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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

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真金白银的降价见成效  

2014-06-11 16:32:12|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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真金白银的降价见成效

邓浩志接受《南方都市报》采访

    粽子飘香抵不过优惠的吸引,龙舟水也恰好在小长假后才出现,南都记者调查了解到,在此次端午小长假期间,广州有超过10个楼盘开盘或推新,而在最高达到7500元/平方米的降价吸引下,整体成交也超过了1500套。业内人士指出,相较五一小长假时候降价仍然“犹抱琵琶半遮面”,端午期间已经有真金白银的降价,整体成交好过五一;不过目前降价仍未到位还将继续降,刚需买家可关注近段时间这个购房窗口期。

端午成交超1500套多盘成交超八成

    南都记者走访调查了解到,在今年端午期间,广州共有超过10个楼盘开盘或推出新货,货量超过2200套,最终发展商报称成交超过1500套,去化约7成。其中翡翠绿洲、中海誉城、万科金色梦想、南沙万达广场、雅居乐君域公馆等楼盘开盘或推新成交均超过8成。

    按照成交量来看,端午期间成交最火的是翡翠绿洲,该盘推出的400套房源开盘成交八成,为端午榜单提供了约320套的成交量。如果按照成交率来看,销售最好的当属南沙万达广场,该盘推出首期商铺100套单位,开盘当天基本全部售罄,临时加推十几套二期商铺也被投资客们扫光。

    此外值得关注的还有同样位于新黄埔区的中海誉城和万科金色梦想,这两个一路相隔的楼盘在端午期间均推新货可谓短兵相接。中海誉城最终成交价格为1 .5万元/平方米,与此前一次推新差距不大,成交率约为八成。而万科金色梦想推货成交超过九成,折后实价13000-15000元/平方米,较此前也有两千元的降幅,不过此批产品靠马路和高压线是其降价的原因。

亚运城70余套单位大幅降价只是特例?

    在这个端午期间,广州降价出货的楼盘不在少数,不过最引人注目的是,有着全国地王名号加身的亚运城。

据了解,一度因为景观最好、楼距最宽而作为“保留单位”的亚运城“技术官员村”组团(后改名为山海湾),在端午期间突然推出一口价单位,楼盘东面最开阔的望江单位一口价一万二千五百元/平方米,比2010年开卖时的1.8万-2万元/平方米的价格低了5500-7500元/平方米。销售员称购房者只要交3万元,就能在原价基础上抵扣30万元,最后得出的最低价就是每平方米9800元。

    对于楼盘的突然大幅降价,有销售人员解释称,此批房源最初被一大客户订购准备作为企业福利房分发,但最近该企业遇到问题,急需套现,所以委托销售员出售房源。不过让人不解的是,此批房源仍按一手房办理手续,似乎从未进行过备案登记。而开发商相关负责人则表示:“这批产品不是我们在卖,而是那名大客户委托合富置业在销售,至于销售价格及电商优惠,不是非常了解。”

    尽管销售的主体依然存疑,不过降价所带来的吸引力依然很大。南都记者了解到,亚运城端午期间推出的70余套特价单位中,当天136平方米大三房9800元/平方米的特价单位基本售罄,只剩少量160平方米以上的四房单位。

    对于亚运城此次大幅降价,方圆地产首席市场分析师邓浩志认为这只会是一个特例。“其实前两年广州楼市疯涨,唯一没怎么涨的就是亚运城。它的区位尴尬,上享受不到城区配套,下不及南沙利好,政策上没有利好,加上本身的天量供应,因此会出现这种特例情况。”

有盘降幅超2000元/m2成绩也“马虎”

    除了亚运城之外,端午期间降价销售的楼盘依然不在少数。如深业江悦湾、雅居乐·君域公馆、华景里理想地等楼盘,均给出了2000元/平方米左右的优惠幅度。

    位于金沙洲的深业江悦湾,在端午期间推出了全新的二期产品。该盘在二期产品对外开放时,就曾放出“二期升级不升价”的风声,而开卖前夜甚至还爆出了低至一万二千五百元/平方米的超笋价格,使之成为端午楼市关注的焦点。

    不过从开卖情况来看,一万二千五百元/平方米的价格并没有出现,最低价出现在了1.3万元/平方米,而大部分单位的最终成交价在14000-17000元/平方米之间。值得注意的是,在今年春节期间,该盘的网签均价还在1.8万元/平方米往上,此次开卖均价比之前至少降了超过2000元/平方米。最终该盘开卖当日成交率约为五成,成绩算是“马马虎虎”。

看楼客声音

优惠很吸引,还想再等等

    “这个端午真没闲着,足足看了三天的楼盘,一二手都没放过,看得眼花缭乱。”谈起端午期间的看楼经历,薛薇感慨万分。“第一天我去番禺,看了南浦板块和洛溪板块的二手,第二天去芳村看了三个新盘,第三天又去萝岗看了三个新盘。”

    薛薇是一个标准的刚需买家,她的预算总价在一百三十万以内,首付40万以内,一二手都可以。别看薛薇才29岁,她这个刚需可“不一般”。对于房子的要求,薛薇最看重未来的升值空间。“我们现在的投资途径太少了,事实上房子的升值好过于任何投资,所以我要找一个有发展潜力的区域。”为此,薛薇每天都留意政府的发展规划以及各种利好的新闻。

    “其实端午三天看楼我是有计划的,番禺和芳村胜在成熟度,其中距离万博商圈较近的南浦板块,未来发展潜力比已经饱和的洛溪要好一些。芳村的交通、生活配套都很成熟,还有比较好的学位,非常适宜居住,但未来广佛同城下,感觉佛山那边的发展前景会超过芳村。至于萝岗,未来发展规划绝对看好,楼盘质素也不错,就是距离我单位有点远,我又不会开车,交通上有点不便。”

    比起五一期间的楼价,薛薇认为端午期间松动了一些。“不能说都在降价,但每个楼盘推出的特价单位确实优惠不少,连二手都比之前稍微降了一点。我在现场看到有买家看完板房和销售员商谈几分钟后立马就落定了,不过观望的还是占多数,我也在观望,我觉得现在不是最佳时机,最好再等等。”

    如果没有等到最佳时机,或者错过了会不会后悔呢?对于这个问题,薛薇倒是很坦然:“不会的,反正都是要买的,比起去年高价入市的我同事来说已经赚了。至于价格,能够踩到最低位当然更好,踩不到也没关系,你说9000和1万的区别大吗?关键还是要居住的舒适度。所以我这段时间每天都看报纸读新闻,我首先关注国家的整体经济形势,看实体经济是否能够挺起来,其次看政府的调控态度,看能否顶住压力,会否放水。”

    根据自己对楼市的研究,薛薇预计广州至少会顶到七、八月份。“我这段时间还要继续看房,争取在我中意的这三个区域里再各自挑一个心水楼盘备选,密切留意他们的优惠幅度,然后再与大环境结合起来,再观望一两个月再下手。”

专家看法

“未来三个月,个别楼盘价格将下调超过20%”

    对于此次端午广州楼市的表现,中原地产项目部经理黄韬认为,从市场一线情况来看仍算一般,没降价的卖得很差,降价有一定幅度的就卖得不错。“降得不够,降价的速度比预想中还是慢了一些,这次端午节个别楼盘已有超过20%的降幅,如亚运城山海湾,但总体来看降幅在8%左右,还未达到10%。”

     黄韬认为,从目前的形势来看,接下来的6、7、8三个月将会是深度调整的季节,当然不会降得太厉害,整体价格大概下调10%左右,个别楼盘则会下调超过20%。“降价多的楼盘基本集中在2万元以下的郊区楼盘,单价3、4万元的楼盘现在还没有看到大幅降价的情况。”他表示,到了9、10月份随着成交量的上涨,预计价格会稳定下来。

    邓浩志认为,端午广州楼市成交整体而言甚至好过五一小长假。“五一期间说降价,但是大部分楼盘还只是个噱头,不过这次端午期间不少楼盘是拿出真金白银来降价了,降价的幅度大,成交量也还可以。”他认为,目前还不是所有的项目都降价,预计6月份将会是降价最厉害的月份,购房者可以关注近段时间的购房窗口期。

    满堂红市场研究部高级经理周峰透露,近期受到一手楼市的影响,二手楼价也都在降。郊区放盘价比春节前下降9%~10%,近郊区放盘价也比春节前下降了6%~8%。

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