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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

日志

 
 

这边降价抢量 那边捂盘惜售  

2014-05-12 15:47:52|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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这边降价抢量 那边捂盘惜售

邓浩志接受《广州日报》采访

五一小长假广州十多个楼盘扎堆入市

五一小长假,有十多个楼盘扎堆入市,记者发现,有开盘价低于吹风价的楼盘,也有以“特价单位”进行数千元降价的情况,在一片热烈走量的情况之下,南沙区少见地多盘延迟开盘,无一新盘入市,有业内人士猜测,可能与赌政策走向有关。数据显示,五一小长假一手房签约量同比量升价跌,而相比上周则出现签约数量下滑。

期待已久的五一“小长假”到来,十数楼盘扎堆入市求走量。记者发现,目前楼市已出现实质性让利,不但开盘价低于吹风价的现象比比皆是,以“特价单位”进行数千元降价的情况也屡见不鲜。从签约数据来看,五一小长假一手房签约量同比量升价跌,而相比上周则出现签约数量下滑。

现场:

开发商让利求走量人气旺

五一小长假,全城有十余新盘扎堆开盘入市。记者在踩盘中发现,除了“零首付”等遮遮掩掩的促销行动外,多个盘源价格略低于此前的吹风价,而旧盘推特价单位的数量和折扣也有所增加,多个现场的人气火爆。

“事先交了五万诚意金才获得摇号选房资格,一大早七八点就来排队。580多个筹摇了98轮号”在萝岗区政府旁新福港鼎峰的开盘现场,人潮涌动,一位购房者对记者表示。记者了解到,该盘此前吹风价最低达到每平方米2.3万元,但正式发售时,价格仅为1.9万~2.2万元每平方米,低于预期。而海珠区逸景翠园最后一期新货价格同样低于预期。而即使节前拍出每平方米8748元楼面地价的“地王”,远在增城的丰泰城市公馆依然以8字头开盘,与“地王”的“身价”相当。

此外,在北京、杭州等多地掀起降价风暴的万科在广州的三个楼盘也齐推特价。其中,位于萝岗的万科东荟城加推39套特价单位,带装修每平方米均价1.4万~1.5万元,位于华南板块的明星楼盘万科欧泊,亦推出每平方米1.6万~1.8万元的特价单位,而位于白云区的万科峯境,也以五一特价的名号推出20套特价单位,最低单价每平方米2.9万元。相比此前的网签均价,均有千元至数千元的降幅。

板块:

南沙多个楼盘延迟开盘

对于具体板块,方圆地产首席分析师邓浩志表示,中部地区未来将维持现状,而新黄埔区价格已蹿升至临界点,未来上攻乏力。北部压力最大,花都客源受清远盘分流,价格有下调空间。

而对于南部楼市,邓浩志表示,南沙可能是唯一一个未来有新题材并且中长线看好的区域,而番禺可能会走入降价通道。

记者发现,在众房企争夺激烈的五一小长假,南沙竟然无一新货入市。虽然是楼市“供应大户”,却出现多盘延迟开盘的现象。“我们本来打算五一开盘的,但现在已经延迟了。”南沙星河山海湾一位销售人员对记者表示,对于延迟开盘的具体原因,其并未作出回应。而另一个南沙全新盘中惠晴海岸也在五一前夕宣布推迟到五月中旬开盘。有业内人士称,房企南沙盘大规模推迟开盘,也许和“赌”政策走向有关系。

“可能开发商是赌一把,觉得现在的资金链不太紧张,晚一点开盘损失也不大,万一赶上利好消息宣布,对他们带来的好处是巨大的。”中山大学港澳珠江三角洲研究中心副主任林江表示,从过去的经验来看,即使房地产市场有些冷风,可是利好可能短期获批的概念对于楼市拉抬作用依然非常明显。

不过,其表示,南沙未来和横琴、前海之间的分工也不是很清晰,定位上依然存在重叠,辐射的区域也很难判断,仍需要时间进行完善。

房企虽降价签约量平平

数据:

房企虽降价签约量平平

虽然现场人潮涌动,但是,五一的签约数据却依然平平。

阳光家缘的签约数据显示,五一小长假期间,广州十一区共签约404套,日均135套,相比去年同期略有增加,不过,相比上周日均成交数据有所回落,数据下降超三成。

而从签约均价上来看,今年五一小长假,广州市签约均价为14015元/平方米,相比去年15223元/平方米的签约均价来看,有千元的回落。

而从网易房产数据中心的统计来看,签约量前十的盘源大多分布在花都、增城、南沙等郊区地带,以售价在万元左右的刚需盘为主。

不过,业内人士表示,由于签约的延后性,该数据并不能完全代表五一期间广州楼市的真实情况,“在我看来,小长假期间楼市的整体销售情况并不好,打折比以前多许多,且各个板块已经出现分化。”方圆地产首席分析师邓浩志对记者表示,目前中心城区供应稀缺,价格坚挺,成交低迷,而东部片区供应量最大,南部新货多,压力也同样不小,北部压力将最为严重。

今年以来楼市成交低迷,而新推货却不断增加,去库存将是今年楼市主题。”邓浩志表示,房企已进入资金紧张阶段。

对于未来楼市,邓浩志表示,现在楼市已经进入胶着阶段,未来是否出现大幅降价,可以从土地市场窥见端倪。“一般情况下,开发商资金紧张,首先是战线收缩,拿地少而不是降价,因此土地市场是否转冷是未来楼市是否降价的一个重要指标。”邓浩志表示。

二手楼市:市场议价空间增大。

“五一”期间,一手市场发展商出货意欲强,促销力度比一季度进一步加大,令有意换房业主“心动”。合富置业发布的市场报告透露,为求尽快套现,原本只肯小幅降价1万~2万元甚至没有任何议价空间的房源,业主不惜加大降价幅度到5%~7%求售。

满堂红市场研究部高级经理周峰则透露,五一假期经满堂红地产促成的二手住宅买卖宗数共34宗,比2013年“五一假期”减少6%。“五一假期”的二手住宅买卖最多的是白云区,成交宗数占全市近三成比例,其次是海珠区,成交占比达两成。“卖方市场”开始转向,番禺、花都及增城等区域内的部分业主已开始主动降低放盘价,比春节前降幅约2%~3%。

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