部分城市楼盘降价项目越来越多,加入降价潮的城市也逐渐增多,甚至蔓延到北京、上海、广州、成都等并无过大库存压力的城市。从降价力度来看,此前市场上基本以“清盘”、“特价房”、“毛坯送装修”等方式变相降价。尽管这些城市房价整体仍在高位运行,但经由个别楼盘降价,房价走高趋势减缓等因素放大之后,市场观望气氛加重,购房信心受到影响,降价有可能进一步
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