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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

日志

 
 

17楼盘本月零首付低首付卖房  

2014-05-04 08:13:18|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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17楼盘本月零首付低首付卖房
业内人士称优惠不大,监管部门提醒慎入

邓浩志接受《南方都市报》采访

“零首付”“低首付”概念促销楼盘并非新鲜手段,今年却格外火热。五一假期临近,广州不少开发商以此为口号促销房地产。据搜房网数据,5月份广州共有155个楼盘推出优惠促销活动,其中有17家推出“零首付”和“低首付”活动。深圳等珠三角城市近日也不断涌现出“零首付”“低首付”楼盘。

广州市国土房管局日前在其官方微博提醒,分期首付促销商品房的行为变相降低了房贷准入标准,但存在借贷安全隐患。深圳市规划国土委也公开表示,“零首付”是一种违规行为。有业内人士表示,这种“优惠”方式多是促销噱头,其实就是首期延缓一段时间而已,对于购房者实际帮助不大。

广州:17楼盘“零首付”“低首付”

近期,南都记者走访了解,位于番禺的时代倾城推出了“零首付”计划,购房者只需交5万元定金即可签约,首付款最长可分18个月付清,全额分期付款最长3年付清。同样位于番禺的金月湾近期也推出了“一成首付”活动。据了解,正常情况下,买楼按揭的客户在签了购房协议书一个星期内就要交清首付,但金月湾“首付一成”的活动允许业主在一个星期内付一成首付,首套房买家可以在6个月内付三成首付,二套房买家可以在6个月内付清六成首付,并且免息。

据搜房网数据,5月份广州共有155个楼盘推出优惠促销活动,其中有17家推出了“零首付”和“低首付”活动。其中保利地产“低首付”促销活动以“分期首付”的方式为主,其公司旗下的保利西海岸、保利公园九里、保利塞纳维拉3个楼盘的首套房首付可以分4个月陆续付清,二套房首付最长可以分9个月付清。

随着“零首付”促销阵营的扩大,社会关注度也逐渐升高,《人民日报》昨日也报道,日前广州天河区车陂附近大型楼盘“天健上城”举行了大型免首付活动,30位参赛者经过激烈比拼,有四位购房者获得了“零首付”的资格。

深圳:有中介称都可“零首付”

无独有偶,在深圳,中介公司中跃地产打出“零首付”口号,声称深圳任何小区任何房子都可以做零首付,让“零首付”话题更加火热。

惠州:部分开发商“垫付”“逆首付”

除了广深等一线城市,南都记者了解到,“零首付”在广东其他城市也如火如荼地开展着。惠州地区的“零首付”促销主要以由开发商垫付的形式进行。如大亚湾御玺山大峡谷只需3万元钱的定金就能买房。对于首次置业者,开发商垫付三成首付,购房者在一年内还清,并且是免息的。对于二次置业者,则只需付三成首付,剩下的同样由开发商垫付。

惠州一些开发商甚至出现“贴金”计划。有媒体报道,莱蒙国际在惠州小径湾打出“逆首付”——— 客户只要交5万元的定金,就可获最高50万元的购房款。

热点聚焦

1 为何出现“零首付”楼盘?

针对目前涌现“零首付”楼盘现象,广州一家大型发展商介绍,一方面是因为目前一手房市场新品多、竞争力激烈;另一方面是因为买方市场有需求。“我觉得如果把这个责任推给发展商,有点委屈。”合富辉煌首席市场分析师黎文江认为,出现“零首付”“低首付”楼盘,与目前银行利率上调,银行贷款难有直接关系。“尤其是对首套置业的购房者来说,影响比较大。”正是因为有刚性需求群体,发展商才会推出这样的方式来推动卖房。

2 “零首付”真是买房神器?

克而瑞广州研究咨询执行总监曾英杰介绍,目前市场上存在四类“零首付”和“低首付”情况。一类是分期付首付,拉长首付款支付周期,可刺激购房需求。第二类是发展商垫付部分首付。第三类则是通过贷款付首付,但加大了购房者的置业成本,难以获得市场认可。第四类是通过提价获取首付款,购房者减免首付,但需承担较大的政策和经济风险。在房价较为平稳的时候,前三类相对风险都比较小,但第四种风险则比较大。一旦房价出现较大幅度的下降,则第一类和第二类容易出现断供的情况。零首付更多针对的是仅在短期内(3-6个月)资金较为紧缺的客户,对于大部分购房者而言,并不太适用。

目前的零首付多数是促销噱头,其实就是首期延缓一个半个月交而已。”地产经济学家邓浩志认为,这种“优惠”方式,对于购房者实际帮助不大,没钱交首付的还是交不起,顶多只能够帮助短期周转有困难的购房群体。

3 一旦发生风险谁买单?

深圳市规划国土委介绍,“零首付”涉及的部分违规操作,无法在合同中明确约定(即使约定,其有效性也难被法律认可),一旦房地产经纪机构无法兑现承诺,或给消费者造成经济损失,消费者将难以依法追责索赔。多名地产专家也举例,比如一些贷款公司在向市民推荐所谓“低首付”“零首付”购房的时候会表示,在办理的过程中双方要签订一份阴阳合同,虚拟成交价,以此来套取银行贷款。其实老百姓可能不知道,这种行文一旦被银行发现,不但会导致贷款办不下来,双方若产生法律纠纷,最终的受害者还必定是购房者。

“零首付”的风险到底有多大?地产经济学家邓浩志认为,从目前广州的“零首付”“低首付”楼盘数量来看,还不会涉及太多融资风险等问题,“更谈不上什么次贷风险”。但值得注意的是,一旦业主无法按时付款,那么房企将为风险产生的负面结果买单。

监管部门

广州市国土房管局:

有借贷隐患,慎入

对于目前涌现的“零首付”“低首付”等情况,各地市相关监管部门也采取相应措施。比如广州市国土房管局日前在其官方微博上发博提醒:“开发企业以分期首付促销商品房的行为变相降低了房贷准入标准,但存在借贷安全隐患,请购房人慎重选择以分期首付的方式购房,以免造成不必要的损失。”

深圳市规划国土委:

违规,可举报

深圳市规划国土委公开表示,“零首付”违反了中国人民银行关于个人住房贷款首付的相关规定,是一种违规行为。昨日,深圳市规划国土委相关工作人员进一步介绍,“五一”期间,消费者如发现房地产经纪机构提供“零首付”服务,可节后拨打电话举报:83545354-611(曾小姐)。

建议

合同交到房管部门登记备案

这种风险能否控制?满堂红市场研究部高级经理周峰认为,发展商在跟客户商讨作“零首付”等细节时,要让客户提供足以证明其有能力偿还首期款及未来的银行月供,再作下一步的探讨,可以有效避免出现断供等现象。作为准买家,也应该先衡量自己的出资预算,不能单方面想成为业主而下笔签约。

也有法律界人士提醒,按照目前市场上的分期付款方式,发展商一般都要等到购房者付清全部房款后才会办理分户产权,若在此期间开发商以买房人未能全部付清房款为由,不将双方所签商品房买卖合同交房管部门登记备案,则可能导致部分不良开发商“一房二卖”欺骗购房者。因此,如果选择“分期付款”,则必须在合同中约定双方所签的商品房买卖合同交房管部门登记备案。

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