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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

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楼市进入微调季 广深或无缘  

2014-05-13 16:43:26|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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楼市进入微调季 广深或无缘

邓浩志接受《南方都市报》采访

     自2011年春以来,楼市限购已在全国46个城市实行3年。尽管中央政府未曾表态放开限购,但已陆续有城市“hold”不住,继而微调政策,允许和鼓励更多符合地方政府意向条件的人挤进楼市。

     今年五一小黄金周来临前,广西南宁市房管局“先斩后奏”,发文宣布放宽省内其它5个城市居民可参照南宁籍居民政策在南宁市购房。同日,天津滨海亦放出放开限购消息。仅4月,全国就已有包括无锡、杭州萧山在内的4个城市微调,看来楼市4月进入微调季。

在众多专家看来,未来以各种形式微调房地产政策将会是一种趋势。

库存高筑,微调无法避免

    其实,被限购这3年多来,地方政府一直未曾放弃微调。2011年下半年以来,佛山、珠海、安徽芜湖等多个城市都曾拟松绑限购,但其新政均迫于各种压力而昙花一现。从去年下半年起,政策微调在一些城市渐渐通过,而在今年4月开始爆发,或与一季度楼市之冷不无关系。

据国家统计局数据,全国商品房销售面积及销售额增速2014年起已连续3个月双双下降。

     中原地产统计,今年一季度117家房企合计净利润为96.49亿,相比2013年同期的127.36亿下调幅度达27%。环比有80家企业利润降低。

具体到此次微调的城市,也是各有各的难念经。

在广西南宁,据中原地产监控,其从2010年起大量供应住宅用地已形成积压。此次微调,不足700万人口的南宁市,在增加五市户籍人口购房后,可以增加超过千万的购房基础人口。

据中国指数研究院数据,今年4月,全国百城中有45个城市的房价环比下跌,下跌城市比3月份增加了8个。“现在各个城市分化非常严重,库存量高的城市地方财政会出现风险,所以各种城市出现微调是很正常的”。知名财经专家叶檀认为,未来微调将是一种趋势,会有更多库存量高的城市进行微调,下一个微调的城市如贵阳、沈阳都有可能。

“过去政府管得比较多,现在逐步放开管制,但是地方政府权力有限,只能放开户籍在落户上动脑筋,在地方可以掌握的契税上让点步,鼓励大家来购买(房)”。住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌分析表示,这一届政府和上一届政府不一样了,不搞一刀切,总体上是分类调控,把权力下放给地方政府,所以微调还是可以和可能的。

方圆地产首席分析师邓浩志认为,一线城市微调的可能性不大。二线城市中有一部分存量大的,销售缓慢的城市,如长沙等城市则有可能微调;而一些供应多、消化也多的城市则微调可能性不大。

微调手段多样化

中原地产首席分析师张大伟认为,目前信贷没有松动改善迹象,在楼市成交下滑,多地频传房价下降的情况下,未来被限购的城市自行微调将更频繁,方向也更加多样化。他认为,未来政策微调的形式主要有两种:

非户籍资格审查放松。去年末上海、广州、武汉、南昌、沈阳、福州六城发文提高了非户籍缴税年限,造成入市需求延缓。若非户籍缴税年限在实际审核中得以放松,加之城镇化进程中户籍政策的逐步放开,将释放一部分非户籍人口的购房需求。

限购范围放松。目前限购的46个城市中仅16个城市对全市域限购,大部分城市仅对中心城区或内环线限购。若对限购对象与限购商品的定向微调,缩小限购范围也可大大增加成交。

此外,中原集团亦分析认为,调整普通住宅界定标准,限价政策放松也将是微调的手段。而顾云昌认为,地方政府还可以减免契税鼓励买房。

预测

广深微调没戏?

广州今年以来,楼市成交亦趋冷,垫首付现象层出不穷,二手小业主也降低放盘价。不过,在专家们普遍看来,广州深圳都无缘微调。

“珠三角的小城市其实没必要限购,而广州深圳暂时还不会微调。”知名财经专家叶檀认为,广州和深圳都是大城市,城市人口密度强,此前卖地足够支撑地方财政收入,因此不会出现微调。今年广州的房价整体升幅会大幅缩小,“就算涨的话大概同比涨幅在3%至4%,刚好跑赢通胀还略有赢余”,而不同区域间分化较严重。

不过,中国指数研究院研究总监杜丙国认为,广州近期将增城、从化合并,未来有可能会出现区域性的差别,“比如市中心限购,郊区不限购”。据广州某不愿具名的资深业内人士透露称,今年三四月份,南沙已悄悄递交方案给有关部门,“大意就是适度放开限购”。但该消息截至记者发稿时,暂未得到确认。

邓浩志认为,广东珠三角的几个城市都不大可能微调,“佛山虽是二线城市,但它的库存并不大,微调可能性不太大

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