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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

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萝岗公寓供应过量,占全市1/3  

2014-06-15 10:20:01|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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萝岗公寓供应过量,占全市1/3

邓浩志接受《广州日报》采访

6月,广州新黄埔(包括萝岗片区)的多个商业公寓项目又有新动作。记者日前在该片区踩盘时了解到,萝岗万达广场、广州绿地中央广场、大壮国际广场以及壹品E·Park等商业综合体项目,都将于近期推出商业公寓新货。

从目前得到的市场消息来看,受到楼市淡季的影响,以投资客为主的商业公寓项目或将迎来新一轮降价潮,其降价幅度有可能比住宅盘更为猛烈,而全新开盘的公寓项目亦将在价格上有惊喜。

供应量:新货是去年全年4.4倍

眼下萝岗片区的商业公寓供应量已达历史最高值。据克尔瑞的统计数据显示,2014年1~5月,全市共新增供应8452套商业性质公寓,新增供应面积约54.3万平方米。其中,萝岗片区的商业性质公寓新增供应量逾17.95万平方米,共有2964套新货入市,仅次于番禺区,其新货供应量约占全市商业公寓新增供应的33.08%。

尽管在新增供应量上排名老二,但若拿萝岗片区去年的数据作对比就会发现,新增供应量惊人,堪称历史最高点。仅今年前五个月的商业公寓新增货量,已相当于2013年区内全年商业公寓新增供应量的4.4倍。

业内人士指出,从长远来看,享有区域规划利好的萝岗片区,区域发展后劲十足,降价后的萝岗商业公寓产品性价比亦有所提升。但考虑到公寓产品的增值回报主要依赖于物业租赁及物业转售收益,短线投资者入市前须三思。

价格:低价开盘均价比去年降一成

从成交量来看,2012~2013年,萝岗片区的商业公寓成交套数均处于三位数,而随着今年区内商业项目供应量爆发,成交数据亦是直线上扬。据克尔瑞录得的数据显示,2014年1~5月,萝岗片区的商业公寓成交套数已有1541套,这比2012~2013两年所录得的商业公寓成交量还要多200多套。

在成交价格方面,由于今年有部分商业公寓项目低价开盘以及有公寓项目价格回调,譬如位于中新广州知识城的大型商业综合体合景天峻项目,4月开盘时以“7字头”的惊喜价亮相,近千套公寓使区内商业公寓均价下滑,今年前5月成交均价仅为11772元/m2,比去年14834元/m2的成交均价降低了10.33%。

产品:小面积低总价 同质化严重

“住宅地难得而商业地块易得以及住宅限购,是造成公寓供应剧增的两大原因。”中原地产项目部总经理黄韬表示,近几年来,地段优越的纯住宅用地愈发稀缺,加之住宅限购,越来越多发展商便转向开发“不限购”、“不限贷”的商业公寓,尤以郊区板块激增的公寓库存引人关注。

从萝岗的商业公寓产品类型来看,主要分为平层公寓和复式Loft公寓,热销产品以中小户型居多,面积大都集中在25~90平方米,并且基本都是傍着大型商业综合体而生。尽管每个项目在设计上各有特点,但整体差异性不大。方圆地产首席市场分析师邓浩志指出,萝岗片区的商业公寓产品同质化情况较为严重,撇去地理位置上的差异,基本都是以小面积、低总价作为产品卖点。“同类型产品供应量大,对投资者而言,无疑增加了日后的转手风险。”

投资公寓做好中长线持有准备

看空派:租金回报率低

对于公寓投资者而言,预判投资回报率主要参考其租金回报率以及物业增值空间。多位受访地产人士坦言,以萝岗目前的住宅及写字楼物业租赁行情来看,此类商业公寓产品在近几年租赁回报率不容乐观。“就连珠江新城的商业公寓租金回报率都不足4%,萝岗就更别提了。”合富辉煌(中国)首席市场分析师黎文江表示,投资郊区公寓的买家要做好心理准备,以萝岗为例,由于区域内常住人口不多,无论是住宅还是公寓,目前的实际租赁需求较小。这也就意味着置业该区商业公寓的投资者,在未来2~3年,很可能会面对租金低回报甚至零回报的窘况。

方圆地产首席市场分析师邓浩志认为,现时已出现降价让利的萝岗公寓盘,仍有进一步降价的空间,公寓的参考定价应是周边住宅楼盘价格的60%~70%。“区内明后两年的公寓新货会更多,发展商若想尽快出货,降价是唯一出路。”

看涨派:总价低升值空间大

虽然萝岗商业公寓的租金回报暂不被一些业界人士看好,但对于其物业的后续升值潜力,持乐观态度的业内人士亦不在少数。

克而瑞广州房价分析师李权基指出,现时广州中心区的公寓项目成交缓慢,其主要原因是定价过高。相较之下,郊区如萝岗片区的公寓价格实惠,投资门槛低,性价比较高。“与市区动辄两三百万的公寓相比,萝岗的公寓仅需数十万元就有交易,低总价为日后物业升值预留了空间。”中原地产项目部总经理黄韬指出,现时市中心一手公寓单价动辄3万~5万元/m2,早已透支了物业未来5年甚至更多的升值空间,租金回报率和物业升值回报率都在下滑。而萝岗的商业公寓现正处于价格回调期,发展商促销让利的同时,也是投资者入市的好机会,“虽不能指望租金回报,但由于在售价上处于低位,投资者还是有利可图的。”

要守多久?至少需三五年

面对如此大批量的低总价商业公寓产品汹涌袭来,除了价格,投资者更关心商业公寓的出路,即未来高价转手的可能性及等待升值的时长。邓浩志表示,以目前商业性质公寓转手时所涉及的高额税费来看,物业需升值50%转手才“有数为”。

“等多少年取决于区域日后发展,但准备投资萝岗公寓的买家,必须要有中长线持有物业的心理准备。”黎文江表示。黄韬则分析指出,随着多个大型商业综合体的建成及开业,萝岗商圈会在未来5年内初具规模。如选择靠近商圈中心位置、紧邻地铁口且由品牌房企开发并管理的商业公寓项目,有望在3~5年的时间内看到“回头钱”。而结合区域发展规律来看,未来5~10年是萝岗住宅及公寓物业的价值上升期,“在此期间,如无资金套现需求,长期持有更易获取高额回报。”

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